Risikoklassen im Immobilieninvestment - Stabilität vs. Wertsteigerungspotenzial
Für Gewerbliche Immobilieninvestoren, Pensionskassen und Family Offices stellt sich die regelmäßig Frage, wie sie ihr Vermögen möglichst sinnvoll und sicher anlegen können. Immobilien werden dabei traditionell als attraktive Option gesehen, da sie greifbare Werte schaffen und oft als stabiler gelten als andere Anlageformen. Immobilieninvestments sind vielfältig und reichen von risikoarmen, stabilen Investitionen mit konstanten Mieteinnahmen bis hin zu hochriskanten Projekten mit Potenzial für sehr hohe Renditen. Diese Unterschiede in Risiko und Ertrag werden in der Immobilienbranche durch sogenannte Risikoklassen definiert. Je nach Risikoneigung, Renditeziel und Erfahrung eines Investors bieten sich unterschiedliche Investmentstrategien an. Die vier Haupt-Risikoklassen – Core, Core Plus, Value-Added und Opportunistic – geben Anlegern Orientierung und helfen, den für ihre Bedürfnisse passenden Ansatz zu wählen.
Was sind Risikoklassen im Immobilieninvestment?
Risikoklassen im Immobilieninvestment beschreiben verschiedene Strategien, die sich in Bezug auf Risiko, Renditepotenzial und Managementaufwand unterscheiden. Die vier Haupt-Risikoklassen, also Core, Core Plus, Value-Added und Opportunistic, bieten Investoren unterschiedliche Optionen, je nach ihrer Risikobereitschaft und Renditeerwartung.
1. Core-Immobilieninvestitionen
„Core“-Investments stehen für stabilen Ertrag mit minimalem Risiko und entsprechen am Aktienmarkt dem Begriff „Einkommen“. Investoren, die in Core-Immobilien investieren, sind konservativ und suchen nach stabilen, verlässlichen Einnahmen. Core-Objekte sind meist langfristig an bonitätsstarke Mieter vermietet und erfordern wenig aktives Management, weshalb sie oft als Alternative zu Anleihen gehalten werden. Core-Objekte befinden sich meist nur in A Lagen und in A und B- Städten. Diese Investitionsform kommt der passiven Anlage in Immobilien am nächsten. Core-Immobilien liefern konstanten "Cashflow" und weisen die geringsten Wertschwankungen auf. Beispielsweise eine Kaufhaus-Filiale mit einem 30-jährigen Mietvertrag oder ein großes, vollvermietetes Bürogebäude in München ohne Instandhaltungsstau. Core-Investoren erwarten eine jährliche Rendite von 2 % bis 4 % und verwenden üblicherweise 40 % bis 45 % Fremdkapital zur Finanzierung. Die Rendite wird primär durch den laufenden "Cashflow" und weniger durch Wertsteigerung erzielt. Bei der Wahl eines Core-Investments ist es wichtig, sowohl die physischen Merkmale als auch die Kapitalstruktur zu berücksichtigen.
2. Core Plus oder Core+ Immobilieninvestitionen
„Core Plus“ entspricht an der Börse dem Begriff „Wachstum und Einkommen“ und zeichnet sich durch ein moderates Risiko aus. Eigentümer von Core Plus-Objekten können den "Cashflow" durch kleinere Verbesserungen, effizienteres Management oder die Anwerbung hochwertiger Mieter steigern. Wie Core-Objekte sind diese Immobilien in der Regel von hoher Qualität und vollständig vermietet bzw. haben einen Vermietungsstand über 95 %. Ein Nachteil von Core Plus-Investitionen ist der weniger vorhersehbare "Cashflow" im Vergleich zu Core-Objekten, zudem erfordern sie eine aktivere Verwaltung. Ein 15 Jahre altes, gut bewohntes Mehrfamilienhaus in einer zentralen Groß-Stadtlage, das leichte Modernisierungen benötigt, ist ein typisches Beispiel für eine Core Plus-Investition. Die Immobilie generiert zwar stabilen "Cashflow", aber ein Teil davon wird für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen wie Dach- oder Parkplatzreparaturen benötigt. Core Plus-Investoren setzen in der Regel eine Fremdkapitalquote von 45 % bis 60 % ein und streben eine jährliche Rendite von 6 % bis 8 % an. Üblicherweise finden Sie Core+ Immobilien in 1 B Lagen.
