Aufgebotsverfahren bei Grundschuldbriefen und Hypotheken

Das Aufgebotsverfahren ist ein rechtlicher Vorgang, wenn ein Grundschuldbrief oder eine Briefhypothek verloren geht, verschollen ist oder gelöscht werden soll. In solchen Fällen wird das Aufgebotsverfahren eingesetzt, um den rechtlichen Status der Grundschuld oder der Hypothek zu klären und das Recht des Gläubigers weiterhin abzusichern oder zu löschen. Der Verlust eines Grundschuldbriefes oder einer Hypothek kann für alle Parteien, insbesondere für den Gläubiger und den Schuldner, zu rechtlichen Unsicherheiten führen. Das Aufgebotsverfahren dient daher als ein rechtliches Mittel, um die ursprünglichen Rechte des Gläubigers wiederherzustellen und das Grundstück als Sicherungsobjekt zu erhalten oder zu löschen. Bei einem Immobilienverkauf kann auch die Löschung der Briefgrundschuld oder der Briefhypothek erforderlich sein und das Aufgebotsverfahren wird für die Kraftloserklärung und damit Löschung benötigt.

Das Aufgebotsverfahren ist also grundsätzlich ein gerichtliches Verfahren, welches zur Beantragung einer Ersatzurkunde für verlorene oder verschollene Grundschuldbriefe oder Hypotheken dient. Es ermöglicht dem Gläubiger trotz des Verlustes der Urkunde das zugrunde liegende Sicherungsrecht weiterhin durchzusetzen. Das Verfahren stellt sicher, dass durch die gerichtliche Entscheidung über das Aufgebot die Grundschuld oder Hypothek aufrechterhalten wird und auch ohne die Originalurkunde für den Gläubiger durchgesetzt wird. Zudem kann es zur Löschung eines Grundschuldbriefes oder einer Hypothek nützen.

In diesem Artikel werden wir Ihnen das Aufgebotsverfahren nahe bringen. Dabei werden wir Ihnen die Begriffe "Briefgrundschuld" und "Buchgrundschuld" definieren und Ihnen weitere Grundschuldarten sowie Hypothekenarten nennen. Zudem werden wir Ihnen erklären wann ein Aufgebotsverfahren nötig ist, welche Voraussetzungen es gibt, wie dieses Verfahren abläuft und welche Kosten dabei anfallen. Außerdem werden wir Ihnen die Rechtsfolgen veranschaulichen, die Risiken und Herausforderungen für Sie aufzählen sowie ein Praxisbeispiel aufzeigen.

Was ist eine Buchgrundschuld?

Eine Buchgrundschuld ist eine Form der Grundschuld, welche nicht in einem physischen Urkundenformat existiert, wie es bei der herkömmlichen brieflichen Grundschuld der Fall ist, sondern ausschließlich in Büchern des Grundbuchs eingetragen ist. Diese ist eine abstrakte Sicherheit, welche im Grundbuch dokumentiert wird, ohne dass ein Grundschuldbrief als Urkunde ausgestellt wird.

Der Hauptunterschied zur brieflichen Grundschuld (Briefgrundschuld) besteht darin, dass die Buchgrundschuld keine separate Urkunde benötigt. Sie wird also direkt im Grundbuch eingetragen und gilt als belegte Sicherheit, welche der Gläubiger bei der Rückzahlung der gesicherten Forderung jederzeit geltend machen kann. Dies bedeutet, dass der Gläubiger bei einer Buchgrundschuld keine physische Urkunde aufbewahren muss, sondern sich auf die Eintragung im Grundbuch verlässt, damit sein Recht gesichert ist.

Vorteile der Buchgrundschuld:

Kein Verlustrisiko: Da es keine Urkunde gibt, kann die Buchgrundschuld nicht verloren gehen oder verschollen werden. Dadurch besteht nicht das gleiche Risiko wie bei einer brieflichen Grundschuld.
Einfacher Übertrag: Sie ist einfacher übertragbar, da keine Urkunden ausgestellt oder übergeben werden müssen.

Was ist eine Briefgrundschuld?

