Die Sicherungshypothek im Grundbuch - für eine WEG Wohnungseigentümergemeinschaft einen Eigentümerverein
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses ist gelegentlich in Abt. III des Grundbuchs eine eingetragene Sicherungshypothek für die Wohnungseigentümergemeinschaft, eine Gemeinde/Kommune oder einen Eigentümerverein zu finden. Die Verkäufer der Immobilie - gerade wenn es sich um Erben handelt - sind hiervon durchaus überrascht, da sie davon ausgehen, dass die Immobilie wohl lasten-/Schuldenfrei ist.
Handelt es sich um eine offene Forderung / Schulden?
Bestehen Rückstände beim Wohngeld / Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft oder handelt es sich um noch nicht bezahlte Rechnungen, so werden diese beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung über den Notar getilgt. Dies erfolgt analog einer Buch- oder Briefgrundschuld aus dem notariellen Kaufpreis durch Überweisung der anteiligen Beträge an die jeweiligen Gläubiger in der Reihenfolge der Eintragung im Grundbuch. Der Notar schreibt die die jeweiligen Gläubiger / Forderungsberechtige an und schickt im Kaufpreisfälligkeits-Schreiben die Information über die Höhe der jeweiligen Forderung mit. Oftmals ist ein Stichtag / Berechnungstag der offenen Schuld (zum 30. Oktober 202.) und Tageszinsen für eine Überweisung nach diesem Tag enthalten.
Käufer dürfen diese Beträge (einschließlich der Zinsen) vom vereinbarten Kaufpreis abziehen, d.h. der Kaufpreis bleibt in der Höhe fix, der Verkäufer erhält auf sein Konto nur den Betrag abzüglich aller offenen, abzulösenden Hypotheken oder Grundschulden der Gläubiger (Bank, Sparkasse, Handwerker, WEG, Finanzamt).
Was ist eine Sicherungshypothek?
Mit der Bestellung und Eintragung einer Hypothek wird ein Grundstück (im Juristendeutsch sind alle Immobilien gerne so bezeichnet) als Pfand für eine Forderung nutzbar gemacht. Sie ist akzessorisch, das bedeutet, ihr Entstehen und ihre rechtliche Durchsetzbarkeit hängen davon ab, ob die zu sichernde Forderung auch wirklich entstanden und nicht erloschen ist,(nachzulesen im § 1153 BGB). Somit kann immer nur die gesicherte Forderung mit Hypothek übertragen werden, (§§ 401, 1154 BGB). Die Hypothek ist also bei der Übertragung immer nur das Anhängsel der (alten) Forderung.
Was ist der Unterschied zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek ?
Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das direkt an eine spezifische Schuld gebunden ist; sie erlischt automatisch, sobald diese Schuld beglichen wird. Im Gegensatz dazu ist die Grundschuld ein eigenständiges dingliches Pfand-Recht, das unabhängig von einer bestimmten Forderung besteht und auch nach der Tilgung der zugrunde liegenden Schuld bestehen (also im Grundbuch eintragen) bleibt. Während die Hypothek für jede neue Kreditaufnahme neu eingetragen werden muss, bietet die Grundschuld mehr Flexibilität, da sie für zukünftige Finanzierungen genutzt werden kann, ohne dass eine erneute Eintragung erforderlich ist. Dadurch ist die Grundschuld in der Immobilienfinanzierung oft die bevorzugte Wahl für Eigentümer und Kreditgeber. Eine Sicherungshypothek ist eine Sonderform einer Hypothek und dient der als Pfand für eine Forderung - beispielsweise kennen Sie das Pfand für einen Glühweinbecher am Christkindlmarkt. Bei Immobilien erfolgte die Pfandsicherheit früher oftmals mittels eines Grundbucheintrages.
Wie wird eine Sicherungshypothek eingetragen?
Die Eintragung einer Sicherungshypothek erfolgt zunächst durch notarielle Beurkundung des entsprechenden Vertrags zwischen dem Eigentümer der Immobilie und dem Berechtigten der abzusichernden Forderung, in dem die Bedingungen der Hypothek festgelegt sind. Anschließend erstellt der Notar einen Antrag zur Eintragung der Sicherungshypothek im Grundbuch, der vom Grundbuchamt geprüft wird. Sobald alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, wird die Hypothek im Grundbuch eingetragen, was dem Gläubiger das Recht gibt, im Falle einer Leistungsstörung oder eines Zahlungsausfalls auf die Immobilie zuzugreifen und diese zu verwerten. Schließlich erhalten beide Parteien eine Benachrichtigung über die erfolgreiche Eintragung in Abt. III des Grundbuchs vom Notariat bzw. Grundbuchamt zugeschickt.
Wie wird eine Sicherungshypothek vollstreckt ?
