Immobilienverkauf - Vom Notartermin, Kaufpreiszahlung bis zur Übergabe 

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist nicht nur eine bedeutende, sondern auch eine komplexe rechtliche Angelegenheit. Dabei sind nicht nur die Verhandlungen über den Preis und die Bedingungen wichtig, sondern auch die rechtlichen und administrativen Schritte, die nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags folgen. Um sicherzustellen, dass der Kaufabschluss reibungslos verläuft, müssen sowohl Käufer als auch Verkäufer eine Reihe von Formalitäten und Vorgängen durchlaufen.

Vom Notartermin bis zur Übergabe der Immobilie ist der Prozess von verschiedenen rechtlichen Schritten geprägt, die für beide Parteien von großer Bedeutung sind. In diesem Artikel erklären wir ausführlich, welche Phasen des Immobilienverkaufs nach der notariellen Beurkundung auf Käufer und Verkäufer zukommen, mit detaillierten Zeitangaben, was wann passiert und welche Schritte erforderlich sind.

1. Schritt: Aufgaben von Notar direkt nach der Kaufvertragsunterschrift 

Regulärer Ablauf des Notars: 

Nach der Unterschrift des Kaufvertrags übernimmt der Notar einige wichtige Aufgaben für die rechtssicheren Abwicklung des Immobilienkaufs. Ein wesentlicher Teil seiner Aufgaben besteht darin, den Kaufvertrag an verschiedene Stellen zu übermitteln, um den weiteren Ablauf des Kaufs zu ermöglichen und abzusichern.

• Zunächst erhalten der Verkäufer und der Käufer eine beglaubigte Kopie des Kaufvertrags. Dies dient der Dokumentation für beide Parteien. Der Käufer benötigt diese Kopie oft, um sie bei seiner finanzierenden Bank einzureichen, falls der Kauf kreditfinanziert ist und der Verkäufer erhält die Kopie ebenfalls als Beleg über die Beurkundung des Verkaufs.
• Die Übermittlung des Kaufvertrags an die zuständige Gemeinde oder Stadtverwaltung ist notwendig, da sie in einigen Fällen ein sogenanntes Vorkaufsrecht hat. Die Gemeinde prüft anhand des Kaufvertrags, ob sie von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte. Lehnt die Gemeinde dies ab, stellt sie eine sogenannte Vorkaufsrechtsverzichtserklärung aus. Diese Erklärung ist eine Voraussetzung, damit der Eigentumsübergang rechtlich vollzogen werden kann.
• Ein weiterer Empfänger des Kaufvertrags ist das Finanzamt. Das Finanzamt benötigt den Vertrag, um die anfallende Grunderwerbsteuer zu berechnen. Auf Basis des Kaufpreises erstellt dann das Finanzamt einen Steuerbescheid, den es an den Käufer sendet. Der Käufer hat in der Regel vier Wochen Zeit, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Erst wenn das Finanzamt die Zahlung der Steuer bestätigt, stellt es eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Bescheinigung ist eine weitere wichtige Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
• Darüber hinaus leitet der Notar den Kaufvertrag anonymisiert an den örtlichen Gutachterausschuss weiter. Dieser Ausschuss sammelt Kaufvertragsdaten, um die Bodenrichtwerte für Grundstücke in der Region zu ermitteln. Die gesammelten Daten dienen der Markttransparenz und fließen in die Bodenrichtwertkarten ein, die von Sachverständigen, Immobiliengutachtern und Behörden genutzt werden. Persönliche Daten wie die Namen von Käufer und Verkäufer werden dabei nicht weitergegeben.
• Eine weitere wesentliche Aufgabe des Notars besteht darin, den Kaufvertrag an das zuständige Grundbuchamt zu übermitteln. Dies ist erforderlich, um die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen. Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer vor einer doppelten Veräußerung der Immobilie durch den Verkäufer und sichert dem Käufer das Anrecht auf den Eigentumserwerb. Diese Vormerkung bleibt so lange bestehen, bis der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.