Eine Briefgrundschuld ist eine Form der Grundschuld, bei welcher das Sicherungsrecht auf einem physischen Dokument, dem sogenannten Grundschuldbrief, basiert. Dieser Brief stellt die Sicherheit für eine Forderung dar und wird im Grundbuch eingetragen. Der Gläubiger der Briefgrundschuld erhält die Urkunde, welche ihm im Falle einer Nichtbezahlung der gesicherten Forderung da Recht gibt, das Grundstück oder die Immobilie zu verwerten.

Die Briefgrundschuld ist also eine sichere, greifbare Form der Sicherheit, welche der Gläubiger über den Besitz des Grundschuldbriefs garantiert. Die Urkunde dient als Beweis für das Bestehen der Grundschuld und kann normalerweise nicht ohne weiteres übertragen werden, da sie an den Gläuboger gebunden ist.

Vorteile der Briefgrundschuld:

Greifbare Sicherheit: Der Gläubiger hat eine konkrete Urkunde in der Hand, welche das Bestehen und die Höhe der gesicherten Forderung belegt.
Einfachere Handahbung bei Verwertung: Der Besitz der Urkunde erleichtert dem Gläubiger die Verwertung, weil der Brief als rechtlicher Nachweis dient.

Weitere Grundschuldarten

Es gibt verschiedene Arten von Grundschulden, welche sich durch ihre rechtliche Gestaltung und Verwendungszwecke unterscheiden. Die wichtigsten sind:

Eigentümergrundschuld:

Diese Grundschuld ist im Grundbuch eingetragen, gehört jedoch dem Eigentümer selbst und sichert keine Forderung eines Dritten.
Sie wird oft genutzt, um eine Rangstelle im Grundbuch zu sichern (z. B. für zukünftige Darlehen).
In einem Zwangsversteigerungsverfahren kann eine Eigentumerbriefgrundschuld ein taktisches Mittel sein, bevor die Gläubiger mittels Pfändungen bzw. Sicherunghypotheken das Grundbuch belasten.

Sicherungsgrundschuld:

Diese dient als Sicherungsmittel für Forderungen, welche meist im Zusammenhang mit einem Darlehen stehen.
Zudem ist sie die häufigste Form der Grundschuld in der Praxis.
Der Gläubiger (z.B. eine Bank) erhält die Grundschuld als Sicherheit bis die Forderung (z.B. ein Kredit) erfüllt ist.

Festgrundschuld:

Die Höhe der Grundschuld ist festgelegt und verändert sich nicht.
Die Grundschuld ist einfacher in der Verwaltung, da keine Anpassungen notwendig sind.

Höchstbetraggrundschuld:

Dabei wird ein Maximalbetrag im Grundbuch eingetragen, bis zu dem die Grundschuld genutzt werden kann.
Die Höchstbetraggrundschuld ist flexibel, da sie für schwankende Forderungen (z. B. Kreditlinien) verwendet werden kann.

Einzelgrundschuld:

Diese wird auf einem einzelnen Grundstück eingetragen.
Sie ist eine typische Form bei der Besicherung von Immobilienkrediten.

Gesamtgrundschuld:

Die Gesamtgrundschuld wird auf mehreren Grundstücken eingetragen und sichert eine gemeinsame Forderung.
Der Gläubiger kann die Forderung gegen jedes der belasteten Grundstücke geltend machen.
Bei Neubau von Wohnungen und Häuser sowie der Aufteilung eines Mehrfamiienhauses in Wohneigentum (Wohnungsprivatisierung) wird im Rahme der Bauträgerfinanzierung eine Globalgrundschuld für die Bank eingetragen. Nach Verkauf der einzelnen Einheiten und der jeweiligen vollständigen Kaufpreiszahlung erfolgt die Pfandfreigabe nach den Vorgaben der MaBV Makler- und Bauträgerverordnung

Reine Grundschuld:

Sie sichert nur die Hauptforderung ohne zusätzliche Zinsen und Nebenleistungen - dies ist sehr selten

Verzinsliche Grundschuld:

Neben der Hauptforderung werden auch Zinsen und Nebenleistungen (z.B. Kosten der Rechtsverfolgung) durch die Grundschuld abgesichert.
Diese Grundschuldart wird häufig bei Bankdarlehen verwendet, weil diese langfristige Forderungen oft verzinsen und bei Zahlungsverzug die Zinsen auflaufen, also nicht bezahlt werden. Die Schulden steigen und das Versteigerungsverfahren kostet zusätzlich Geld für den Gläubiger.

