Immobilienverkauf in 30 Tagen - wie klappt der schnelle Notartermin für Haus oder Wohnung ?

Seit 2022 haben sich die Vermarktungszeiten für Immobilien wieder deutlich verlängert. Nicht jede Liegenschaft verkauft sich wie in den vergangen Jahren in der Boomzeit in wenigen Wochen und das oftmals mit einem höheren Preis, als dieser  im Expose im Immobilienportal ausgewiesen war. Die Käufer haben sich oft überboten und ein Bieterverfahren hat die Preise nach oben getrieben.

Eine Immobilie sofort, direkt und schnell zu verkaufen erfordert aktuell einiges an Know how, gute Kontakte zu potentiellen und passenden Käufern sowie Tatkraft des Immobilienmaklers. Die Zielkonflikte - Ein hoher Preis oder ein rascher Verkauf sind dabei in Einklang zu bringen. In diesem Artikel werde ich Ihnen zeigen, wie sich Ihre Immobilie sofort verkaufen lässt. 

 

 

Wovon hängt der Immobilienpreis - also der erzielbare Wert beim Verkauf - ab?

Die Immobilienbewertung und der erzielbare Preis einer Immobilie hängt von folgenden Faktoren ab:

• Baujahr und Erhaltungszustand (z.B. Alter der Heizung, Fenster, Wärmedämmung, Elektroinstallation, evtl. Schadstoffe, evtl. Schimmel, etc.)
• eventuell vorhandener Mietverträge ( gibt es langfristige, evtl. unkündbare Mietverhältnisse ? wie ist die Mieterstruktur ? ist die Miete günstig oder auch erhöht worden ? werden die Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung abgerechnet und umgelegt? )
• Lage der Immobilie - Stadt, Land ( Zuzugs- oder Abzugsregion), Flughafennähe, Lärm / Fluss / See ( Hochwasser und Überschwemmungsgefahr ), Einkaufsmöglichkeiten, usw.
• Angebot und Nachfrage der speziellen Immobilie ( Altbau, evtl. Denkmalschutz, zu groß, zu klein, (un-) praktischer Grundriss, begehrter Stadtteil )
• Wirtschaftliche Bedingungen ( Rezession oder Boom des Immobilienmarktes )
• jeweilige Zinslandschaft

 

Welche Auswirkung hat Lage auf die Preisstrategie beim Immobilienverkauf?

Die Lage der Immobilie ist ein wichtiger Punkt, um die passende Vermarktungs- und Preisstrategie auszuwählen. Ziel ist neben dem schnellen Verkauf ein hoher Verkaufspreis. 

1. Top- Lage wie z.B. Altbau in Schwabing oder Seegrundstücke am Chiemsee oder Starnberger See:

• Marktnachfrage ist hoch
• Angebote im Netz gibt es kaum oder in manchen Straßenzügen sehr selten 

Für ein solches Objekt kommt die Strategie "Hochpreismodell mit offener Besichtigung" in Frage. Die Interessenten, welche wirklich kaufbereit sind, wissen, dass sie hier schnell vorgehen müssen.

Das daraus resultierende Ergebnis ist der rasche Verkauf Ihrer Immobilie zum gutem Marktwert.

2. Durchschnittliche Lage:

• Marktnachfrage Mittel
• Angebote von vergleichbaren Immobilien ist hoch, d.h. die Suchenden fühlen sich durch einen großen "Anzeigenfriedhof" im Internet und die Vermarktung braucht eine hohe Sichtbarkeit

In diesem Fall kommen die Strategien "Bieterverfahren", "Moderater Startpreis" und "Unter-Marktwert-Strategie" in Frage. Durch den attraktiven Inseratpreis wird sich zeitnah ein Käufer finden, welcher bereit ist den realistischen Wert zu bezahlen.