3. Value-Add-Immobilieninvestitionen
„Value-Add“ steht für „Wachstum“ und ist mit einem mittleren bis hohen Risiko bei Gewerbeobjekten verbunden. Value-Add-Objekte liefern beim Erwerb oft keinen oder nur geringen "Cashflow", bieten aber das Potenzial für hohe Einnahmen nach durchgeführten Wertsteigerungsmaßnahmen. Diese Immobilien haben häufig Probleme mit Belegung, Verwaltung oder Instandhaltung, die durch gezielte Maßnahmen behoben werden können. Value-Add-Investitionen erfordern fundierte Immobilienkenntnisse, strategische Planung und eine aktive, tägliche Betreuung durch die Eigentümer. Investoren, die in Value-Add-Immobilien investieren, verwenden typischerweise 60 % bis 75 % Fremdkapital und streben eine jährliche Rendite von 5 bis 8% an. Durch den Leverage Effekt bei einer hohen Fremdfinanzierung und dem damit einhergehendem geringerem Eigenkapitaleinsatz beträgt die Wunschrendite meist von 8 % bis 11 % an.
4. Opportunistische Immobilieninvestitionen
Die opportunistische Strategie ist die riskanteste Form der Immobilieninvestition und entspricht in etwa dem Begriff „Wachstum“ im Aktienmarkt. Diese Strategie ist jedoch noch riskanter als Value-Add, da opportunistische Investoren besonders komplexe Projekte übernehmen und häufig erst nach drei oder mehr Jahren mit einer Rendite rechnen können. Um mit dieser Strategie erfolgreich zu sein, sind jahrelange Erfahrung und ein qualifiziertes Team erforderlich. Neubauprojekte, der Erwerb leerstehender Gebäude, Grundstückserschließungen und die Umwandlung von Gebäuden zu neuen Nutzungszwecken sind typische Beispiele für opportunistische Investitionen. Opportunistische Immobilien bieten beim Erwerb oft kaum "Cashflow", können jedoch nach abgeschlossenen Maßnahmen zur Wertsteigerung erhebliche Einnahmen generieren. Diese Investitionen werden meist zu 70 % oder mehr fremdfinanziert, wobei die Höhe der Verschuldung variiert. Auch sind hier häufig Mezzanine-Nachrang-Finanzierungen zum "senior loan" auf der Kreditseite im Einsatz. Bei der Erschließung von Grundstücken finanzieren Banken zum Beispiel selten mehr als 50 %. Opportunistische Investoren können in der Regel mit den höchsten Renditen rechnen, oft über 20 % pro Jahr. Natürlich nur, wenn die Spekulation im Investment wie gewünscht aufgeht.
was ist bzw. bedeutet der Begriff WALT bei der Vermietung bzw. beim Verkauf von Gewerbeimmobilien?
WALT (Weighted Average Lease Term) ist ein bedeutender Key Performance Indicator (KPI oder auch Schlüsselkennzahl) im gewerblichen Immobilienbereich. Er beschreibt die laufzeit-gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge. Ein hoher WALT bedeutet, dass es sich um langfristige Mietverträge mit langen Restlaufzeiten handelt.
Der WALT bezieht sich in der Regel auf die Mieteinnahmen eines Portfolios bzw. einzelner Objekte hieraus.
