Ablauf einer Zwangsversteigerung - Tipps für Bieter und Risiken beim Zuschlag

Der Kauf einer Immobilie in einer Zwangsversteigerung bietet oft die Möglichkeit, ein Schnäppchen zu machen. Jedoch kann der Kau mit gewissen Herausforderungen und Risiken verbunden sein, da die meisten Immobilen vorher nicht besichtigt werden dürfen. Anders als bei herkömmlichen Immobilienkauf bleibt bei einer Zwangsversteigerung vieles ungewiss – vom tatsächlichen Zustand der Immobilie bis hin zu möglichen bestehenden Rechten Dritter. Für interessierte Bieter ist es daher wichtig, den Ablauf einer Zwangsversteigerung gut zu kennen und zu verstehen, wie die potenziellen Risiken richtig einzuschätzen sind. So können Sie Ihre persönliche Bieter-Strategische gut vorbereiten. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über den Ablauf einer Zwangsversteigerung, die zu beachtenden Risiken sowie hilfreiche Tipps für ein erfolgreiches Gebot.

Ablauf einer Zwangsversteigerung - wie wird ein Haus / eine Wohnung versteigert?

Der erste Schritt für den Beginn eines Zwangsversteigerungsverfahrens ist der Antrag eines Gläubigers beim zuständigen Amtsgericht. Dieses ist meist an der gleichen Adresse wie das jeweilige Grundbuchamt zu finden. Dieser Antrag auf Vollstreckung ist notwendig, wenn der Schuldner die vertraglich vereinbarten Zahlungen nicht mehr leistet. Meist handelt es sich dabei um Banken, die eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit beliehen haben. Oder es wird aus einer Sicherungshypothek für einen Handwerker, Hausgeldrückstand bei der Eigentümergemeinschaft bzw. durch das Finanzamt eine Versteigerung zur Begleichung von Forderungen eingeleitet.

Durch die Eintragung eines Grundpfandrecht (Grundschuld, Hypothek) in Abt. III im Grundbuch hat die Bank/Sparkasse das Recht ohne eine separate Zustimmung des Eigentümers, das Verfahren zur Zwangsversteigerung zu beantragen. In der Grundschuldbestellungsurkunde wurde die dingliche und persönliche Haftungsunterwerfung (zur Vermeidung einer Zahlungsklage) notariell vereinbart.

Voraussetzung ist, dass der Immobilieneigentümer seinen  finanziellen Verpflichtungen bei der Bank (Hausverwaltung, Finanzamt, Handwerker usw.) nicht mehr erfüllen mag oder kann. Der das Verfahren beantragende Gläubiger muss dem Gericht seine Forderung sowie den Zahlungsrückstand des Schuldners nachweisen. Falls das Versteigerungsgericht alle Anforderungen erfüllt sieht, wird das Zwangsversteigerungsverfahren offiziell eröffnet. Der Schuldner wird über die Einleitung des Verfahrens informiert und erhält eine maximal Frist von 6 Monaten, um möglicherweise ausstehende Zahlungen zu begleichen oder Einwände vorzubringen. 

Nach Eröffnung des Verfahrens beauftragt das Gericht einen Sachverständigen, der den Verkehrswert der Immobilie ermitteln soll. Der Verkehrswert ist der aktuelle Marktwert einer Immobilie und dient später als Basis für die Gebote bei der Versteigerung. Der Sachverständige berücksichtigt dabei den Zustand der Immobilie, die Lage sowie die aktuelle Marktsituation. Anschließend wird ein Gutachten erstellt und dem Gericht sowie den Beteiligten zur Verfügung gestellt. Mehr Details zum Verkehrswert und Gutachter können Sie hier nachlesen.

Danach legt das Gericht legt einen Termin für die Versteigerung fest. Dieser Termin wird öffentlich bekanntgegeben . Dies erfolgt auf der Website des Gerichts, in regionalen Zeitungen und auf speziellen Plattformen für Zwangsversteigerungen, u.a. auch auf www.zvg-portal.de. So können interessierte Bieter und Kaufinteressenten vorab informieren und den Termin einplanen.