Nach der Unterschrift des Kaufvertrags übernimmt der Notar weitere wesentliche Aufgaben, die mit dem Grundbuch zusammenhängen. Dazu zählen insbesondere die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Grundschuldbestellung für den Käufer die der Notar nach der Unterschrift beim Grundbuchamt beantragt.

Eintragung der Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung dient als rechtliche Sicherung des Käufers und garantiert dessen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums an der Immobilie. Sie wird im Grundbuch eingetragen und schützt den Käufer davor, dass die Immobilie während der Abwicklung des Kaufs an Dritte veräußert oder zusätzlich belastet wird.

Beantragung der Grundschuldbestellung

Falls der Käufer ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufs aufnimmt, fordert die finanzierende Bank in der Regel die Bestellung einer Grundschuld als Sicherheit. Der Notar beantragt daher die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Diese dient der Bank als Absicherung, um im Falle von Zahlungsausfällen auf die Immobilie zugreifen zu können. Durch diese Maßnahmen gewährleistet der Notar die rechtliche Absicherung aller beteiligten Parteien.

Zudem gehört es zu seiner Aufgabe unter anderem die Kontaktaufnahme mit der Bank des Verkäufers sowie die Benachrichtigung der Hausverwaltung, falls dies erforderlich ist.

Optionale Aufgaben vom Notar:  

Kontaktaufnahme mit der Bank des Verkäufers

Falls auf der Immobilie noch eine Grundschuld oder Hypothek zugunsten der Bank des Verkäufers lastet, muss der Notar die Bank kontaktieren, um eine Löschungsbewilligung zu erhalten. Diese Löschungsbewilligung ist notwendig, damit die bestehende Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden kann. Erst wenn die Löschungsbewilligung vorliegt, kann die Immobilie lastenfrei an den Käufer übertragen werden.

Benachrichtigung der Hausverwaltung

Wenn es sich bei der Immobilie um eine Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) handelt, sieht die Teilungserklärung in manchen Fällen vor, dass die Hausverwaltung der Veräußerung der Immobilie zustimmen muss. In diesem Fall schreibt der Notar die Hausverwaltung an, um die erforderliche Zustimmung zum Verkauf einzuholen. Dies ist insbesondere bei Eigentumswohnungen relevant und dient der Absicherung der Eigentümergemeinschaft. Diese Schritte sind notwendig, um sicherzustellen, dass der Käufer die Immobilie ohne bestehende Belastungen oder rechtliche Hindernisse übernehmen kann.

2. Schritt: Eintragungen im Grundbuch Auflassungsvorbemerkung und Eintragung der neuen Grundschuld 

Die Eintragung im Grundbuch umfasst mehrere Schritte, die aufeinander aufbauen.

Eintragung Auflassungsvorbemerkung

Dazu gehören die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Löschung der Grundschuld des Verkäufers und die Eintragung der Grundschuld des Käufers. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers in Abteilung II des Grundbuchs. Diese Vormerkung schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie an eine andere Person verkauft oder mit weiteren Belastungen, wie zum Beispiel einer neuen Grundschuld, belegt. Die Auflassungsvormerkung bleibt so lange bestehen, bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Sie sichert also das Recht des Käufers auf Eigentumserwerb.

Eintragung Grundschuld des Käufers 

Nachdem der Käufer den Kaufvertrag unterzeichnet hat, schließt er in der Regel einen Darlehensvertrag mit einer Bank oder einem Finanzinstitut ab, um den Kaufpreis zu finanzieren. In diesem Darlehensvertrag wird häufig vereinbart, dass die Bank eine Grundschuld auf die erworbene Immobilie eintragen lässt, um das Darlehen abzusichern. Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und stellt für die Bank eine Sicherung dar, falls der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Der Käufer unterzeichnet in der Regel eine Grundschuldbestellungsurkunde beim Notar, der damit die Bestellung der Grundschuld beurkundet. Diese Urkunde regelt die Höhe der Grundschuld und die genaue Sicherungsvereinbarung zwischen Käufer und Bank. Im Rahmen dieser Beurkundung gibt der Käufer sein Einverständnis zur Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Sobald die Grundschuldbestellungsurkunde beim Notar unterschrieben wurde, beantragt der Notar die Eintragung der Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt. Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld daraufhin in Abteilung III des Grundbuchs ein. Die Bank, die die Grundschuld erhält, wird als Gläubiger und der Käufer als Schuldner in das Grundbuch eingetragen.