Hypothekenarten

Es gibt mehrere Hypothekenarten, welche sich hauptsächlich durch den rechtlichen Hintergrund und den konkreten Zweck unterscheiden, für den sie genutzt werden. Grundsätzlich kann man Hypotheken nach unterschiedlichen Kriterien klassifizieren. Hier sind die wichtigsten Hypothekenarten:

Gesetzliche Hypothek (gesetzliche Sicherungshypothek):

Diese Hypothek entsteht automatisch aufgrund von gesetzlichen Vorschriften, ohne dass eine ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Parteien notwendig ist.
Sie dient zur Absicherung von bestimmten gesetzlichen Ansprüchen, wie Werklohnforderungen oder Handwerkerrechnungen, welche durch eine Bau- oder Werkleistung auf einem Grundstück entstanden sind.

Vertragliche Hypothek:

Diese Hypothek entsteht aufgrund eines Vertrags zwischen dem Eigentümer eines Grundstücks und einem Gläubiger (häufig eine Bank).
Sie wird vereinbart, um eine Forderung (z. B. ein Darlehen) zu sichern.

Zwangsvollstreckungshypothek:

Diese Art der Hypothek entsteht, wenn ein Gläubiger im Rahmen er Zwangsvollstreckung das Grundstück des Schuldners belastet, damit seine Forderung abgesichert wird.
Sie wird gerichtlich durch ein Urteil oder einen Vollstreckungsbescheid begründet.

Hypothek auf mehreren Grundstücken (Gesamt- oder Verbundhypothek):

Eine Gesamt- oderr Verbundhypothek wird auf mehreren Grundstücken eines Schuldners als Sicherheit für eine Forderung eingetragen.
Diese Hypothekenart wird häufig verwendet, wenn eine größere Summe oder mehrere Objekte für eine finanzielle Verpflichtung als Sicherheit dienen.

Grundschuld mit Hypothel verbunden (Grundschuldhypothek):

Manchmal wird die Grundschuld als Sicherheit mit einer Hypothek verbunden, damit sowohl die Abstraktheit der Grundschuld als auch die Akzessorietät der Hypothek genutzt werden kann.

Wann ist ein Aufgebotsverfahren nötig?

Ein Aufgebotsverfahren ist notwendig, wenn ein Grundschuldbrief oder eine Hypothekenurkunde verloren geht, beschädigt wird, gelöscht werden soll oder verschwindet und der Gläubiger dennoch seine Grundschuld weiterhin aufrechterhalten oder weiterhin seine Rechte aus der Hypothek geltend machen möchte. In diesem Fall wird das Aufgebotsverfahren eingeleitet, um die Rechtssicherheit im Grundbuch wiederherzustellen und die Hypothek oder die Briefgrundschuld durch eine Ersatzurkunde bzw. einen Ersatzbrief zu ersetzen. Insbesondere in folgenden Fällen ist ein Aufgebotsverfahren nötig:

Verlust des Grundschuldbriefes / der Hypothekenurkunde:

Wenn der Grundschuldbrief verloren gegangen ist und nicht wiedergefunden werden kann, wird ein Aufgebotsverfahren nötig, damit der Verlust gemeldet wird und ein Ersatzbrief beantragt werden kann.
Das Aufgebotsverfahren ist auch erforderlich, wenn die Hypothekenurkunde verloren geht. Dann kann der Gläubiger beim Grundbuchamt beantragen, dass der Verlust der Urkunde festgestellt (sogl Kraftloserklärung) wird, um die Hypothek weiterhin nutzen zu können. Dabei sorgt das Verfahren dafür, dass die Rechte des Gläubigers auch ohne die ursprüngliche Urkunde aufrechterhalten werden können.