Am Versteigerungstag findet das Verfahren in einem Saal des Amtsgerichts statt. Interessierte Bieter müssen persönlich anwesend sein oder eine Vertretung mit schriftlicher Vollmacht entsenden. Bei einem Gebot müssen Bieter eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts (nicht nur ihn Höhe des gewünschten maximalen Gebotes) hinterlegen. Diese Sicherheitsleistung wird in der Regel in Form einer Bankbürgschaft, Vorabüberweisung und Hinterlegung auf ein Gerichtskonto des Versteigerungsgerichts oder einem von ihrer Bank ausgestellten Verrechnungsscheck erbracht.  Damit wird sichergestellt, dass nur ernsthafte Bieter ein Gebot abgeben (können). 

Der Versteigerungstag verläuft in mehreren Phasen

• Die Eröffnung des Verfahrens
  • Der Rechtspfleger des Amtsgerichts leitet das Verfahren und erläutert die Regeln. Dabei werden die wichtigsten Details zur Immobilie und zum Verfahren nochmals kurz vorgestellt (ist es ein Zwangsvollstreckungsverfahren, Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung), Höhe des Mindestgebot und evtl. bestehend bleibende Rechte).
• Bietrunde
  • Die Interessenten geben nacheinander ihre Gebote ab. Die Gebote müssen im ersten Versteigerungstermin in der Regel mindestens 50 % des Verkehrswerts betragen. Die Gäubiger dürfen einem Gebot unterhalb von 7/10 widersprechen. Wenn in dieser Runde niemand ein Gebot in ausreichender Höhe abgibt, wird die Zwangsversteigerung in einer zweiten Runde neu angesetzt,  in der auch niedrigere Gebote möglich sind. Ab der dritten Versteigerung fallen alle Wertgrenzen. So sollen Käufer ermutigt werden, trotz finanzieller Unsicherheiten oder auch mit nur geringer Gebotshöhe zu bieten.
• Zuschlag an den Höchstbietenden
  • Sobald sich kein weiteres Gebot nach dem "Hammerschlag" mehr ergibt, erhält der Höchstbietende den Zuschlag. Dieser Bieter wird dadurch bereits Eigentümer und der erhält den Zuschlagsbeschluss. Dieser ersetzt damit einen nicht mehr notwendigen "normalen Kaufvertrag beim Notar". Der Höchstbietende ist ab diesem Zeitpunkt mit allen Eigentümerrechten und Pflichten ausgestattet. Das Sonderkündigungsrecht nach der Versteigerung bei vermieteten Wohnungen oder Häusern ist aus dem Zuschlagsbeschluss möglich.

Unmittelbar nach der Versteigerung beginnt auch die Zuschlagsfrist. Diese beträgt in der Regel zwei bis vier Wochen. Während dieser Zeit können Beteiligte, wie der bisherige Eigentümer oder Gläubiger, noch Einsprüche gegen den Zuschlag erheben. Die Zuschlagsfrist schützt so die Interessen aller Beteiligten im Verfahren und stellt sicher, dass der Zuschlag nur dann rechtskräftig wird, wenn keine berechtigten Einwände vorliegen. Möglich sind Einsprüche etwa bei Verfahrensfehlern oder besonderen Härtefällen für den Schuldner, wobei solche Fälle streng geprüft werden.

Wenn keine Einsprüche erhoben oder diese vom Gericht abgelehnt werden, bleibt/wird der Zuschlag rechtskräftig, und der Ersteigerer ist der rechtmäßige Erwerber der Immobilie. Dieser rechtliche Erwerb bedeutet jedoch noch nicht, dass der neue Eigentümer sofort in Besitz der Immobilie ist. Evtl. Mietverträge können im Sonderkündigungsrecht gekündigt werden und die bisherigen Eigentümer sind verpflichtet auszuziehen. Falls diese sich weigern, kann eine Zwangsräumung durchgesetzt werden.  

 

Wann ist der Gebotsbetrag (also Kaufpreis) nach dem Zuschlag in der Versteigertung zu bezahlen?

