was genau ist das Hausgeld? welche Nebenkosten fallen für Eigentumswohnungen an?

Als Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist Ihnen das Hausgeld eine sicherlich bekannte Ausgabe. Es handelt sich hierbei um monatliche Zahlungen, die von Wohnungseigentümern an die Verwaltung der Wohnanlage geleistet werden. Das Hausgeld deckt die gemeinschaftlichen Kosten, die für die Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnanlage anfallen.

Was ist Hausgeld bei einer Eigentumswohnung und was ist darin enthalten?

Das Hausgeld umfasst alle laufenden Kosten für den Betrieb, die Instandhaltung und Verwaltung eines Mehrfamilienhauses, welches realgeteilt ist und mehrere Eigentümer hat. Es umfasst unter anderem Kosten für Reinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Heizung, Wasser, Abwasser, Müllentsorgung sowie Kosten für laufende Reparaturen und die Rücklagenbildung für größere Sanierungen.

Wofür ist das Hausgeld?

Mit den monatlichen Einnahmen wird der Hausverwalter für den reibungslosen Betrieb und die Pflege des Gebäudes mit ausreichend Vermögen für die Ausgaben der Hausgemeinschaft ausgestattet. Ziel ist auch, den Wert der Immobilie langfristig zu erhalten, notwendige Reparaturen durchzuführen und gemeinschaftliche Bereiche in gutem Zustand zu halten. Ohne diese Einnahmen könnten grundlegende externe Versorgungen oder Dienstleistungen wie Müllentsorgung, Kanal, Hausmeisterarbeiten oder die Instandhaltung des Daches nicht gewährleistet werden.

Um nachvollziehen zu können wofür im gesamten Jahr Kosten angefallen und bezahlt wurden, erstellt der Verwalter der WEG eine Jahresabrechnung, die sog. Hausgeldabrechnung. Diese stellt die tatsächlichen Kosten des abgelaufenen Jahres den geleisteten Einzahlungen gegenüber. In der Eigentümerversammlung wird den Eigentümern die p.a. Abrechnung dargelegt und mögliche Differenzen werden dann als Nachzahlung eingefordert bzw. bei Überzahlungen erfolgt eine Gutschrift. Die Prüfung, ob alle Belege (Rechnungen, Kosten usw.) nachgewiesen und richtig verbucht wurden, erfolgt durch die Kassenprüfung von bestellten Miteigentümern.

Was beinhaltet das Hausgeld?

Das Hausgeld enthält verschiedene Kosten / Posten, die für den Betrieb und den Werterhalt des Gebäudes notwendig sind. Typische Ausgaben und Verwendungszwecke sind:

• Instandhaltung der gemeinschaftlichen Bereiche wie Treppenhaus, Keller, Waschraum, Trockenraum, Fahrradkeller
• Dach oder Fassade - einschließlich Wärmedämmung für die Fassade und das Dach, Fenster und Außentüren 
• Verwaltungskosten für die Hausverwaltung 
• Reinigung der Gemeinschaftsflächen (Flur, Treppenhaus, Wege, Tiefgarage, Waschkeller) und Gartenpflege mit Baumschnitt und Rasenmähen
• Versicherungen (Brandversicherung, Feuerversicherung, Leitungswasserversicherung. Vandalismusversicherung, Gebäude- oder Haftpflichtversicherung)
• Müllentsorgung, Abwasser, Kanal
• Kaminkehrer
• Gemeinschaftsstrom für die Wohnanlage
• Heizkosten (Gas, Öl, Fernwärme, Nahwärme) und Wasserversorgung

Diese Ausgaben werden entsprechend auf alle Wohneinheiten oder Gewerbeeinheiten aller Wohnungseigentümer verteilt. Die Höhe des Anteils richtet sich meist nach dem Miteigentumsanteil, also der Größe der jeweiligen Wohnung bzw. Gewerbeeinheit im Vergleich zur Gesamtfläche des Gebäudes. Den Miteigentumsanteil finden Sie in der Teilungserklärung Ihres Mehrfamilienhauses.

Umlegbare und nicht umlegbare Nebenkosten

Das Hausgeld setzt sich aus umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten zusammen. Diese Aufteilung in der Wohngeld-Abrechnung ist insbesondere für Vermieter wichtig, da die Eigentümer die umlegbaren (also überwiegend Verbrauchskosten) nach der II: Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegen dürfen.