Heutzutage ist in vielen Ankaufsprofilen von gewerblichen oder privaten Immobilieninvestoren oft eine Mindest WALT angegeben. Ein aktives Vermieten nach dem Immobilienkauf - oftmals verbunden mit Revitalisierung bzw. umfassender Sanierung des Objektes an der Fassade, in der Bausubtanz oder dein einzelnen Mietflächen - durch das Asset Management steigert die Mieteinnahmen und damit den WALT.
Im Internet bzw. in den Ankaufsprofilen von Fonds finden sich oft auch Synonyme zum WALT
Hierzu gehören u.a.:
WALT – Weighted Average Lease Term
WAULT – Weighted Average Unexpired Lease Term (vorallem in Deutschland)
WALE – Weighted Average Lease Expiry
WALL – Weighted Average Lease Length
Der Ausdruck WAULT to break bezeichnet die Mieteinnahmen bis zum erst möglichen Kündigungstermin durch die Mieter.
Wer und wofür ist der WALT wichtig?
Käufer, Investoren, Banken und Verkäufer von Gewerbeimmobilien oder Immobilien Portfolios nutzen den WALT gerne im Teaser, um die relevanten Kennzahlen auf den ersten Blick zu sehen. Ferner wird er für:
- Planbarkeit: Ein WALT von 10- 12 Jahren bedeutet eine gute Planbarkeit des cash Flows (Mieteinnahmen), jedoch sind hier Mietsteigerungen außerhalb der geschlossenen Mietverträge eher selten möglich
- Leerstandsrisiko: Ein niedriger WALT von beispielsweise 1-4 Jahren, bedeutet eine Vielzahl kurzfristig auslaufender Mietverträgen. Ob sich rasch bzw. direkt ein neuer Anker-Mieter finden lässt, ist unklar. Die mittelfristige Mieteinnahmen sind also mit einem Risiko verbunden. Gerade beim Verkauf von Einzelhandelsfachmärkten oder einem Nahversorger / Supermarkt kann dies herausfordernd sein
- Fluktuation: Immobilien mit einem geringen WALT zeigen oft eine höhere Mieterfluktuation, was sich negativ auf die operativen Bewirtschaftungskosten auswirkt. Eine höhere Mieterfluktuation kann zu höheren Maklerprovisionen bzw. Vermietungsaufwand führen.
Aus Investorensicht kann der WALT auch unterschiedlich interpretiert werden, je nach Marktgegebenheit. Ist die Nachfrage nach Gewerbeflächen in einem Markt z.B. sehr stark und steigen die Mieten tendenziell an, dann sind eher kürzere Restmietdauern (und damit niedrigere WALTs) erstrebenswert und umgekehrt.
Falls Sie einen Wald kaufen oder verkaufen wollen und versehentlich hier gelandet sind - können Sie hier im Link weiterlesen
Fazit:
Für Investoren ist es entscheidend, die Besonderheiten und Unterschiede der verschiedenen Anlagestrategien zu verstehen, da das tatsächliche Risiko und die angepriesenen Chancen einer Investition erheblich voneinander abweichen können. Ein konservativer Anleger, der stabile und verlässliche Erträge anstrebt, sollte daher bevorzugt in hochwertige Immobilien mit einem niedrigen Fremdfinanzierungsgrad investieren oder in Kreditfonds, die durch die Vergabe von Darlehen ein zusätzliches Maß an Sicherheit bieten. Für risikofreudigere Anleger, die einen längeren Anlagehorizont verfolgen und höhere Renditen anstreben, könnten hingegen Value-Add- oder sogar opportunistische Strategien in Frage kommen. Diese Strategien bieten zwar ein größeres Potenzial zur Wertsteigerung, erfordern jedoch auch eine höhere Risikobereitschaft und Expertise. Durch gezielte Anpassungen des Fremdkapitalanteils kann das Risiko bei allen Strategien aktiv gesteuert werden, sodass das Risikoprofil jeder Investition besser auf die individuellen Anlageziele und die Risikobereitschaft abgestimmt wird. Die Vielfalt an Immobilienstrategien bietet für jedes Risiko- und Renditeprofil passende Optionen. Die Auswahl einer Strategie, die den persönlichen Zielen und Bedürfnissen entspricht, ist entscheidend für den nachhaltigen Erfolg im Immobilieninvestment.
