Vermeiden Sie diese 30 Fehler beim Immobilienverkauf
Der Verkauf einer Immobilie ist nicht nur eine bedeutende finanzielle Entscheidung, sondern auch ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung und Vorbereitung erfordert. Viele Verkäufer sind sich der häufigen Fallstricke und Fehler, die während dieses Prozesses auftreten können, nicht bewusst. Vom falschen Preis über unvollständige Unterlagen bis hin zu mangelnder Marktkenntnis – diese Herausforderungen können nicht nur den Verkaufszeitraum verlängern, sondern auch zu erheblichen finanziellen Verlusten führen. Um einen erfolgreichen und reibungslosen Verkaufsprozess zu gewährleisten, ist es entscheidend, sich mit den häufigsten Fehlern auseinanderzusetzen und entsprechende Maßnahmen zur Vermeidung zu ergreifen. In diesem Artikel werden wir die 30. häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf beleuchten und wertvolle Tipps geben, um diese zu umgehen.
1. Falscher Preis
Der Preis ist der entscheidende Faktor beim Verkauf einer Immobilie. Ein zu niedriger Preis kann zu finanziellen Verlusten führen, während ein zu hoher Preis potenzielle Käufer abschrecken kann. Es ist wichtig, eine realistische und marktgerechte Preisgestaltung vorzunehmen, idealerweise durch eine professionelle Immobilienbewertung. Einen Überblick über die verschiedenen Preisstrategien finden Sie hier.
2. Fehlende oder unvollständige Unterlagen
Ein Käufer und auch dessen Bank legen großen Wert auf vollständige Unterlagen zur Immobilie (z.B.: Bauplan, Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug, weiteres finden Sie: hier). Wenn diese Papiere fehlen oder nur teilweise vorliegen, können Sie in einigen Fällen davon ausgehen, dass der Käufer von seinem Kaufvorhaben für die Immobilie zurücktritt oder die finanzierende Bank nicht in der Lage ist, eine endgültige Kreditgenehmigung auszusprechen. Eventuell besteht für Ihre Immobilie auch eine Denkmalschutzauflage - Details zur Vorbereitung finden Sie hier.
3. Kein professioneller Makler
Ein professioneller Immobilienmakler bringt Erfahrung und Marktkenntnis mit, die helfen können, Fehler zu vermeiden. Er kann den Verkaufsprozess erleichtern, die Immobilie angemessen bewerben und bei Verhandlungen unterstützen, was oft zu besseren Ergebnissen führt.
4. Mangelhafte Immobilienbewertung
Die richtige Bewertung einer Immobilie erfordert Fachkenntnisse und Erfahrung. Ohne diese kann es schwierig sein, den realistischen Marktwert zu bestimmen. Eine falsche Bewertung kann zu Verlusten oder längeren Verkaufszeiten führen.- zu einfachen und kostenlos Immobilienbewertung geht es hier lang.
5. Fehlender Energieausweis
In Deutschland ist der Energieausweis Pflicht, und das Fehlen kann zu Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro führen. Es ist wichtig, diesen Ausweis rechtzeitig zu besorgen, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Ein Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis kann online beantragt werden. Profi - Tipp - Hier bekommen Sie einen günstigen Energieausweis in München online - Verbrauchsausweis EUR 59,95 - Bedarfsausweis EUR 109,95
6. Emotionaler Verkauf
Emotionale Bindungen an die Immobilie können zu irrationalen Entscheidungen führen. Verkäufer sollten versuchen, objektiv zu bleiben und den Wert der Immobilie realistisch zu betrachten, um einen fairen Preis zu erzielen. Gerade wenn Sie selbst zu emotional - sowohl postiiv, weil es ihr zuhause ist - als auch negativ - wenn Sie das geerbte Haus bzw. die Person darin nicht möchten - bleiben Sie NEUTRAL. Besser ist es allerdings, lassen Sie die Besichtigungen und Verhandlungen von der Dritten Person führen.
7. Falsche Zielgruppe
Der Verkauf dauert länger, falls es sich um die falsche Zielgruppe handelt. Eine gezielte Marketingstrategie kann helfen, die passenden Käufer zu erreichen.