Achtung: Verwenden Sie in einer durchschnittlichen Lage niemals das Hochpreismodell, denn echte Interessenten warten bis der Preis sinkt. Erst nach einer 6 bis 12 monatigen Vermarktungszeit, welche mit einigen Preissenkungen geprägt war, ein Angebot von 70 - 90% des Marktpreises ab. Dieses Angebot begründen die Interessenten meist mit der Aussage "An der Immobilie muss ja etwas faul sein, weil sie bis jetzt keiner gekauft hat". Dadurch verlieren die Verkäufer viel Geld und benötigen dazu viel Geduld.

3. Einfache Lage :

• Marktnachfrage gering
• einige Angebote verfügbar

In dieser Lage macht die Strategie "Moderater Startpreis" Sinn.

Die Unter-marktwert-Strategie ist nicht sinnvoll, da die wenigen Interessenten sich kaum überbieten werden. z.B. bei einem renovierungsbedürftigen Haus in einer Außenbereich-Lage ohne befestigte Zuwegung.

Achtung: Auch hier raten wir vom Hochpreismodell ab, da die echten Interessenten verschreckt werden und abwarten. Diese wissen, dass der Verkäufer die Immobilie nicht rasch verkaufen wird. Daraus folgt meist ein Geldverlust des Verkäufers.

 

Der tatsächliche Wert Ihrer Immobilie - Die vergleichende Marktanalyse

1. Verständnis des Marktes:

Es reicht nicht, den Inseratsmarkt zu beobachten. Es müssen auch genügend belastbare Verkaufs- und Angebotsaten vorliegen, um den Preis der Immobilie zu bestimmen und den Markt zu analysieren, wie zum Beispiel:

• aktive Listen von Inseraten und bereits verkauften Objekten
• Gutachterausschusszahlen
• Makler-Immobilien-Datenbank

2. Genauigkeit der Preisgestaltung:

Wenn die genaue Preisspanne bestimmt werden soll, müssen die einzelnen Faktoren genau und vor allem mit Ehrlichkeit auf den Bauzustand berücksichtigt werden.

3. Realistische Erwartungen:

Die vergleichende Marktanalyse macht Sinn, wenn man eine Über- oder Unterbewertung der Immobilie vermeiden möchte. Eine Überbewertung kann zu einer längeren Vermarktungszeit und mehreren Preissenkungen führen, wohingegen eine Unterbewertung einen Geldverlust verursachen kann ( bei großer Nachfrage und Verzicht auf ein Bieterverfahren ).

4. Flexibilität der Preisstrategie:

Die Preisstrategie richtet sich nach der Grundlagen der Marktbedingungen und wird auf die Angebotspreise der aktuellen Marktlage angepasst.

 

5 Strategien für einen schnellen Immobilienverkauf

Im Folgenden werde ich Ihnen 5 Strategien aufführen, mit welchen Sie Ihre Immobilie schnell verkaufen können.

1. Bieterverfahren:

Was ist das Bieterverfahren?:

• jeder kann diese Strategie anwenden -> am Besten mit der Betreuung eines hierbei erfahrenen Maklers
• wurde in den Boomjahren 2015-2019 gerne bei der Immobilienvermarktung praktiziert
• ein rasches, organisiertes und zeitlich begrenztes Verfahren
• Verkauf zum aktuellen Marktpreis oder sogar darüber (sogenanntes Bieterwettfieber)
• wird auch von Kommunen eingesetzt um Grundstücke oder Immobilien zu verkaufen -> EU Vorgaben um "Geschäfte unter der Hand zu vermeiden"

Voraussetzung:

• Verkäufer ist verkaufsfähig und verkaufsbereit
• es gibt eine interne Grenze für den Mindestpreis
• alle nötigen Verkaufsunterlagen liegen bereit
• bei leerstehender Immobilie -> problemloses Verkaufen
• bei Immobilie mit Mieter -> Einzelfallabwägung
• für Interessenten gibt es Transparenz und alle Eigenschaften der Immobilie sind diesen bekannt   -> hohe Bieternachfrage und hohe Gebote

Beispiel: Eine Eigentumswohnung in Schwabing oder ein interessantes Baugrundstück in Ottobrunn lässt sich besser durch ein Bieterverfahren verkaufen als eine renovierungsbedürftige Bestandsimmobilie weit außerhalb Münchens.