Die Bezahlung des restlichen Gebotes (Differenz zwischen der Sicherheitsleistung (falls es sich um einen Hinterlegung auf dem Gerichtskonto handelt) und dem Zuschlagsbetrag nebst Gerichtskosten ist innerhalb einer festgelegten Frist, von vier bis sechs Wochen nach der Rechtskraft des Zuschlags an das Gericht überweisen. Aus dieser Zahlung verteilt das Gericht im Verteilungstermin das vorhandene Geld nach der Rangstelle der Forderungen im Grundbuch an die Gläubiger. Es kann durchaus sein, dass nachrangige Forderungen der Gläubiger "leer ausgehen", wenn die an der Immobilie lastenden Schulden höher sind als das maximale Gebot.

Nach vollständiger Zahlung veranlasst das Gericht den Grundbucheintrag des neuen Eigentümers in Form einer sog. Grundbuchberichtigung. Mit diesem Eintrag wird der Eigentumsübergang offiziell und rechtlich abgeschlossen.

Gibt es Risiken beim Immobilienerwerb aus einer Zwangsversteigerung? 

Bei einer Zwangsversteigerung kauft man oft sprichwörtlich "die Katze im Sack". Ob die verfügbaren Informationen über das Objekt im Gutachten noch aktuell oder vollständig sind ist meist ungewiss. Vor allem der Zustand der Immobilie lässt sich schwer einschätzen, wenn eine Besichtigung vorab nicht möglich war. Während des Versteigerungsverfahrens erfolgen üblicherweise keine Reparaturen am Objekt mehr. Oft wird selbst dem Gutachter der Zugang zum Haus vom Eigentümer verwehrt, sodass potenzielle Mängel wie Schimmel im Keller oder ein undichtes Dach unentdeckt bleiben können. Solche unbekannten Baumängel oder Sanierungsrückstau können dann nach dem Kauf zu hohen oder unerwarteten Kosten führen und machen den Erwerb bei einer Zwangsversteigerung zu einem risikoreichen Unterfangen. Es gibt kein Rücktrittsrecht nach der Versteigerung, egal wie gut oder schlecht die Immobilie ist.  Beachten Sie dies bei Ihrem Maixmalgebot.

Doch nicht nur der bauliche Zustand kann Schwierigkeiten bereiten. In einigen Fällen bleiben auch Rechte Dritter bestehen – beispielsweise Mietverhältnisse. Als neuer Eigentümer können Sie dann nicht sofort über die Immobilie verfügen und müssen möglicherweise bestehende Mietverträge zu den bisherigen Bedingungen fortführen. Zudem kann es vorkommen, dass der bisherige Eigentümer oder Mieter sich weigert, die Immobilie freiwillig zu räumen. Solche Situationen machen gerichtliche Schritte notwendig, die mit zusätzlichen Kosten und zeitlichem Aufwand verbunden sind.

Tipps und Strategien für erfolgreiches Bieten bei einer Zwangsversteigerung

Beim Kauf einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung gibt es für Bieter einige wichtige Tipps und Strategien, die helfen, ein erfolgreiches Gebot abzugeben und Risiken zu minimieren. Da Zwangsversteigerungen anders ablaufen als herkömmliche Immobilienkäufe, ist eine gute Vorbereitung entscheidend. Hier sind einige Tipps für Bieter:

• Gründliche Vorbereitung und Recherche Unterlagen sichten
  • Vor der Versteigerung stellt das Amtsgericht wichtige Dokumente bereit, darunter das Gutachten zur Immobilie, das den Zustand und den Verkehrswert beschreibt. Diese Unterlagen geben gute Einblicke in mögliche Mängel oder Besonderheiten der Immobilie.
  • Wenn eine Besichtigung nicht möglich ist, kann es hilfreich sein, die Umgebung und das Grundstück von außen anzusehen oder Nachbarn nach dem Zustand und der Historie des Hauses zu fragen.
  • Der vom Gutachter festgelegte Verkehrswert dient als Orientierung für das Gebot. Bieter sollten sich aber auch über aktuelle Marktpreise in der Region informieren, um ein realistisches Gebot zu ermitteln.
• Finanziellen Rahmen festlegen Budgetplanung
  • Vor dem Termin sollte ein festes Budget festgelegt werden, um nicht in der Versteigerung über das eigene Limit hinaus zu bieten.
  • Bieter müssen in der Versteigerung eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts hinterlegen. Es ist wichtig, diese rechtzeitig bereitzustellen.
  • Da die Zahlung nach der Versteigerung schnell erfolgen muss, sollte bereits vorab eine Finanzierungszusage von Ihrer Bank vorliegen. Falls Sie sich rechtzeitig bezahlen sollten, würde vom Gericht ein neues Versteigerungsverfahren - und nun gegen den nicht zahlenden Bieter- eingeleitet
• Das Gebot strategisch planen und das Mindestgebot beachten
  • In der ersten Bietrunde müssen Höchst-Gebote mindestens 50 % des Verkehrswerts betragen. Sollte es keine Gebote in dieser Höhe geben, kann das Gericht in einer zweiten Runde auch niedrigere Gebote akzeptieren.
  • Neben dem Kaufpreis sollten mögliche Sanierungskosten einkalkuliert werden, insbesondere wenn das Gutachten auf Schäden oder Mängel hinweist. 
  • In der Versteigerung kann leicht die Spannung steigen und es kann zu einem „Bieterwettstreit“ kommen. Daher ist es ratsam, Ruhe zu bewahren und das festgelegte Budget nicht zu überschreiten
• Ablauf der Versteigerung und Bieterstrategie
  • Am Versteigerungstag sollte man rechtzeitig erscheinen und sich über den Ablauf informieren. Die eigene Identität und die Mittel zur Sicherheitsleistung müssen nachgewiesen werden.
  • Oft ist es sinnvoll, erst nach einigen Geboten aktiv zu werden. Das zeigt anderen Bietern Zurückhaltung und kann verhindern, dass der Preis unnötig in die Höhe getrieben wird.
  • Ein gezieltes Gebot, das sich leicht von den bisherigen Bieterschritten abhebt, kann das Interesse anderer Bieter dämpfen. So kann es hilfreich sein, statt in festen Schritten von z. B. 10.000 Euro, einmalig 30.000 Euro zu bieten, um sich abzuheben.
• Risiken und rechtliche Aspekte beachten
  •  Im Gegensatz zu einer Kaufabsichtserklärung vor dem Notartermin gibt es bei einer Zwangsversteigerung kein Rücktrittsrecht. Der Zuschlag ist verbindlich.
  • Sollte der frühere Eigentümer die Immobilie nicht freiwillig verlassen, muss der neue Eigentümer die Räumung veranlassen, was zusätzliche Kosten und Zeit erfordert. 
  • Vor der Versteigerung sollte man sich über etwaige Belastungen im Grundbuch informieren. Manche Lasten, wie Grunddienstbarkeiten oder Wegerechte, bleiben auch nach der Versteigerung bestehen.
• Nach dem Zuschlag
  • Der Höchstbietende muss den Zuschlagspreis meist innerhalb von vier bis sechs Wochen zahlen. Andernfalls droht eine Zwangsvollstreckung gegen den Ersteigerer.
  • Nach Zahlung wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen, was den Kauf rechtsgültig abschließt.
  • Nach der Übernahme sollte der Zustand der Immobilie nochmals genau geprüft werden, um notwendige Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen zu planen.

Längerfristig erfolgreich zu bieten bei einer Zwangsversteigerung erfordert Geduld, Vorbereitung und eine durchdachte Strategie. Indem Sie gut informiert sind und ruhig bleiben, können Sie die besten Chancen haben, das Objekt zu einem fairen Preis zu ersteigern. Besuchen Sie ab besten vor Ihrem ersten Gebot ein paar Versteigerungen bei Gericht.

FAQ - Häufig gestellte Fragen:

 

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung ist ein Verfahren, bei dem das Eigentum eines Schuldners verkauft wird, um offene Schulden zu begleichen. Dies erfolgt, wenn der Schuldner nicht in der Lage ist, seine Verbindlichkeiten zu bezahlen.