8. Schlechte Bilder
Attraktive und vor allem auch aussagekräftige Bilder sind entscheidend, um potenzielle Interessenten und Käufer zu gewinnen. Schlechte Fotos können den Eindruck einer Immobilie negativ beeinflussen und dazu führen, dass Interessenten das Angebot ignorieren. Haben Sie sich schon damit beschäftigt, von Ihrer Immobilie auch Drohnenaufnahmen in 4 K Qualität anfertigen zu lassen?
9. Mangelnde Verhandlungskompetenz
Unzureichende Verhandlungskompetenz kann dazu führen, dass Verkäufer schlechtere Preise erzielen oder ungünstige Bedingungen akzeptieren. Es ist wichtig, auf Verhandlungen gut vorbereitet zu sein oder einen erfahrenen Makler hinzuzuziehen.
10. Fehlende Marktkenntnisse
Unkenntnis des Immobilienmarktes kann dazu führen, dass Verkäufer zur falschen Zeit verkaufen oder nicht die besten Bedingungen aushandeln. Marktforschung und Beratung durch Experten sind hier von Vorteil. Zur einer Marktanalyse und somit zu einer kostenlose Immobilienbewertung geht es hier entlang.
11. Unrealistische Erwartungen
Verkäufer haben oft überhöhte Vorstellungen vom Wert ihrer Immobilie. Dies kann dazu führen, dass der Verkauf scheitert, da der tatsächliche Marktwert geringer ist als die Erwartungen. Eventuell helfen Ihnen die Tipps aus Immobilienverkauf in 30 Tagen
12. Keine Vorbereitung auf Besichtigungen
Ein chaotischer, aber auch unaufgeräumter Haushalt, kann bei Besichtigungen des Objekts einen schlechten Eindruck hinterlassen. Ein sorgfältige Vorbereitung der Immobilie ist entscheidend, um potenzielle Käufer zu überzeugen. Falls Sie eine Messie Immobilie verkaufen müssen (mit oder ohne Mieterproblem) - finden Sie hier ein paar Tipps.
13. Wichtige Reparaturen ignorieren
Offensichtliche Mängel, wie Risse in Wänden, defekte Fenster oder veraltete Sanitäranlagen, können potenzielle Käufer abschrecken. Diese Mängel hinterlassen den Eindruck, dass die Immobilie nicht gut gepflegt wurde, was zu einem niedrigeren Angebot führen kann. Führen Sie notwendige Reparaturen vor dem Verkauf durch. Eine ansprechende, gut instand gehaltene Immobilie weckt Vertrauen bei Käufern und kann den Verkaufswert erheblich steigern. Wenn Sie mehr zum Thema Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung wissen möchten, dann klicken Sie hier.
14. Falsche Rechtsberatung
Unzureichende oder fehlerhafte rechtliche Beratung kann dazu führen, dass Verträge nicht korrekt aufgesetzt werden oder wichtige rechtliche Aspekte übersehen werden. Dies kann zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten nach dem Verkauf führen und den Verkaufsprozess verzögern. Konsultieren Sie einen erfahrenen Notar oder Rechtsanwalt, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist. Dies sorgt dafür, dass alle vertraglichen Vereinbarungen rechtlich einwandfrei sind und potenzielle Probleme im Voraus identifiziert und damit gelöst werden. Nutzen Sie in allen notariellen Kaufverträgen immer die Vereinbarung einer Schubladenlöschungsvormerkung für die Auflassungsvormerkung - die Details finden Sie hier
15. Vernachlässigung der Steuerlichen Aspekte
Verkäufer, die die steuerlichen Konsequenzen ihres Verkaufs nicht beachten, könnten von unerwarteten Kosten überrascht werden, wie z. B. Spekulationssteuer oder Erbschaftssteuer. Informieren Sie sich über die steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs. Es kann sinnvoll sein, einen Steuerberater hinzuzuziehen, um die finanziellen Folgen besser abzuschätzen und mögliche Steuerersparnisse zu nutzen.