Löschung der alten Grundschuld

Die Löschungsbewilligung der Grundschuld des Verkäufers ist ein wichtiger Schritt im Rahmen des Immobilienkaufs, insbesondere wenn die Immobilie mit einer bestehenden Grundschuld belastet ist. Diese Bewilligung ist erforderlich, um die Grundschuld des Verkäufers aus dem Grundbuch zu löschen, bevor der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen werden kann.

a) Löschungsbewilligung liegt vor:

Wenn die Löschungsbewilligung vorliegt, bedeutet dies, dass der Verkäufer die Bank oder den Gläubiger der Grundschuld darum gebeten hat, die bestehende Grundschuld zu löschen, und die Bank zugestimmt hat. Dies kann zum Beispiel geschehen, wenn der Verkäufer das Darlehen bereits zurückgezahlt hat oder der Verkaufspreis des Käufers zur Ablösung des Darlehens genutzt wird. In diesem Fall hat die Bank die notwendige Löschungsbewilligung ausgestellt, die der Notar benötigt, um die Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen. Der Notar kann nun die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragen, sodass die Immobilie lastenfrei an den Käufer übertragen werden kann. Sobald die Löschung durchgeführt wurde, ist das Grundstück für den Käufer frei von der Grundschuld des Verkäufers, und der Kaufvertrag kann weiter abgewickelt werden.

b) Löschungsbewilligung liegt nicht vor:

Wenn die Löschungsbewilligung nicht vorliegt, bedeutet dies, dass die Bank des Verkäufers noch nicht zugestimmt hat, die Grundschuld zu löschen. Dies kann verschiedene Gründe haben. Zum Beispiel das der Verkäufer das Darlehen noch nicht vollständig abbezahlt hat. Die Bank hat die Löschungsbewilligung somit noch nicht ausgestellt, möglicherweise aufgrund ausstehender Zahlungen oder weiterer vertraglicher Verpflichtungen des Verkäufers. In einem solchen Fall kann der Kaufvertrag nicht ohne Weiteres abgewickelt werden, da der Käufer das Grundstück nicht lastenfrei übernehmen kann. Der Notar kann die Löschung der Grundschuld erst dann beantragen, wenn die Löschungsbewilligung vorliegt. Sollte die Bank der Löschung nicht zustimmen, müssen der Verkäufer und die Bank eine Vereinbarung treffen, um die bestehende Grundschuld zu begleichen, bevor der Verkauf fortgesetzt werden kann. 

3. Schritt: Abwarten auf Rückmeldung 

Vorverkaufsrecht der Gemeinde

Die Verzichtserklärung der Gemeinde wird vom Verkäufer vorab beantragt oder spätestens vom Notar nach der Kaufvertragsunterschrift. Die Gemeinde hat daraufhin in der Regel zwei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob sie von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte oder nicht. Übt die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht aus, bedeutet dies, dass sie das Grundstück zu denselben Konditionen wie der Käufer erwerben kann. Wenn sie jedoch auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet, stellt sie eine Verzichtserklärung aus, und der Verkauf kann  an den ursprünglich vorgesehenen Käufer fortsetzen werden.

Zustimmung der Hausverwaltung 

Gegenfalls ist die Zustimmung der Hausverwaltung beim Verkauf einer Wohnung notwendig, insbesondere wenn es sich um ein gemeinschaftliches Eigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) handelt. Die Hausverwaltung muss bestätigen, dass der Käufer in die Eigentümergemeinschaft aufgenommen wird und alle damit verbundenen Rechte und Pflichten übernimmt, hinsichtlich der Hausgeldzahlungen und der ordnungsgemäßen Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Diese Zustimmung wird in der Regel schriftlich erteilt, nachdem die Hausverwaltung geprüft hat, ob der Käufer die nötigen Voraussetzungen erfüllt.