Die Vollstreckung einer Sicherungshypothek kann beantragt werden, wenn der Grundstückseigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Der Gläubiger kann dann beim zuständigen Amtsgericht eine Vollstreckung beantragen, um die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz einzuleiten. Dies geschieht in der Regel durch eine Zwangsversteigerung der Immobilie, bei der die Immobilie öffentlich versteigert wird, um die offene Forderung zu begleichen. Der Erlös aus der Versteigerung wird entsprechend der Rangordnung der eingetragenen Hypotheken und Grundschulden an die Gläubiger verteilt. Den Restbetrag erhält der bisherige Eigentümer.
Wie kann ich eine Sicherungshypothek im Grundbuch löschen lassen?
Um eine Sicherungshypothek aus dem Grundbuch löschen zu lassen, muss zunächst die zugrunde liegende Schuld vollständig beglichen werden oder erlöschen sein. Anschließend hat der Berechtigte bzw. Gläubiger eine notarielle Löschungsbewilligung ausstellen zu lassen, die bescheinigt, dass er mit der Löschung einverstanden ist. Diese Bewilligung wird dann zusammen mit einem Antrag auf Löschung beim zuständigen Grundbuchamt (meist über ein Notariat) eingereicht. Nach Prüfung des Antrags wird die Sicherungshypothek im Grundbuch gelöscht, und der Eigentümer erhält eine Bestätigung über die erfolgte Löschung.
Was ist ein Eigentümerverein e.V. ?
Ein Eigentümerverein e.V. (eingetragener Verein) ist ein rechtlicher Zusammenschluss von Immobilien- oder Wohnungseigentümern, der gegründet wird, um gemeinsame Interessen zu vertreten. Der Zweck eines solchen Vereins sind die Interessenvertretung, rechtliche Unterstützung und Beratung der Mitglieder sowie der Austausch von Informationen und Erfahrungen. Der Verein setzt sich aktiv für die Belange seiner Mitglieder ein. Durch die Vernetzung der Mitglieder wird ein Informationsaustausch gefördert. Die Gründung eines Eigentümervereins erfordert die Erfüllung bestimmter rechtlicher Voraussetzungen, darunter die Erstellung einer Satzung und die Eintragung ins Vereinsregister. Zudem ist es wichtig, dass der Verein regelmäßig (im Regelfall jährlich) Mitgliederversammlungen abhält und seine finanziellen Angelegenheiten transparent gestaltet. Der Vorstand hat jährlich die Einnahmen und Ausgaben aufzustellen und allen Mitgliedern zuzuleiten.
Wichtig ist für die Käufer oder Eigentümer, dass das Reihenhaus oder die Doppelhaushälfte sowie die Garage sich Realeigentum mit eigener Flurstücknummer im Grundbuch eingetragen ist.
Historisch wurden solche Vereine für manche in den 1970ziger Jahren neu gebauten Reihenhaussiedlungen gegründet. Mir bekannt sind diese z.B. in Taufkirchen bei München oder Kirchheim. Ins Eigentum und die Verwaltung der Vereine wurden die gemeinsame Wege, Zufahrten, Gemeinschaftsflächen mit Spielplatz oder Grünflächen, teilweise Garagenhöfe, Tiefgaragen eingebracht. In Selbstverwaltung kümmern sich die Vereinsmitglieder um die Gartenpflege, Schneeräumen, Hecken- und Sträucherpflege sowie die Wartung und eventueller Renovierung der Bausubstanz (z.B. Tiefgaragensanierung oder neue Pflastern der Wege). Jeder Eigentümer einer dort befindlichen Immobilie hat Mitglied zu werden/sein.
Eigentümervereine sind oftmals bei Neubaumaßnahmen im Rahmen von sozialen Wohnungsbau zur Förderung von Eigentum gegründet worden und waren daher eher ein Vorläufer von Eigentümergemeinschaften, die von einer Hausverwaltung geführt werden. Damals hatten die Menschen mehr Zeit, die Pflege der Gemeinschaftsflächen erfolgte durch Eigenleistung und das Geld war nach dem Hauskauf knapp. Es ist also kein Verwalter vorhanden oder zu bezahlen, die Vereinsvorstände agieren ehrenamtlich und kümmern sich, dass alle Mitglieder "freiwillig" mithelfen.
Sicherungshypothek zugunsten von Eigentümervereinen
1.Finanzierung gemeinschaftlicher Projekte:
Eigentümervereine stehen oft vor der Herausforderung, größere Investitionen zu tätigen, sei es für die Instandhaltung oder Renovierung von Garagen, Erneuerung von Zuwegungen oder Tiefgaragen. Die Kosten werden jedes Jahr auf alle Mitglieder umlegt.