16. Fehlerhafte oder unklare Exposés
Ein schlecht gestaltetes Exposé kann den Wert und die Vorzüge der Immobilie nicht richtig darstellen. Mangelnde Informationen oder unprofessionelle Präsentation können potenzielle Interessenten abschrecken.
17. Nutzen Sie Home Staging
Unmöblierte oder schlecht eingerichtete Immobilien können weniger einladend wirken. Käufern fällt es schwer, sich vorzustellen, wie sie die Räume nutzen würden. Wenn Sie mehr zum Thema Home Staging wissen wollen, dann klicken Sie hier.
18. Keine Bonitätsprüfung des Käufers
Ein Käufer, der finanziell nicht in der Lage ist, die Immobilie zu erwerben, kann den Verkaufsprozess gefährden. Dies kann zu zeitlichen Verzögerungen oder sogar zum Scheitern des Verkaufs führen. Prüfen Sie die Bonität der potenziellen Käufer vor der Annahme eines Angebots. Fordern Sie Finanzierungsbestätigungen oder Kreditauskünfte an, um sicherzustellen, dass der Käufer in der Lage ist, den Kaufpreis zu zahlen.
19. Übersehen von Vorkaufsrechten
Manchmal haben Dritte, wie Mieter oder Nachbarn, ein Vorkaufsrecht, das vor dem Verkauf berücksichtigt werden muss. Eventuell lässt sich bereits vor dem Verkaufsstart abklären, ob der Vorkaufsberechtigte Kaufen möchte oder auf das Vorkaufsrecht in notarieller Form verzichtet. Ein Versäumnis bzw. späteres Auslösen des Vorkaufsrechts kann zu rechtlichen Problemen mit dem "eigentlichen Käufer" führen und den Verkaufsprozess gefährden.
20. Falscher Zeitpunkt
Der Immobilienmarkt schwankt, und der Verkauf zu einem ungünstigen Zeitpunkt kann den Preis negativ beeinflussen. Beispielsweise könnte ein Verkauf in einer Marktsituation mit sinkenden Preisen zu einem finanziellen Verlust führen. So sind Bieterverfahren nicht in allen Markphasen sinnvoll und zielführend für den optimalen Verkaufspreis. Mehr zum Bieterverfahren lesen Sie hier.
21. Mangelnde Transparenz
Das Verschweigen von Mängeln oder rechtlichen Problemen kann schwerwiegende rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen und das Vertrauen der Käufer stören. Seien Sie transparent über den Zustand der Immobilie (z.B. vorhandener Wasserschaden, fehlende Baugenehmigung von Anbauten / Dachgeschossausbau, Risse im Haus infolge von ehemaligen Kiesgruben usw.). Offenheit schafft Vertrauen und kann helfen, spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
22. Keine Flexibilität bei Verhandlungen
Eine zu starre Haltung bei Verhandlungen kann potenzielle Käufer abschrecken. Wenn Verkäufer nicht bereit sind, Kompromisse einzugehen, könnten sie den Verkauf gefährden. Seien Sie offen für Verhandlungen und zeigen Sie sich flexibel bei Preis und Bedingungen. Dies kann den Verkaufsprozess erleichtern und mehr Käufer anziehen.
23. Falscher Umgang mit dem Grundbuch
Fehlerhafte oder erst spät bemerkte Einträge im Grundbuch können zu rechtlichen Problemen führen, den Preis senken, den Verkauf erheblich erschweren oder sogar unmöglich machen. Den genauen Aufbau des Grundbuch gibt es hier und weiteres zum Grundbuch hier.
24. Schlüsselübergaben vor Kaufvertragsabschluss bzw. Kaufpreisfälligkeit
Ein Kaufvertrag für eine Immobilie ist erst gültig, wenn dieser vollständig bei einem Notar beurkundet wurde. Erst nach Vorliegen der kaufvertraglichen Voraussetzungen (Eintrag Auflassungsvormerkung, evlt. Löschung von Grundschulden oder sonstiger nicht zu übernehmenden Rechten wie Nießbrauch, Wohnrecht usw.) erfolgt die Kaufpreisfälligkeit durch den Notar. Geben Sie den Schlüssel für das Objekt erst nach vollständigem Geldeingang aus der Hand.