Schließung eines Treuhandauftrags durch die Bank an den Notar

Die Stellung eines Treuhandauftrages erfolgt durch den Bank an den Notar mit der Übersendung der Löschungsbewilligung unter Auflagen. , beauftragen, Gelder und Dokumente während des Immobilienverkaufs zu verwalten. Der Treuhänder sorgt dafür, dass der Kaufpreis erst nach der Erfüllung aller vertraglichen Bedingungen, wie der Eintragung des Käufers im Grundbuch, an den Verkäufer ausgezahlt wird. Zudem gewährleistet er die ordnungsgemäße Abwicklung des Verkaufs, indem er sicherstellt, dass alle notwendigen Dokumente vorliegen. Der Treuhandauftrag wird abgeschlossen, wenn alle Bedingungen erfüllt sind und die Immobilie rechtsgültig übertragen wurde. Wenn noch offene Grundschulden bestehen, sorgt der Treuhänder auch dafür, dass diese vor der Auszahlung des Kaufpreises gelöscht werden. Das bedeutet, dass der Verkäufer eine Löschungsbewilligung für die Grundschulden beim Gläubiger einholt. Der Treuhänder stellt sicher, dass diese Löschung im Grundbuch eingetragen wird, bevor er den Kaufpreis an den Verkäufer auszahlt. Zudem prüft der Treuhänder, dass alle anderen Bedingungen des Kaufvertrages, wie etwa die Zustimmung der Hausverwaltung bei Eigentumswohnungen oder das Vorliegen aller rechtlichen Dokumente, erfüllt sind. Erst wenn alle vertraglichen Bedingungen und rechtlichen Anforderungen, einschließlich der Löschung etwaiger Grundschulden, abgeschlossen sind, wird der Treuhandauftrag finalisiert und die Immobilie rechtsgültig übertragen.

4. Schritt: Kaufpreiszahlung 

Nachdem der Kaufvertrag beim Notartermin unterzeichnet wurde, gilt das im Vertrag festgelegte Zahlungsziel als Richtlinie für die Kaufpreiszahlung. Allerdings kann sich die tatsächliche Zahlungsfrist je nach den Zahlungsvoraussetzungen und der Bearbeitungsdauer von Bank und Grundbuchamt variieren. In der Regel dauert es etwa 3 bis 5 Wochen, bis alle Voraussetzungen erfüllt sind. Erst danach verschickt der Notar eine Zahlungsaufforderung, mit einer üblichen Frist von zwei Wochen.

Für die Kaufpreiszahlung müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, um den Käufer zu schützen. Der Notar überwacht die Einhaltung dieser Bedingungen, bevor der Kaufpreis fällig wird. Dazu gehören unter anderem:

• Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• Die Löschungsbewilligungen für bestehende Belastungen im Grundbuch, falls der Käufer diese nicht übernimmt
• Eine Bescheinigung der Gemeinde, dass sie von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht
• Die Zustimmung des Verwalters, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt

Sobald alle Voraussetzungen vorliegen erhalten Käufer und Verkäufer eine Zahlungsaufforderung durch den Notar. Im Anschluss erfolgt die Zahlungsabwicklung. Falls sich Käufer und Verkäufer beim Notartermin auf eine sofortige Zahlung geeinigt haben muss der Käufer den Kaufpreis nach Eingang der Zahlungsaufforderung innerhalb der festgelegten Frist überweisen. Die genaue Aufteilung der Zahlung, ob direkt an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto, wird in der Zahlungsaufforderung angegeben. Wenn der Käufer ein Finanzierungsdarlehen in Anspruch nimmt, wird die Bank den Kaufpreis nach Vorlage der Auflassungsvormerkung, der Urkunde zur Grundschuldbestellung und der notariellen Zahlungsaufforderung überweisen. Die Zahlungsfrist beträgt in diesem Fall normalerweise zwei Wochen nach Erhalt der Aufforderung.