Verschwinden des Grundschuldbriefes:

Das bedeutet, dass der Grundschuldbrief als verschollen gilt und keine Möglichkeit zur Wiederbeschaffung besteht (z.B. durch Diebstahl oder Verlust bei Umzügen). Oftmals bei Erben zu finden, wenn die alten Unterlagen der verstorbenen "zu schnell und komplett vernichtet wurden, ohne alle Ordnern durchzusehen".

Beschädigung des Grundschuldbriefes / der Hypothekenurkunde:

Dies ist der Fall, wenn der Grundschuldbrief so stark beschädigt wurde, dass er nicht mehr lesbar ist oder nicht mehr als gültiges Dokument genutzt werden kann.
Das Aufgebotsverfahren muss durchgeführt werden, falls die Hypothekenurkunde beschädigt wird (z.B. durch Brand, Wasser oder andere Einflüsse). Diese kann dadurch nicht mehr als Beweismaterial genutzt werden, weshalb eine Ersatzurkunde benötigt wird.

Unklarheiten über den Verbleib des Grundschuldbriefes:

Das Aufgebotsverfahren wird auch durchgeführt, wenn Unklarheiten über den Verblieb des Grundschuldbriefes bestehen und der Gläubiger die Sicherungsrechte an der Grundschuld aufrechterhalten will.

Unklarheiten oder Streitigketien über die Gültigkeit der Hypothekenurkunde:

Sollte es Zweifel an der Gültigkeit der Hypothekenurkunde oder der Eintragung der Hypothek im Grundbuch geben, kann das Aufgebotsverfahren auch dabei erforderlich sein, damit Klahrheit über den rechtlichen Status der Hypothek geschaffen wird.

Ablauf des Aufgebotsverfahrens

Der Ablauf des Aufgebotsverfahrens bei einem verlorenem oder beschädigtem Grundschuldbrief ist ein formeller rechtlicher Vorgang, welcher in mehreren Schritten erfolgt. Im folgenden ist der typische Ablauf im Detail erfasst:

1. Antragstellung beim Grundbuchamt:

Der Gläubiger muss einen Antrag auf Angebot des Grundschuldbriefes / der Hypothekenurkunde beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) stellen. Im Regelfall wird dies über einen Notar erfolgen.

Relevante Informationen, die im Antrag enthalten sein müssen:

Angaben zur betroffenen Grundschuld / Hypothek (z.B. Eintragsnummer im Grundbuch)
Eine Erklärung, dass der Grundschuldbrief / die Hypothekenurkunde verloren gegangen oder beschädigt ist.
Der Grund, weshalb der Brief nicht wiedergefunden werden kann.

2. Eidesstaatliche Versicherung:

Der Antragsteller muss eine eidestattliche Versicherung abgeben, dass der Grundschuldbrief / die Hypothekenurkunde verloren oder beschädigt ist.
In der Versicherung erklärt der Gläubiger, dass er nach bestem Wissen den Brief nicht mehr finden kann und dass keine betrügerischen Absichten bestehen.
Falls der Grundschuldbrief / die Hypothekenurkunde beschädigt ist, muss auch eine Art der Beschädigung beschrieben werden.

3. Bekanntmachung des Aufgebots:

Das Amtsgericht veranlasst eine Öffentlichkeitsbekanntmachung des Aufgebots, damit Dritte die Möglichkeit haben ihre Einwände zu erheben.
Diese Bekanntmachung erfolgt in der Regel durch Veröffentlichung im Amtsblatt oder durch Aushang in den Amtsräumen.

Inhalt der Bekanntmachung:

Eine Beschreibung der verlorenen oder beschädigten Urkunde
Den Hinweis, dass innerhalb einer bestimmten Frist (meist 6 Wochen) Widersprüche gegen das Aufgebot eingelegt werden können.

4. Frist zur Einlegung von Widersprüchen:

Während der Bekanntmachungsfrist (meist 6 Wochen) können Dritte, welche einen möglichen Anspruch auf den Grundschuldbrief / die Hypothekenurkunde haben oder glauben, dass der Brief nicht verloren oder beschädigt ist, Widerspruch einlegen.
Ein Widerspruch kann beispielsweise von einer Person erfolgen, welche den Grundschuldbrief / die Hypothekenurkunde nachträglich gefunden hat oder eine andere Beweislage vorlegt.