Arten des Bieterverfahrens:

1. offenes Bieterverfahren -> jeder erfährt den Stand der anderen Höchstgebote
2. geschlossenes/geheimes Bieterverfahren -> Höchstbieter erhält Zustimmung und Gebote werden anderen Bietern NICHT mitgeteilt

Vorteile des Verkäufers:

• praktisch bei unklaren Vorstellungen über den Wert
• in wenigen Wochen beim Notar
• Aktueller und bestmöglicher Marktpreis wird erzielt
• Erfolgsgarantie bei nahezu 100% ( Vorsicht vor Absprachen bei Profibietern )
• Mehrere Kaufinteressenten -> Freude über positive Preisergebnisse

Wie funktioniert ein Bieterverfahren?:

1. Eigentümer/Makler inserieren das Objekt ->im Inserat ist kein Preis oder ein Mindestpreis angegeben
2. Es wird einen oder mehrere Sammeltermine geben, wo sich alle Interessenten die Immobilie anschauen
3. Nach der Begehung werden Gebote abgegeben
4. Verkauft wird die Immobilie dann an das Höchstgebot

Achtung: Erst nach der notariellen Beurkundung ist der Höchstbietende wirklich gebunden!

 

2. Zu hoher Startpreis

• Kaufangebote die den realistischen Marktwert um 20-50% überschreiten
• Folge: diverse Preissenkungen sind nötig bis ein Käufer gefunden ist

So recherchierte das Institut für innovatives Bauen IIB bundesweit in 2012/2013 folgende durchschnittlichen Werte:

Vermarktungsdauer bei einem Angebotspreis von:

• 20-50% über dem Marktwert: 379 Tage
• 10-20% über dem Marktwert: 281 Tage
• 5-10% über dem Marktwert: 63 Tage

Durchschnittlich erzielter Verkaufspreis bei einem Angebotspreis von:

• 105-110% des Marktwertes: 99%
• 110-120% des Marktwertes: 97%
• 120% oder mehr des Marktwertes: 85%

 

3. Moderater Startpreis

• Kaufangebote die den realistischen Marktwert bis 5% übersteigen

Da die Strategie "Moderater Startpreis" ähnlich ist, wie die Strategie "Hoher Startpreis" werde ich im Folgenden Beispiele, die auf beide Strategien zutreffen nennen:

1. Beispiel:

Ein Einfamilienhaus wird verkauft, welches einen aktuellen Marktwert von 1.000.000€ hat. Dieses Haus wird nun für 1.500.000€ inseriert.

Ergebnis:

Nach 379 Tagen verkauft sich das Objekt nur noch für 850.000€ ( 85% des Marktwertes ).

Grund:

Durch zu wenig Nachfrage wurde der Preis öfters reduziert, da das Einfamilienhaus das teuerste Angebot auf dem Markt war. Somit hat der Verkäufer letztlich nur an Schnäppchenjäger verkauft, da die Immobilie zu lange auf dem Markt war.

Folge:

"Immobilie wird verbrannt" -> Die Immobilie ist sehr lange erfolglos auf dem Markt.

Zudem entsteht ein Geldverlust durch die Pflege und Versicherungen in der Leerstandszeit ( Hausrats- und Wohngebäudeversicherungen erheben oft Zuschläge )

Diagramm:

 

2. Beispiel:

Eine 2-Zimmer-Wohnung, bei welcher der aktuelle Marktwert bei 400.000€ ( 100% ) liegt, wird verkauft. Die Wohnung wird für 600.000€ ( 150% ) inseriert.

Ergebnis:

379 Tage Vermarktungszeit bedeutet also: 400.000€ x 85% = 340.000€  ( Verkaufspreis )

Grund:

Durch zu wenig Nachfrage wurde der Preis öfters reduziert, da das Einfamilienhaus das teuerste Angebot auf dem Markt war. Somit hat der Verkäufer letztlich nur an Schnäppchenjäger verkauft, da die Immobilie zu lange auf dem Markt war.