5. Schritt: Wirtschaftlicher Übergang / Übergabetermin 

Der wirtschaftliche Übergang einer Immobilie beschreibt den Zeitpunkt, an welchem die Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übergehen. Dieser Übergang wird im Kaufvertrag geregelt und umfasst eine Übernahme von Nutze und Lasten (z. B. Mieteinnahmen, Grundsteuern, versicherungskosten) sowie die Gefahrenübergabe (z. B. Risiken für Schäden an der Immobilie). Dieser Übergang tritt normalerweise nach der Zahlung des Kaufpreises und der Übergabe der Immobilie ein, auch wenn der rechtliche Eigentumsübergang erst mit der Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer alle wirtschaftlichen Verantwortlichkeiten für die Immobilie.

Der Übergabetermin / der wirtschaftliche Übergang bei einer vermieteten Immobilie

Der Übergabetermin und der wirtschaftliche Übergang bei einer vermieteten Immobilie sind wichtige Punkte im Kaufvorgang, welche besonders bei Immobilien mit bestehenden Mietverhältnissen eine klare Regelung benötigen. Dabei geht es um einen Termin zur Übergabe der Immobilie und um den Übergang der Rechten und Pflichten des Verkäufers auf den Käufer.

Beim Übergabetermin wird grundsätzlich der Mietvertrag und die Unterlagen übergeben. Der Käufer bekommt also keinen Schlüssel zur Immobilie, da der Mieter im Besitz der Schlüssel ist. Ab diesem Zeitpunkt kann der neue Eigentümer Kontakt zum Mieter aufnehmen.

Wichtig: Die Jahresabrechnung der Wohnung muss zeitanteilig auf den Verkäufer und den Käufer aufgeteilt werden.

Zudem übernimmt der Käufer dabei viel Pflichten und Rechte. Darunter ist die Übernahme des Mietverhältnisses, wobei der Käufer ab diesem Zeitpunkt einerseits die Mieteinahmen der Wohnung erhält und andererseits die Pflichten eines Vermieters annimmt (z. B. die Einhaltung des Mietvertrags, die Durchführung notwendiger Reparaturen, die Gewährleistung der Wohnqualität, etc.). Außerdem übernimmt der neue Eigentümer die laufenden Kosten der Immobilie, wie die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten oder Steuern. Auch die Gefahr für die Immobilie selbst geht auf den Käufer über. Das bedeutet, wenn Schäden an der Immobilie während des Übergangs entstehen, ist der Käufer für diese verantwortlich.

Wichtig: Der Mieter sollte möglichst früh über den Eigentümerwechsel informiert werden, da dieser die Miete ab dem Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs an den neuen Vermieter zahlen muss.

Der Übergabetermin / der wirtschaftliche Übergang bei einer leerstehenden Immobilie

Ab dem Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs / des Übergabetermins, übernimmt der Käufer die Kontrolle und Verantwortung für die Immobilie. Dadurch dass kein Mietverhältnis besteht, ist die Regelungen zu den Rechten und Pflichten des Käufers in Bezug auf eine leerstehende Immobilie normalerweise einfacher, aber dennoch sehr wichtig.

Der Übergabetermin ist der Moment, ab dem der Käufer die tatsächliche Kontrolle über die Immobilie erhält. Bei einer leerstehenden Immobilie werden dabei physisch die Schlüssel und die Unterlagen der Immobilie übergeben, wodurch der Käufer dann Zugang zur Immobilie erhält. Zudem wird ein Übergabeprotokoll erstellt, auf welchem die Zählerstände und die bereits bestehenden Schäden erfasst werden.

Außerdem übernimmt der Käufer auch hierbei einige Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Immobilie. Da die Immobilie leer steht, gibt es keine laufenden Mieteinnahmen, welche der Käufer übernimmt. Allerdings darf er ab diesem Zeitpunkt die Immobilie nutzen und erhält auch alle weiteren Rechte an der Immobilie. Das bedeutet er darf die Wohnung / das Haus / die Gewerbeeinheit nach belieben nutzen, vermieten oder weiterveräußern. Auch die laufenden Kosten, wie die Grundsteuer, die Versicherungen, die Instandhaltungskosten und eventuell anfallenden Nebenkosten, werden hierbei auf den neuen Eigentümer übertragen. Zudem geht auch das Risiko für Schäden an der Immobilie auf den Käufer über. Das bedeutet jegliche Schäden an der Immobilie die nach dem wirtschaftlichen Übergang an den Käufer passieren, hat der Käufer zu beseitigen.