2. Solidarische Verantwortung und Mitwirken alle Eigentümer:
Falls ein Hauseigentümer seiner Zahlungsverpflichtung oder seinen Arbeitseinsatz nicht nachkommen kann oder mag, gilt die Sicherungshypothek der Zahlungs-Absicherung für den Verein.
3. Rangordnung und rechtliche Aspekte:
Die Sicherungshypothek muss im Grundbuch eingetragen werden, um rechtsgültig zu sein. Beim Erstverkauf der Häuser wurden damals die Sicherungshypotheken erstrangig vor den Grundschulden für die Banken der Käufer eingetragen und blieben bis heute bestehen. In der Regel haben die ersteingetragenen Hypotheken Vorrang, was bedeutet, dass neue Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung erst nach den bestehenden Gläubigern bedient werden.
Was ist eine WEG - Wohnungs-Eigentümergemeinschaft ?
Details finden Sie im separaten Artikel hier:
Sicherungshypothek zugunsten der WEG bei Hausgeldrückstand
Eine Sicherungshypothek zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann eingetragen werden, wenn ein Wohnungseigentümer mit seinen Hausgeldzahlungen in Rückstand gerät. Das Hausgeld deckt gemeinschaftliche Kosten wie Instandhaltungen und Betriebskosten. Bleibt ein Eigentümer mit diesen Zahlungen im Verzug, kann die WEG eine Sicherungshypothek auf dessen Wohnung eintragen lassen. Diese Hypothek wird im Grundbuch eingetragen und dient als Sicherheit für die offene Forderung der WEG. Sollte der Eigentümer weiterhin nicht zahlen, kann die WEG im Extremfall eine Zwangsversteigerung der Wohnung veranlassen, um die Rückstände zu begleichen.
Sicherungshypothek zugunsten einer Gemeinde / Kommune
Bei einem Immobilienverkauf in Unterhaching hat sich im Grundbuch eine Sicherungshypothek zugunsten der Gemeinde Unterhaching aus dem Jahr 1927 befundet. Diese wurde damals wohl - genaueres war nicht zu recherchieren - für die späteren Erschließungsbeiträge bestellt. Bis zum Verkauf in 2024 war dieses Recht eingetragen und wurde auf Antragstellung über das Notariat beim Kaufvertrag gelöscht. Nachbarn haben mir erzählt, dass damals zum Haus nur ein Kiesweg vorhanden war und die Wasserleitungen sowie die Stromversorgung erst noch gelegt wurden.
Andere Fälle einer Sicherungshypothek
1. vom Finanzamt
Eine Sicherungshypothek kann auch vom Finanzamt eingetragen werden, wenn ein Steuerpflichtiger seine Steuerschulden nicht begleicht. Damit werden offene Steuerschulden abgesichert. Diese Hypothek wird im Grundbuch eingetragen und gibt dem Finanzamt das Recht, im Falle eines Zahlungsausfalls auf die Immobilie zuzugreifen und diese zu verwerten. Nach der vollständigen Begleichung der Steuerschulden kann die Sicherungshypothek durch eine Löschungsbewilligung des Finanzamts wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden.
2. bei Scheidungen zur Vermeidung der Entreicherung
In Scheidungsfällen kann eine Sicherungshypothek in seltenen Fällen zur Absicherung vor einer Entreicherung "spontaner Vermögensverlust" ein Thema werden. Wenn die Gefahr besteht, dass der reichere Ehepartner die im Alleineigentum besitzenden Immobilien ohne die Zustimmung des anderen Ehepartners nach § 1365 BGB verkauft und sich dadurch im Scheidungsverfahren ärmer darstellen würde. Mit der Eintragung einer Arresthypothek gemäß. § 119 II FamFG würde damit eine Sicherungshypothek in Frage kommen, um dieses Vorkauf zu verhindern (in diesem Fall brauchen Sie sowieso einen guten Anwalt zur Hand).
3. Handwerker-Sicherungshypothek
Die Bauhandwerkersicherungshypothek dient Bauunternehmen und Handwerkern zur Absicherung ihrer Forderungen für erbrachte Leistungen an einem Bauprojekt. Sie kann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn der Auftraggeber nicht zahlt, und ermöglicht es dem Handwerker, das Grundstück zur Begleichung offener Rechnungen zu verwerten. Diese spezielle Hypothek schützt Handwerker vor Zahlungsausfällen und bietet ihnen eine rechtliche Absicherung. Ein Bauunternehmer saniert das Dach eines Hauses, doch der Eigentümer zahlt die vereinbarte Summe nach Abschluss der Arbeiten nicht. Um seine Forderung zu sichern, lässt der Bauunternehmer eine Bauhandwerkersicherungshypothek auf das Grundstück des Eigentümers eintragen. Dadurch kann der Unternehmer im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung des Grundstücks beantragen, um die ausstehende Zahlung zu erhalten.
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