• Umlegbare Kosten sind alle vom Mieter zu tragen und werden im Folgejahr nach dem Verbrauchsjahr bis zum 31.12. (Stichtag ist Silvester) nachträglich in der Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter abrechnet. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für Heizung, Müllentsorgung oder Gartenpflege und werden in der Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergegeben. Der Mieter leistet die Nebenkostenvorauszahlungen monatlich neben der Kaltmiete an den Vermieter.
• Nicht umlegbare Kosten sind hingegen Kosten, die der Eigentümer selbst zu tragen hat. Dazu zählen Verwaltergebühren, Sonderumlagen, Instandhaltungsrücklagen oder Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Diese Ausgaben können somit nicht an den Mieter weitergereicht werden. 

Nebenkosten vs. Hausgeld

Der Unterschied zwischen Nebenkosten und Hausgeld wird besonders deutlich, wenn man die jeweiligen Kostenarten betrachtet. Während Nebenkosten die laufenden Betriebskosten umfassen, die von Mietern für die Nutzung ihrer Wohnung gezahlt werden, stellt das Hausgeld auch die Aufwendungen und Kosten für die Pflege, Instandhaltung, Sanierung/Reparatur der Gemeinschaftsfläche einer Immobilie dar, die von Wohnungseigentümern zu zahlen ist. 

Nebenkosten beziehen sich auf spezifische Ausgaben wie Heizkosten, Wasser und Müllabfuhr, die in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt werden. Diese Kosten sind in der Regel umlegbar und werden daher direkt an die Mieter weitergegeben durch eine Jahresabrechnung com Vermieter. 

Im Gegensatz dazu deckt das Hausgeld die gemeinschaftlichen Kosten der gesamten Wohnanlage, einschließlich sowohl umlegbarer als auch nicht umlegbarer Kosten. Es dient dem Erhalt und der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und zeigt, dass während Mieter lediglich für ihre Nebenkosten verantwortlich sind, Wohnungseigentümer eine umfassendere finanzielle Verantwortung für das gesamte Gebäude tragen müssen.

Hausgeldhöhe und Rücklagen

Das Hausgeld wird jährlich im Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft anhand der Vorjahreskosten, der zu erwartenden Aufwendungen/Renovierungen und steigenden Verbrauchskosten von der Hausverwaltung vorgeschlagen sowie in der Eigentümerversammlung beschlossen. Es kann von Jahr zu Jahr variieren. Die Gründe für eine Erhöhung können größere Sanierungen an der Fassade mit Wärmedämmung, eine Dachsanierung, Tiefgaragensanierung oder gestiegene Betriebskosten für Wasser, Heizkosten, Kanal, Müll sein. In 2022 und 2023 war bei den hohen Energiekosten für Gas, Heizöl, Strom eine deutliche Steigerung beim Hausgeld und den umlegbaren Nebenkosten zu sehen.

Um hohe Schwankungen besser ausgleichen zu können, wird in der Regel in der monatlichen Hausgeldzahlung ein Betrag von 0,50 Euro/qm Wohnfläche bei Neubauten und 1-2 Euro /qm Wohnfläche bei Bestandsimmobilien  zur Rücklagenbildung angespart. Diese Rücklagen, welche vom Hausverwalter auf einem separaten Konto der WEG Eigentümergemeinschaft verwaltet wird,  dient dazu, künftige größere geplanten Sanierungen oder auch unvorhergesehene Kosten, wie zum eine neue Heizung bei plötzlichem Defekt, zu finanzieren.

Wieviel Hausgeld ist normal?

Richtwerte für das "Normales" Hausgeld liegen typischerweise zwischen 2€ bis 4€ pro Quadratmeter bei Neubauwohnungen oder sehr gut gepflegten und sparsam verwalteten Mehrfamilienhäusern.. In Großstädten wie München, Nürnberg oder Rosenheim und insbesondere bei Luxusimmobilien oder Penthousewohnungen kann es aber auch bis zu 7 oder 8 Euro/qm Wohnfläche betragen. Denken Sie z.B. an große zu pflegende Gärten, aufwendige Glasfassaden, Glas-Liftkabinen usw..