Der Übergabetermin / der wirtschaftliche Übergang bei einem Grundstück

Bei dem wirtschaftlichen Übergang / dem Übergabetermin eines Grundstücks übernimmt der Käufer ab diesem Moment die Kontrolle über das Grundstück und auch wieder die Rechte und Pflichten bezüglich des Grundstücks. Also übernimmt der neue Eigentümer die komplette Verantwortung über das Grundstück.

Beim Übergabetermin eines Grundstücks werden in der Regel nur die zugehörigen Unterlagen des Grundstücks übergeben. In seltenen Fällen wird ein Schlüssel für einen eventuellen Zaun übergeben. Zu den Unterlagen des Grundstücks können Lagepläne, Bauvorbescheide und Baugenehmigungen gehören.

Auch hier übernimmt der Käufer beim wirtschaftlichen Übergang die Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Grundstück. Das wichtigste Recht ist die Bauberechtigung, also kann der neue Eigentümer einen Bauvorbescheid beantragen. Insofern das Grundstück bebaut werden darf, wird das Bauvorhaben genehmigt und der Käufer kann mit der Bebauung und eventuell auch der Erschließung des Grundstücks beginnen. Zudem darf der Käufer das Grundstück nun nach seinen Belieben nutzen (z. B. Ernteerträge), verpachten oder weiterveräußern. Außerdem übernimmt der neue Eigentümer die laufenden Kosten des Grundstücks, wie die Grundsteuer, die Versicherung und gegebenenfalls die Kosten für die Pflege des Grundstücks (z. B. für Wege oder Zäune). Auch Schäden durch beispielsweise Naturereignisse oder Vandalismus liegen ab diesem Zeitpunkt in der Verantwortung des Käufer.

6. Schritt: Eintragung ins Grundbuch als Eigentümer 

Unbedenklichkeitsbescheinigung 

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Voraussetzung für die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Nach deutschem Recht muss der Käufer vor der Eigentumsübertragung nachweisen, dass die Grunderwerbsteuer ordnungsgemäß entrichtet wurde. Diese Bescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt und bestätigt, dass keine offenen Steuerforderungen bestehen. 

Vereinfach dargestellter Ablauf zur Unbedenklichkeitsbescheinigung:

Nachdem der Notar dem Finanzamt eine Kopie des Kaufvertrages geschickt hat, erhält der Käufer vom Finanzamt einen Steuerbescheid über die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbsteuer. Sobald der Käufer die Steuer bezahlt hat, sendet das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar zurück. Mit dieser Bescheinigung kann der Notar dann beim Grundbuchamt die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs veranlassen.

Kosten: 

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags entstehen sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer verschiedene Nebenkosten, die im Rahmen der Eigentumsübertragung üblich sind. Zu den wichtigsten Kosten gehören:

Notarkosten 

Die Notarkosten werden in der Regel nach der Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Der Notar stellt dem Käufer eine Rechnung, die innerhalb von 14 Tagen beglichen werden muss. Dies erfolgt unabhängig davon, ob die Eigentumsumschreibung im Grundbuch bereits abgeschlossen ist. Die Notarkosten betragen in der Regel etwa 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises.

Maklerprovision (sofern vereinbart)

Wenn ein Makler in den Verkauf der Immobilie involviert ist, teilen sich Käufer und Verkäufer oft die Maklerprovision. Je nach Bundesland und den vertraglichen Vereinbarungen zahlt der Käufer in der Regel 50 % der Provision. Die Höhe der Maklerprovision beträgt üblicherweise 3 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer). 

Alle weiteren Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Grundbuchkosten fallen erst später an. 

Möchten Sie auch Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück verkaufen? Dann rufen Sie uns jetzt an unter 089/ 649487-0 oder schreiben Sie uns eine E-Mail an die info@happy-immo.de und wir begleiten Sie bei jeden der oben genannten Schritte.

FAQ - Häufig gestellte Fragen:

 

Wie lange dauert es nach dem Notartermin bis zur Schlüsselübergabe?