5. Überprüfung der Widersprüche:

Das Amtsgericht prüft, ob während der Widerspruchsfrist Einwände erhoben wurden.
Das Verfahren geht weiter, wenn keine Einwände vorliegen oder diese zurückgewiesen werden.

6. Beschluss des Amtsgerichts:

Nach Ablauf der Widerspruchsfrist wird ein Beschluss des Amtsgerichts erlassen, welcher das Aufgebot der Grundschuld offiziell bestätigt.
Der Beschluss stellt fest, dass die Grundschuld trotz des Verlusts oder der Beschädigung des Grundschuldbriefes / der Hypothekenurkunde weiterhin wirksam bleibt.
Das Gericht entscheidet über den Antrag auf Ausstellung eines Ersatzgrundschuldbriefes / einer Ersatzhypothekenurkunde.

7. Ersatzgrundschuldbrief/Ersatzurkunde oder Löschung der Grundschuld/Hypothek im Grundbuch:

Ersatzgrundschuldbrief/Ersatzurkunde:

Ein Ersatzgrundschuldbrief / eine Erstzhypothekenurkunde wird ausgestellt, wenn der Beschluss des Amtsgerichts positiv ausfällt und keine Einwände bestehen.
Dieser Ersatzbrief / diese Ersatzurkunde ist rechtlich gleichwertig mit dem verlorenen oder beschädigten Originalbrief / Originalurkunde und kann vom Gläubiger verwendet werden, um die Grundschuld / die Hypothek weiterhin durchzusetzen.

Löschung der Grundschuld/Hypothek:

Mit dem Beschluss des Gerichts, dass der Grundschulbrief oder die Hypothekenurkunde kraftlos ist, kann die Grundschuld gelöscht werden.
Dazu wird der Beschluss beim Grundbuchamt eingerichtet.

8. Eintragung der Grundschuld im Grundbuch:

Nachdem de Ersatzbrief / die Ersatzurkunde ausgestellt wurdem wird die Grundschuld / die Hypothek weiterhin im Grundbuch eingetragen.
Der Grundbuchauszug zeigt, dass die Grundschuld / die Hypothek durch das Aufgebotsverfahren bestätigt wurde und es wird der Ersatzgrundschuldbrief / die Ersatzhypothekenurkunde als rechtlich bindende Urkunde erwähnt.

9. Abschluss des Verfahrens:

Das Aufgebotsverfahren ist abgeschlossen, sobald der Ersatzgrundschuldbrief / die Ersatzhypothekenurkunde ausgestellt und im Grundbuch vermerkt ist.
Der Gläubiger kann nun wieder alle Rechte aus der Grundschuld / der Hypothek geltend machen, als wäre der ursprüngliche Grundschuldbrief / die ursprüngliche Hypothekenurkunde nie verloren gegangen oder beschädigt worden.

Kosten eines Aufgebotsverfahrens

Die Kosten des Aufgebotsverfahrens richten sich nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) und beinhalten Gebühren, welche für die Durchführung des Verfahrens durch das Amtsgericht sowie für die Ausstellung eines Ersatzgrundschuldbriefes / einer Ersatzhypothekenurkunde anfallen. Die genauen Kosten können variieren, je nachdem wie hoch der Wert der gesicherten Forderung ist und welche zusätzlichen Schritte im Rahmen des Verfahrens erforderlich sind. Die wichtigsten Kostenbestandteile sind:

Gerichtskosten für das Aufgebotsverfahren:

Die Gerichtskosten richten sich nach dem Wert der gesicherten Forderung oder nach dem Wert des Grundschuldbriefes / der Hypothekenurkunde.
Der Wert wird auf Grundlage des Buchwertes der Grundschuld / der Hypothek berechnet, welcher normalerweise dem Betrag entspricht, den die Grundschuld / die Hypothek absichert.
Die Gerichtskosten für das Aufgebotsverfahren sind in der Kostenordnung des GKG festgelegt und steigen mit dem Wert der gesicherten Forderung.
Beispielsweise kann der Gebührenrahmen für das Verfahren bei einer Forderung von 10.000 Euro im Bereich von ca. 50 bis 150 Euro liegen (je nach Höhe der Forderung und Verwaltungsaufwand).