Bei einer hohen Rücklagenbildung für anstehende Sanierungen oder bei Hochhäusern wie dem Olympiadorf in München, im Westkreuz oder machen Wohnanlagen in Neuperlach sind 5 bis 7 Euro/ qm Wohnfläche "normal" und oft in den Wohngeldabrechnungen zu finden. Als Makler hat man einen guten Überblick, da wir bei jedem Wohnungsverkauf uns die Nebenkostenabrechnungen und Eigentümerversammlungsprotokolle für im Regelfall 3 Jahre ansehen. 

Die umlegbaren Nebenkosten sind 1 bis 3 Euro/qm Wohnfläche niediger als das jeweilige Hausgeld.

ist das Hausgeld / die Nebenkosten steuerlich absetzbar?

Eigentümer von vermieteten Einheiten können Teile der nicht auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten steuerlich absetzen.  

folgende weitere Kosten können Vermieter - sofern diese im laufenden Jahr angefallen sind - absetzen:

• Grundsteuer der Wohnung - wird aber im Regelfall auf den Mieter umgelegt
• Verwalterkosten bei Beauftragung einer externen Sondereigentumsverwaltung
• Zinsen aus der Immobilienfinanzierung - auch neu aufgenommene Kredite für Renovierungen
• Kontoführungsgebühren, sofern Sie ein eigenes Mietenkonto führen 
• evtl. Maklergebühren oder Vermietungsanzeigen, 
• Kosten für die Vermietung (Software, Schreibwaren, Mustermietverträge, Fahrtkosten, Bewirtungskosten bei Treffen mit Mietern (bis zu 70 %))
• Notarkosten
• Renovierungskosten bis zu 15 % des Kaufpreises ohne Grund und Bodenanteil in den ersten 3 Jahren nach Kauf, danach fast komplett
• Sanierungskosten 
• Möblierung (Weniger als 800 Euro: direkt steuerlich absetzbar; mehr als 800 Euro: Abschreibung über mehrere Jahre)
• Mitgliedsbeiträge für Eigentümervereine oder Vermieterverbände 

Bei eigengenutzten Immobilien sind aus den nicht umlegbaren Kosten nur die Aufwendungen für Haushaltsnahe Dienstleistungen z.B. Winterdienst/Schneeräumen, Gartenpflege bis EUR 4.000 p.a. und Handwerkerleistungen für Wartungs-, Modernisierungs- und Reparaturarbeiten bis EUR 1.200 / Jahr absetzbar (Stand 2024). Wird ein Teil der Wohnung als Arbeitszimmer genutzt, kann es mehr sein.

Ausgaben aus der  Instandhaltungsrücklagen können erst steuerlich abgesetzt werden, wenn die entsprechenden Maßnahmen tatsächlich durchgeführt werden. Eine Rücklagenbildung ist steuerlich nicht absetzbar.

Wem gehört das bereits gezahlte Hausgeld beim Verkauf der Immobilie?

Wenn eine Wohnung verkauft wird, geht die Verpflichtung zur Zahlung des Hausgelds auf den neuen Eigentümer über. Bis zum Übergang des Eigentums - und dies ist im Regelfall 2-5 Monate nach der Kaufpreiszahlung und dem Besitzübergang mit Schlüsselübergabe- bleibt der bisherige Eigentümer theoretisch für die Hausgeldzahlungen an die Hausgemeinschaft verantwortlich. Meist akzeptieren die Hausverwaltungen den Übergang der Hausgeldzahlung ab dem Monatsersten nach dem Besitzübergang, da dieser Stichtag üblicherweise im notariellen Kaufvertrag geregelt wird..

Alle bereits gezahlten Hausgeldbeträge, einschließlich der Instandhaltungsrücklage, bleiben beim Gemeinschaftseigentum (also der Hausgemeinschaft der Immobilie) und werden nicht zurückerstattet. Der neue Eigentümer profitiert somit von den angesammelten Rücklagen für künftige Instandhaltungen. Im Jahr nach dem Kauf wird im Kaufvertrag meist ein Spitzenausgleich bei Überzahlungen oder Nachzahlungen auf Basis des Besitzübergangstages statt. 

Was kann im passiert wenn der Eigentümer das Hausgeld nicht bezahlt?

Wenn der Eigentümer auch nach dem gerichtlichen Mahnverfahren seiner Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes nicht nachkommt, kann die WEG einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Dies führt dazu, dass die WEG eine Zwangsvollstreckung gegen die Immobilie einleitet. Die WEG kann dabei auf die Zwangsversteigerung des Eigentums bestehen, um die offenen Hausgeldforderungen zu begleichen.