FAQ - Häufig gestellte Fragen:
Was sind Risikoklassen im Immobilieninvestment?
Risikoklassen im Immobilieninvestment beschreiben unterschiedliche Investmentstrategien mit jeweils spezifischen Risiko- und Renditeprofilen. Die vier Hauptkategorien sind Core, Core Plus, Value-Add und Opportunistisch. Sie bieten Investoren Orientierung und ermöglichen eine gezielte Auswahl, je nach Risikobereitschaft und Renditeerwartung.
Was ist ein Core-Investment?
Core-Investments stehen für risikoarme Immobilienanlagen, die stabile und verlässliche Einnahmen generieren. Diese Objekte sind meist vollvermietet, befinden sich in erstklassigen Lagen in A-oder B-Städten und haben bonitätsstarke Mieter. Sie erfordern wenig aktives Management und erzielen ihre Rendite hauptsächlich über den Cashflow, mit niedriger Wertsteigerungerwartung.
Was unterscheidet Core Plus von Core?
Core Plus-Immobilien haben ein moderates Risiko und bieten leicht höhere Renditen als Core-Objekte. Während sie ebenfalls stabilen Cashflow generieren, haben sie potenziell kleinere Verbesserungsmöglichkeiten, wie die Optimierung von Mieteinnahmen oder Management. Sie sind daher eine Mischform aus stabilen Erträgen und moderatem Wertsteigerungspotenzial. Auch kann die Lage 1A oder 1B entscheidet für die Einstufung sein.
Was versteht man unter Value-Added-Investments?
Value-Added-Investments zielen auf Wertsteigerung durch aktive Maßnahmen wie Renovierungen, Modernisierungen oder verbesserte Verwaltung. Diese Immobilien weisen oft Anfangsprobleme wie Leerstand oder Modernisierungsbedarf auf und bieten daher höhere Renditechancen, aber auch ein mittleres bis hohes Risiko.
Worin bestehen die Risiken bei opportunistischen Investments?
Opportunistische Investments sind die risikoreichste Klasse und oft stark entwicklungsabhängig, wie Neubauprojekte oder Umwandlungen von Immobilien (Gewerbe in Wohnen). Sie bieten wenig bis keinen anfänglichen Cashflow und haben lange Amortisationszeiträume. Sie benötigen intensives Management und hohe Expertise, können jedoch die höchsten Renditen erzielen.
Wie beeinflusst der Einsatz von Fremdkapital die Risikoklasse?
Die Höhe des Fremdkapitalanteils wirkt sich direkt auf das Risiko und die Renditechancen aus. Ein Core-Objekt, das zu 80 % fremdfinanziert ist, verliert seinen Core-Status, da höhere Verschuldung das Risiko steigert. Generell gilt höheres Fremdkapital kann die Rendite erhöhen, bringt aber auch ein höheres Risiko, vor allem in fallenden Märkten.
Welche Risikoklasse ist die richtige für mich?
Das hängt von Ihrer individuellen Risikobereitschaft, Ihren Renditezielen und Ihrem Anlagehorizont ab. Für sicherheitsorientierte Investoren bieten sich eher Core- und Core Plus-Investments an, während risikofreudige Anleger mit langfristigem Horizont auch Value-Added- und Opportunistic-Strategien in Betracht ziehen können.
Wie wichtig ist Marktkenntnis bei den verschiedenen Risikoklassen?
Bei risikoarmen Core-Investments ist die Marktkenntnis zwar hilfreich, aber nicht entscheidend. Für Value-Added und Opportunistic-Strategien ist jedoch fundiertes Fachwissen und Erfahrung notwendig, um die Erfolgschancen zu maximieren und Risiken effektiv zu managen.