Kosten für die Bekanntmachung:

Für die Öffentlichkeitsbekanntmachung des Aufgebots, welche durch das Amtsgericht veranlasst wird, können ebenfalls Kosten anfallen.
Diese Kosten sind jedoch meist relativ gering und hängen davon ab wie und wo die Bekanntmachung veröffentlicht wird (z.B. Amtsblatt, Aushang).

Kosten für den Ersatzgrundschuldbrief / die Ersatzhypothekenurkunde:

Die Gebühren für die Ausstellung des Ersatzgrundschuldbriefes / der Ersatzhypothekenurkunde werden ebenfalls gemäß dem GKG berechnet.
Diese Kosten beinhalten die Gebühr für die Grundbucheintragung und die Ausstellung des Ersatzbriefes / der Ersatzurkunde.
Die Kosten für die Grundbucheintragung und den Ersatzbrief / die Ersatzurkunde hängen vom Wert der Grundschuld ab, können aber auch bei etwa 50 bis 150 Euro liegen (je nach Wert der gesicherten Forderung)

Sonstige mögliche Kosten:

Falls im Rahmen des Verfahrens Einwände oder Widersprüche gegen das Aufgebot erhoben werden, können weitere Verfahrenskosten entstehen, insbesondere wenn ein gerichtlicher Streit darüber geführt wird.
Zusätzliche Gebühren können auch für die Prüfung von Widersprüchen und die Verfahrensfortsetzung anfallen.

Rechtsfolgen eines Aufgebotsverfahrens

Die Rechtsfolgen bei einem Aufgebotsverfahren betreffen sowohl den Rechtserhalt der Grundschuld als auch die Verfahrensergebnisse im Hinblick auf die verloren gegangene oder beschädigte Urkunde. Nach erfolgrteichem Abschluss des Verfahrens ergeben sich verschiedene rechtliche Konsequenzen:

Bestätigung der Grundschuld:

Rechtswirksamkeit bleibt bestehen: Das Aufgebotsverfahren stellt sicher, dass die Grundschuld trotz des Verlusts oder der Beschädigung des Grundschuldbriefes weiterhin rechtsgültig bleibt. Die Grundschuld verliert nicht ihre Wirkung, da das Verfahren die Grundschuld formell bestätigt.
Keine Einschränkung der Rechte des Gläubigers: Der Gläubiger behält alle Sicherungsrechte, welche er durch die Grundschuld erlangt hat. Dadurch kann er weiterhin die Verwertung des Grundstücks im Falle eines Zahlungsverzugs durchsetzen.

Ersetzung des verlorenen oder beschädigten Gundschuldbriefes:

Ersatzgrundschuldbrief: Nach erfolgreichem Abschluss des Aufgebotsverfahrens wird ein Ersatzgrundschuldbrief ausgestellt, welcher den verlorenen oder beschädigten Orginalbrief ersetzt.
Gleichwertigkeit des Ersatzbriefes: Der Ersatzbrief hat die gleiche Rechtskraft und Beweiskraft wie der ursprüngliche Grundschuldbrief. Dieser kann als Urkunde verwendet werden, damit die Grundschuld im Rechtsverkehr durchgesetzt werden kann.

Eintragung im Grundbuch:

Fortsetzung der Grundbucheintragung: Die Grundschuld bleibt im Grundbuch eingetragen. Zudem wird eine Vermerkeinschreibung über das Aufgebotsverfahren und den Ersatzgrundschuldbrief vorgenommen.
Sicherung des dinglichen Rechts: Der Status als dingliche Sicherheit wird beibehalten und ist weiterhin im Grundbuch sichtbar. Das bedeutet, dass der Gläubiger weiterhin vorrangige Ansprüche auf das Grundstück im Fall der Zwangsvollstreckung hat.