Folge:

Es entsteht ein Geldverlust von 60.000€ durch die lange Vermarktungszeit ( Marktwerkt liegt eigentlich bei 400.000€, verkauft wird die Wohnung aber für 340.000€ ).

Diagramm:

 

4. Unter-Marktwert-Startpreis

• Immobilie wird unter dem realistischen Marktwert inseriert
• kann helfen den aktuellen Marktwert zu ermitteln ( Reaktion des Käufers )
• Marketing und Kommunikation: Klare und deutliche Kommunikation über die Immobilie mit allen relevanten Objektunterlagen
• ist eine effektive Möglichkeit, welche mit Bedacht angewendet werden muss
• oft wollen Eigentümer diese Methode nicht anwenden, obwohl diese die Nachfrage steigert und bei mehreren abschlussbereiten Interessenten in ein Bieterverfahren gewechselt wird

Vorteile:

• Käufer werden angelockt vom "billigem" Angebot
• Wettbewerbsvorteil
• schneller Verkauf durch hohe Nachfrage
• eventuelles Bieterverfahren

Risiko:

• Eventueller Geldverlust ( falls das Verfahren dem Makler unbekannt ist )

Beispiel:

Eine Wohnung soll schnellst möglich verkauft werden, da der Eigentümer Schulden hat. Der aktuelle Marktwert liegt bei ca. 300.000€. Der Eigentümer inseriert die Wohnung für 285.000€, um Käuferanzuspornen zu besichtigen und zu kaufen.

Folge:

Der niedrige Startpreis führt zu einer schnellen Bekanntheit und hebt sich deutlich von anderen Angeboten ab. Nach der Verhandlung mit dem Käufer erzielen wir 95% des realistischen Marktwertes innerhalb kurzer Zeit.

 

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5. Verkauf an einen Ankäufer

• Aufkäufer sind Immobiliensofortankäufer

Vorteil:

• Immobilie wird innerhalb kürzester Zeit weiterverkauft

Geeignet für:

• Problem Immobilien   (  Verkauf ohne Besichtigung, Messiewohnung, Streit in der Erbengemeinschaft,  usw.)
• In oder während einer Zwangsversteigerung ( Wenn Gläubiger einverstanden ist! Profispezialgebiet! )
• Marktgängige Immobilien ( z.B. Häuser, Wohnungen, Grundstücke )

Nicht geeignet für:

• sämtliche Gewerbeimmobilien
• Außenbereiche
• besondere Immobilien ( z.B. Schlösser, Burgen, Wassergrundstücke am Starnberger See, etc. )

Wie geht ein Ankäufer bei seiner Preisvorstellung vor ?:

Der Ankäufer ermittelt einen für sich nachhaltigen Marktwert und zieht davon folgende Kosten ab:

• Kaufnebenkosten ( in Bayern ca. 6% )
• Zinsen je Laufzeit 1-2 Jahre ( Aktuell maximal 5-6% pro Jahr )
• Bankbearbeitungsgebühr
• eventuell notwendige Renovierungskosten oder anstehende Umlagen

Dieser möchte, um den Kauf rentabel zu machen, eine Gewinnmarge von 10-15% erzielen.

 

Falls Sie sich schnell, problemlos und am liebsten ganz ohne Aufwand von Ihrem Haus, Grundstück oder Wohnung trennen wollen, unterstützen wir Sie bei dem raschen Verkauf Ihrer Immobilie. Auch bei Notverkauf oder Zeitdruck.

 

Provision für Verkäufer/Vermieter:

• Vermietung: ab 1,19 Kaltmiete inkl. MwSt.
• Verkauf von Häusern und Wohnungen: ab 1,785% inkl. MwSt. vom Verkäufer und Käufer
• Verkauf von Mehrfamilienhäusern & Grundstücken: Rabatt auf Anfrage