Die Schlüsselübergabe erfolgt in der Regel etwa 2 bis 6 Wochen nach dem Notartermin, abhängig von der Grundbucheintragung, Löschung von Rechten aus Abt, II und III sowie den vertraglichen Vereinbarungen.

Wann darf man nach einem Notartermin ins Haus / in die Wohnung?

Nach dem Notartermin darf man in der Regel nach der Zahlung des Kaufpreises und der vertraglich vereinbarten Übergabe des wirtschaftlichen Besitzes ins Haus, auch wenn die Grundbucheintragung noch aussteht.

Wann wird der Kaufpreis nach dem Notartermin fällig?

Der Kaufpreis wird nach dem Notartermin in der Regel fällig, sobald das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen hat und alle nicht zu übernehmenden Rechte gelöscht sind. In der Praxis dauert dies 3 bis 6 Wochen nach dem Termin 

Kann nach dem Notartermin noch etwas schief gehen?

Ja, nach dem Notartermin können noch Probleme auftreten, etwa wenn der Käufer den Kaufpreis nicht fristgerecht bezahlt, rechtliche Hindernisse bei der Grundbucheintragung auftreten (z.B. die Schulden höher sind als der Kaufpreis, Aufschiebende Bedingungen nicht erfüllbar sind, die Bank pleite geht oder weitere vertragliche Vereinbarungen nicht erfüllt werden. (z.B. der Verkäufer zieht nicht aus oder der Käufer verstirbt zwischen dem Notartermin und der Kaufpreiszahlung)

Was passiert mit dem Stromvertrag bei Hausverkauf / Wohnungsverkauf?

Beim Hausverkauf geht der Stromvertrag in der Regel nicht automatisch auf den Käufer über, sodass der Verkäufer den Vertrag kündigen muss und der Käufer einen neuen Vertrag abschließen sollte.

 

Gehen die Brandversicherung und die Gebäudeversicherung auf den Käufer über?

Die Feuerpflichtversicherung / Brandversicherung ist ans Gebäude gebunden und geht auf den Käufer über. Dieser hat ein 3 Monatiges Sonderkündigungsrecht. Hausratversicherungen, Leitungswasser und weitere Gebäudeversicherungen dürfen vom Verkäufer mit dem Verkauf gekündtigt werden. 

Welche Rechnungen kommen nach dem Notartermin auf mich zu?

Nach dem Notartermin können Rechnungen für den Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und eventuell noch offene Reparaturen oder Nebenkosten anfallen.

Ist der Kaufpreis des Hausverkaufs steuerpflichtig?

Der Kaufpreis des Hausverkaufs, Wohnungsverkauf und Grundstücksverkauf ist nicht direkt steuerpflichtig, aber der Verkäufer kann unter bestimmten Umständen Spekulationssteuer zahlen müssen, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird und ein Gewinn erzielt wird. Details finden Sie hier - Steuerfreier Verkauf Spekulationsfrist

Wer zahlt den Kaufvertragsentwurf des Notars bei einer Absage?

Bei einer Absage des Kaufvertrags trägt in der Regel der Käufer die Kosten für den Kaufvertragsentwurf des Notars, es sei denn, im Vertrag wurde etwas anderes vereinbart.

Wann bekommt man die Fälligkeitsmitteilung vom Notar?

Die Fälligkeitsmitteilung vom Notar wird in der Regel nach der  Eintragung  der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, oft etwa 2 bis 5 Wochen nach dem Notartermin.

Was muss ich alles abmelden, wenn ich ein Haus verkaufe?

Beim Verkauf eines Hauses müssen unter anderem Strom-, Gas-, Wasser- und Müllabfuhrverträge, Hausratversicherung, GEZ und Steuerbehörden abgemeldet oder umgemeldet werden.

Was muss ich alles abmelden, wenn ich eine Wohnung verkaufe?

Beim Verkauf einer Wohnung müssen unter anderem Strom-, Hausratversicherung, und Steuerbehörden abgemeldet oder umgemeldet werden. Ferner ist die Hausverwaltung über den Verkauf und Übergang der Wohnung mit den Daten des Käufers zu informieren, damit dieser das monatliche Hausgeld ab sofort bezahlt