Öffentliche Bekanntmachung und Frist zur Widerspruchseinlegung:

Einräumung von Widerspruchsmöglichkeiten: Im Rahmen des Verfahrens haben Dritte die Möglichkeit Widerspruch einzulegen, wenn sie glauben, dass der Grundschuldbrief nicht tatsächlich verloren oder beschädigt ist. Falls niemand Widerspruch erhebt, wird das Verfahren nach Ablauf der Frist fortgesetzt und die Grundschuld wird offiziel bestätigt.
Rechtswirkung bei Widerspruch: Falls ein Widerspruch eingelegt wird kann es zu einem weiteren gerichtlichen Verfahren kommen. Der Aufgebotsbeschluss könntedann abgelehnt oder aufgeschoben werden, bis der Widerspruch geklärt ist.

Sicherstellung gegen betrügerische Absichten:

Vermeidung von Missbrauch: Das Aufgebotsverfahren stellt sicher, dass der Antragsteller (Gläubiger) keine betrügerischen Absichten verfolgt. Die eidesstattliche Versicherung schützt davor, dass jemand absichtluch einen falschen Antrag stellt, um sich zu Unrecht die Rechte aus einer Grundschuld zu verschaffen.

Verfahren bei Widerspruch des Gläubigers:

Widerspruchg und Gerichtskosten: Wenn im Aufgebotsverfahren Widerspruch gegen den Antrag erhoben wird, könnte dies zu einem zusätzlichen gerichtlichen Verfahren führen. Falls der Widerspruch erfolgreich ist, kann der Antrag auf Erteilung eines Ersatzbriefes abgelehnt werden. In diesem Fall fallen weitergehende Gerichtskosten an, welche der Gläubiger möglicherweise zu tragen hat.
Verfahrensverzögerung: Der Widerspruch kann den Ablauf des Verfahrens verzögern, da das Gericht den Widerspruch prüfen muss.

Rechtswirkung bei Missbrauch oder Falschangaben:

Strafrechtliche Konsequenzen: Sollte sich herausstellen, dass der Antragsteller absichtlich falsche Angaben gemacht hat, etwa zur Beschädigung oder zum Verlust des Grundschuldbriefes, kann dies strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, etwa wegen Betrugs oder Urkundenfälschung.

Rechtliche Absicherung des Gläubigers:

Der Ersatzgrundschuldbrief stärkt die Rechtsstellung des Gläubigers, da dieser nun wieder eine physische Urkunde besitzt, mit welcher er seine Rechte im Falle eines Zwangsvollstreckungsverfahrens oder bei der Verwertung des Grundstücks geltend machen kann.

Praxisbeispiel eines Aufgebotsverfahrens

Wir haben ein Praxisbeispiel für den Ablauf eines typischen Aufgebotsverfahrens bei einem verlorenen Grundschuldbrief für Sie vorbereitet:

Der Gläubiger Herr Lohnstein hat eine Grundschuld über 100.000€ auf einem Grundstück eingetragen, welche durch einen Grundschuldbrief. Leider hat er den Originalbrief verloren un kann ihn trotz intensiver Suche nicht finden. Er möchte nun ein Aufgebotsverfahren einleiten, damit die Grundschuld weiterhin durchgesetzt werden oder eine Löschung erfolgen kann

Zuerst reicht Herr Lohnstein beim zuständigen Amtsgericht über einen Notar einen Antrag ein, welcher die Angaben zur Grundschuld und eine eidesstattliche Versicherung über den Verlust entält.
Das Gericht veröffentlich zunächst das Aufgebot im Amtsblatt. Dritte haben eine Frist von sechs Wochen, um Widerspruch einzulegen.
Wenn niemand wiederspricht, wird das Verfahren fortgeführt. Bei Widerspruch prüft das Gericht die Ansprüche.
Nach Ablauf der Frist für den Widerspruch erlässt das Gericht einen Beschluss. Ein Ersatzgrundschuldbrief wird ausgestellt und im Grundbuch vermerkt.
Herr Lohnstein erhält somit sienen Ersatzbrief und kann die Grundschuld wie zuvor nutzen oder die Löschung der Grundschuld / Hypothek wird vorm Grundbuchamt veranlasst.

Kann eine Immobilie verkauft werden, wenn der Grundschuldbrief fehlt bzw. verloren gegangen ist?