Die rechtzeitige Anmeldung von Hausgeldansprüchen bei Zwangsversteigerungen ist für Wohnungseigentümergemeinschaften von entscheidender Bedeutung, um ihre finanziellen Ansprüche wirksam durchzusetzen. Die Entscheidung des BGH stellt klar, dass der Verwalter dieser Pflicht nachkommen muss, um der Gemeinschaft den Verlust ihrer Ansprüche zu ersparen. Bei der Zwangsversteigerung sind Hausgeldansprüche vorrangig, insbesondere in Bezug auf:

• Nachforderungsbeträge aus der beschlossenen Jahresabrechnung
• Zu zahlende Hausgeldvorschüsse aufgrund eines beschlossenen
• Wirtschaftsplans Beiträge zur Instandhaltungsrücklage
• Fällige Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage

Der Vorrang der Ansprüche ist jedoch auf die laufenden sowie rückständigen Beiträge des Jahres der Beschlagnahme und der beiden vorhergehenden Kalenderjahre begrenzt. Außerdem beträgt die Höhe maximal 5 Prozent des für die Zwangsversteigerung festgesetzten Verkehrswerts des betroffenen Wohnungseigentums.  Mehr Infos dazu finden Sie hier: Sicherungshypothek zugunsten der WEG bei Hausgeldrückstand

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FAQ - Häufig gestellte Fragen:

Was ist Hausgeld? 

Das Hausgeld ist eine monatliche Zahlung, die Wohnungseigentümer zur Deckung der laufenden Kosten einer Wohnungseigentümergemeinschaft leisten.

Welche Kosten deckt das Hausgeld?

Das Hausgeld deckt typischerweise:

Betriebskosten, Kosten für Hausmeister, Reinigung und Gartenpflege Verwaltungskosten der WEG, Instandhaltungsrücklagen für größere Reparaturen Versicherungen

Wie wird das Hausgeld berechnet?   

Die Höhe des Hausgeldes wird basierend auf dem jährlichen Wirtschaftsplan der WEG berechnet. Die Kosten werden auf die Eigentümer gemäß ihrem Miteigentumsanteil verteilt. Der Wirtschaftsplan wird von der WEG-Verwaltung erstellt und von der Eigentümerversammlung beschlossen.

Was passiert, wenn das Hausgeld zu niedrig angesetzt ist?

Wenn das Hausgeld zu niedrig angesetzt ist und die Kosten höher ausfallen als erwartet, können Nachzahlungen erforderlich werden. Außerdem könnten die Instandhaltungsrücklagen nicht ausreichend sein, was in Zukunft zu finanziellen Engpässen für notwendige Reparaturen führen kann.

Was passiert mit überschüssigem Hausgeld?

Falls das Hausgeld am Ende eines Wirtschaftsjahres die tatsächlichen Ausgaben übersteigt, wird der Überschuss in der Regel in die Rücklagen der WEG eingestellt oder an die Eigentümer anteilig zurückgezahlt.

Kann das Hausgeld im Laufe der Zeit steigen? 

Ja, das Hausgeld kann steigen, wenn die Kosten für den Unterhalt des Gebäudes oder die Energiekosten steigen. Auch höhere Rücklagen für Instandhaltungen können eine Erhöhung des Hausgeldes bedingen.

Kann ich das Hausgeld als Eigentümer steuerlich absetzen?

Bestimmte Teile des Hausgeldes, insbesondere Ausgaben für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen, können in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Die Verwaltung der WEG stellt meist eine Bescheinigung über die abzugsfähigen Beträge zur Verfügung.

Wie lange muss ich Hausgeld zahlen?

Es wird so lange gezahlen, wie man Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Die Zahlungsverpflichtung endet erst mit dem Verkauf der Wohnung und der rechtlichen Übertragung des Eigentums auf einen neuen Besitzer. Also bis zur Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Muss Hausgeld gezahlt werden wenn die Wohnung leer steht?

Das Hausgeld muss auch gezahlt werden, wenn die Wohnung leer steht oder nicht genutzt wird. Die Kosten decken den Unterhalt des Gemeinschaftseigentums, das alle Eigentümer betrifft, unabhängig von der Nutzung der eigenen Wohnung.