Wie wird eine Zwangsversteigerung eingeleitet?

In der Regel wird die Zwangsversteigerung von einem Gläubiger (z. B. einer Bank) beantragt, nachdem der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen ist. Das Gericht prüft die Situation und erlässt einen Beschluss zur Durchführung der Zwangsvollstreckung.

Was passiert nach dem Antrag auf Versteigerung?

Das Gericht prüft den Antrag und stellt sicher, dass alle notwendigen Formalitäten erfüllt sind. Ein Gutachter wird beauftragt, den Wert der zu versteigernden Immobilie zu ermitteln. Ein Versteigerungstermin wird festgelegt und die Informationen über das Objekt werden öffentlich bekannt gemacht.

Was kann versteigert werden?

In der Regel handelt es sich um Immobilien (Haus, Wohnung, Grundstück, Wald, Acker, Gewerbeimmobilie, Mehrfamilienhaus), aber auch andere Vermögenswerte wie Fahrzeuge oder Unternehmensanteile können versteigert werden.

Wie läuft die Versteigerung ab?

Die Versteigerung findet in der Regel öffentlich statt, meist im Amtsgericht. Interessierte Bieter können Gebote abgeben. Der Startpreis wird auf Basis des Gutachtens des Sachverständigen festgelegt und liegt häufig bei einem Prozentsatz des Verkehrswerts. Bieter geben Gebote ab, und der Höchstbietende erhält den Zuschlag. Der Höchstbietende muss den Kaufpreis innerhalb einer festgelegten Frist bezahlen.

Kann jeder an einer Zwangsversteigerung teilnehmen?

Grundsätzlich kann jeder Volljährige an einer Zwangsversteigerung teilnehmen. In der Regel ist keine Registrierung erforderlich, jedoch sollte sich der Bieter im Vorfeld informieren, ob eine Sicherheitsleistung oder ein Nachweis der Zahlungsfähigkeit notwendig ist.

Wie lange dauert eine Zwangsversteigerung?

Der gesamte Prozess von der Antragstellung bis zum Zuschlag kann mehrere Monate bis Jahre dauern. Die Versteigerung selbst dauert in der Regel nur eine Stunde (Bietstunde 30 Minuten nebst Verfahrensstart).

Was passiert, wenn kein Bieter / Käufer gefunden wird?

Wenn bei der Versteigerung kein Gebot abgegeben wird oder das Gebot unter dem Mindestpreis liegt, wird ein neuer Termin für eine weitere Versteigerung angesetzt. Der Wertgrenzen des Mindestgebotes reduzieren sich auf 5/10 oder fallen ganz weg. 

Kann der Schuldner das Objekt zurückbekommen?

Unter bestimmten Umständen kann der Schuldner die Immobilie zurückerwerben, wenn er den gesamten ausstehenden Betrag (einschließlich der Versteigerungskosten) innerhalb einer festgelegten Frist vor der Versteigerung bezahlt. Dies wird als „Rückerwerb“ bezeichnet. Er kann als Miteigentümer bei einer Teilungsversteigerung auch selbst bieten.

Welche Kosten fallen neben dem Kaufpreis nach einer Zwangsversteierung an?

Der Käufer trägt in der Regel die Versteigerungskosten, die z. B. Gerichtsgebühren und Notarkosten für den Kaufvertrag umfassen können. Diese sind ca. 1.% des Verkehrswertes.. Bestehende Lasten wie Hypotheken oder Grundschulden werden im Regelfall gelöscht, außer der Rechtspfleger weist auf stehen bleibende Rechte hin.

Kann die Immobilie in der Versteigerung noch selbst/freihändig verkauft werden?

Ja ein freihändiger Verkauf der Immobilie ist bis zum konkreten Versteigerungstermin möglich.  Details und den Ablauf lesen Sie hier   Verkauf von Haus, Wohnung oder Grundstück vor bzw. während des Versteigerungsverfahrens