Ja, im Makleralltag erlebe ich dies alle paar Jahre, dass ein alte Briefgrundschuld nicht mehr auffindbar ist. Der Verkauf der Immobilie ist dennoch möglich. Im notariellen Kaufvertrag kann normalerweise die Kaufpreisfälligkeit erst erreicht werden, wenn für alle zu löschenden Grundbucheintragungen eine Löschungsbewilligung vorliegt. Damit der Notar die Kaufpreisfäligkeit bereits nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Verfügbarkeit aller sonstigen Löschungsnachweise in die Wege leiten, wird für den Käufer ein Zürückbehaltung eines Kaufpreisteilbetrages im Kaufvertrag vereinbart. Beispielsweise nimmt man den doppelten Betrag in Euro der nicht auffindbaren Grundschuld (meist sind diese ja älter und die Beträger lauten auf Goldmark, Reichsmark oder aus heutiger Sicht kleinere Bauspardarlehen in DMark. Auch kann es sein, dass die Bank oder Firma mit dem Gläubigerrecht nicht mehr existiert.). Die Kaufpreisfälligkeit und die Übergabe der Immobilie erfolgt damit im üblichen Zeitrahmen und die Bezahlung des Restbetrages erfolgt in 6 bis 9 Monaten, wenn die Kraftloserklärung für die Grundschuld bzw. Hypothek vorliegt.

In 2024 beispielsweise war eine Briegrundschuld erst zeitverzögert von der Bausparkasse löschbar und beim Hausverkauf wurde ein Teilbetrag von EUR 10.000 einbehalten. So konnte dem Käufer das Haus nach Bezahlung des Kaufpreises abzüglich des Einbehalts "in normalen Zeitrahmen" übergeben werden. Die Restfordernung wurde danach auch bezahlt. So waren alle Beteiligten happy über den reibungslosen Immobilienverkauf.

FAQ - Häufig gestellte Fragen:

Wie lange dauert das Aufgebot eines Grundschuldbriefs?

In der Regel dauert ein Aufgebotsverfahren mehrere Wochen bis Monate, abhängig von der Frist für Widersprüche (meist sechs Wochen) und der Bearbeitungszeit des Gerichts.

Wie teuer ist ein Aufgebotsverfahren Grundschuldbrief?

Die Kosten variieren je nach Grundschuldwert, meist mehrere hundert Euro für Gerichtskosten und Bekanntmachung.

Wie stellt man ein Aufgebotsverfahren ein?

Durch schriftlichen Antrag beim zuständigen Amtsgericht mit Angaben zur Grundschuld und eidesstattlicher Versicherung.

Was tun, wenn der Grundschuldbrief nicht auffindbar ist?

Ein Aufgebotsverfahren beantragen, um einen Ersatzgrundschuldbrief zu erhalten.

Was ist ein Aufgebotsverfahren wegen Verschollenheit?

Ein gerichtliches Verfahren zur Klärung, ob ein Dokument wie ein Grundschuldbrief als verloren gilt.

Wo werden Aufgebote veröffentlicht?

Im Amtsblatt des Gerichts und gegebenenfalls in anderen öffentlichen Bekanntmachungsmedien.

Wann verjährt eine eingetragene Grundschuld?

Grundschulden verjähren nicht, da sie nicht an Forderungen gebunden sind.

Wie lang ist die Frist des Widerspruchs beim Aufgebotsverfahren?

Meist sechs Wochen, in Einzelfällen abweichend.

Was ist ein Aufgebotsverfahren für einen Grundschuldbrief?

Ein Verfahren zur Erklärung eines Grundschuldbriefs als verloren und zur Ausstellung eines Ersatzbriefs.

Wann verjähren Hypothekenschulden?

Hypothekenschulden verjähren nach 30 Jahren gemäß § 197 BGB.

Briefgrundschuld verloren - Immobilienverkauf trotzdem möglich?

Ja, im Kaufvertrag wird ein Teil des Kaufpreises einbehalten und erst dann fällig, wenn die Kraftloserklärung für die Grundschuld vorliegt oder der Grundschuldbrief wieder gefunden wird. So ist der Käufer abgesichert und der Verkäufer kann dennoch den notariellen Kaufvertrag schließen und abwickeln.