25. Nur auf Online-Plattformen setzen
Die meisten Immobilien werden heutzutage über Online-Plattformen vermarktet. Diese haben eine große Reichweite, sind aber nicht die einzige Möglichkeit. Doch auch Zeitungen, Flyer, Objektschilder, Maklergalgen oder Aushänge lohnen sich in manchen Fällen.
26. Besichtigungstermine nicht überladen
Gerade die Erstbesichtigung einer Immobilie ist ein Kennenlernen, sowohl von Ihnen als Mensch als auch mit der Wohnung bzw. dem Haus. Lassen Sie den Interessenten Zeit, die Immobilie und die Räume anzuschauen, zu spüren und fühlen. Auch kurze Redepausen geben den Interessenten die Möglichkeit, "sich schon mal gedanklich einzurichten" oder sich konkrete Fragen zur Immobilie zu stellen. Denn im ersten Termin erfolgt nur selten die konkrete Kaufentscheidung, fast alle Menschen wollen erst die berühmte Nacht darüber schlafen.
27. Unvollständige oder falsche Angabe zur Wohnfläche
Falsche oder unvollständige Angaben zur Wohnfläche können rechtliche Probleme nach sich ziehen und das Vertrauen der Käufer beeinträchtigen. Wenn Käufer während der Finanzierungsprüfung oder erst nach dem Kauf feststellen, dass die tatsächliche Fläche geringer ist, als angegeben, kann dies zu einem Kaufabbruch oder Rechtsstreitigkeiten führen.
28. Fehlende Protokollierung von Vereinbarungen
Wichtige Absprachen gehören in den notariellen Kaufvertrag. Der Kaufpreis und die Immobilie ist eindeutig, jedoch sollten Sie eventuelle Auszugstermine, bekannte Mängel der Immobilie oder sonstige relevanten Vereinbarungen zum Verkauf bzw. zum Objekt mit in den Kaufvertrag schreiben lassen (z.B. Mitverkauf von Gartenhäuschen, Möbel, Küche, usw.). Auch der Mitverkauf eventueller Baurechte, Bauvorbescheide oder Gewährleistungsansprüche an Handwerker für kürzlich erfolgte Renovierungen gehören hierzu. Alles, was mündlich besprochen aber nicht dokumentiert wurde, kann zu Missverständnissen führen. Vermeiden Sie diese und sorgen Sie für Klarheit durch schriftliche Vereinbarungen.
29. Starten Sie erst mit dem Verkauf, wenn alle (Mit)-Eigentümer verkaufsbereit sind
Sind Sie Alleineigentümer der Immobilie, gehen Sie idealerweise erst dann an den Start, wenn Sie emotional handlungsfähig, steuerfrei und umzugsbereit sind. Als Miteigentümer z.B. bei einer Scheidung, einer Erbengemeinschaft oder Gemeinschaftseigentümer klären Sie idealerweise vorher ab, ob und zu welchen Bedingungen (Preis, Auszug, etc.) die Miteigentümer tatsächlich einen Kaufvertrag unterzeichnen werden und mit Ihnen gemeinsam den Verkaufsvorgang einleiten. Eventuell kann ein Mediator hier auch helfen.
30. Fehlende Berücksichtigung von Maklerempfehlungen
Die Expertise eines Maklers kann den Verkaufsprozess erheblich erleichtern und dazu beitragen, einen besseren Preis zu erzielen. Verkäufer, die diese Empfehlungen ignorieren, könnten wertvolle Chancen verpassen. Hören Sie auf die Ratschläge und Empfehlungen Ihres Maklers. Deren Erfahrung und Marktkenntnisse können Ihnen helfen, den Verkaufsprozess zu optimieren und die besten Ergebnisse zu erzielen. Es gibt sehr viele sehr gute Immobilienmakler in jeder Region - evtl. kennt dieser ja bereits den passenden Käufer für Sie.
