Erbpacht vs. Eigentum: Die Unterschiede im Überblick

Die Entscheidung beim Kauf einer Immobilie zwischen Erbpacht / Erbbaurecht und Real-Eigentum ist eine wichtige Überlegung, die sowohl von den individuellen Zielen als auch von den finanziellen Möglichkeiten abhängt. Beide Modelle bieten verschiedene Vorteile und Herausforderungen, die je nach Lebenssituation und langfristigen Plänen unterschiedlich ins Gewicht fallen können. Erbbaurecht bzw. Erbpacht, bei der man ein Grundstück gegen Zahlung eines regelmäßigen Zinses nutzt, ohne es zu besitzen, ist vor allem für diejenigen attraktiv, die eine kurzfristigere oder weniger kapitalintensive Investition in Wohneigentum oder eine Immobilie zur Kapitalanlage kaufen wollen. Im Gegensatz dazu bietet das Real-Eigentum eine umfassende Kontrolle und langfristige Sicherheit, was es zu einer bevorzugten Wahl für diejenigen macht, die eine dauerhafte Investition in Immobilien wünschen und eine generationenübergreifende Wertsteigerung vorhaben.

Was ist Erbpachtgrundstück?

Ein Erbpachtgrundstück ist ein Grundstück, das nicht gekauft, sondern für eine festgelegte Zeitspanne - meist 75 bis 99 Jahre – gepachtet wird. Anstatt das Grundstück zu als Eigentümer im Grundbuch tatsächlich auch zu besitzen, erhält der Erbbaunehmer / Pächter das Recht es zu nutzen und darauf ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus mit Wohnungen zu bauen. Tatsächlicher Eigentümer des Grundstücks bleibt die im Grundbuch eingetragene Person, Gesellschaft oder soziale Einrichtung. Häufig sind Erbbaugeber Institutionen wie Kirchen, Stiftungen nach Erbschaften oder Kommunen.Private Erbbaugeber gibt es auch, diese sind aber selten. Zur Generationenübergreifenden Vermögenssicherung auf die Enkel und Urenkel bietet das Erbbaurecht aber sehr gute Strategien für einen Kapitalerhalt innerhalb der Familie.

Als Gegenleistung für die Überlassung des Grundstücks und die bauliche Nutzung zahlt der Erbbaunehmer / Pächter einen monatlichen oder jährlichen Erbbauzins an den Erbbaugeber (Grundstückseigentümer). Dieser Erbbauzins wird auch als Reallast in Abt. II im Grundbuch eingetragen. Das Besondere dabei ist, dass das Gebäude auf dem Grundstück errichtet wird und somit dem gehört dem Erbbaunehmer gehört und nicht dem Grundstückseigentümer. /Erbbaugeber. Nach Ablauf des Erbpachtvertrags (im Regelfall als Heimfall bekannt) kann dieser häufig verlängert werden, es besteht jedoch keine automatische Garantie dafür.  Details zum Heimfall, also dem Auslauf des Erbbaurechts mit der Abfindung lesen Sie hier:  Abfindung am Ende des Erbbaurechts / Heimfall / Entschädigung bei Vertragsablauf

Die Herkunft der Erbpacht reicht bis ins Mittelalter zurück, als Grundbesitzer Land an Bauern verpachteten, die es für die landwirtschaftliche Nutzung benötigten. Diese Form der Nutzungsüberlassung wurde im Laufe der Jahrhunderte weiterentwickelt und fand auch im urbanen Bereich Anwendung. Besonders in Deutschland hat das Erbbaurecht eine lange Tradition und wurde ursprünglich eingeführt, um auch finanzschwächeren Einwohnern einen Hausbau kostengünstig zu ermöglichen, die sich den Kauf eines Grundstücks neben den Neubaukosten nicht leisten konnten. Heute ist die Erbbaurecht / Erbpacht eine gängige Praxis, die es vielen Menschen ermöglicht, in städtischen Gebieten zu wohnen oder zu arbeiten, ohne das notwendige Kapital für einen Grundstückskauf aufzubringen.  Mehr Informationen und eine Antwort auf die Verkehrswertermittlung von Erbbaurecht-Grundstück und Wohnungen mit Erbbaurecht finden Sie hier   Lohnt der Kauf von Haus oder Wohnung mit Erbbaurecht und wie erfolgt die Bewertung beim Verkauf?

Erbpacht vs. Eigentum – Die grundlegenden Unterschiede im Grundbuch und im Eigentum

Der wesentliche Unterschied zwischen einer Immobilie (Wohnung, Haus, Gewerbe) im Erbbaurecht und Eigentum liegt im Besitzrecht des Grundstücks.

Bei der Erbpacht: erwirbt der Nutzer (Erbbaurechtsnehmer) nicht das Grundstück, sondern das Recht, es für eine festgelegte Zeit zu nutzen und auf dem Grundstück ein Haus zu errichten. Dafür zahlt er monatlich oder jährlich einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Bei der Neubegründung eines Erbbaurechts finden oft auch der Liegenschaftszins als Vergleichswert Verwendung. Mehr Details zum Liegenschaftszins finden Sie der Liegenschaftszins- Höhe, Berechnung und Bedeutung:  

Das Gebäude, das der Nutzer darauf errichtet, gehört ihm, aber das Grundstück bleibt im Besitz des Eigentümers. Nach Ablauf der Erbbaurechtsdauer, also der vertraglichen Nutzungsfrist, kann der Vertrag verlängert oder das Grundstück an den Eigentümer zurückgegeben werden.

Beim Weiterverkauf der Wohnung bzw. des Hauses hat der Erbbaugeber sowohl ein Vorkaufsrecht als auch das Recht, über die Höhe der Grundbuchbelastung zu bestimmen. Die Bank-Finanzierung einer Immobilie im Erbbaurecht erfordert im Regelfall auch Eigenkapital und eine Stillhaltevereinbarung des Erbbaurechtsgebers für die Bank des Erbbaurechts-Käufers. Da hier ein umfassendes Fachwissen des Immobilienmaklers und auch der finanzierenden Bank notwendig ist, bieten nicht alle Banken eine Finanzierung von Immobilien im Erbbaurecht an. Auch sind nicht alle Immobilienmakler Sachverständige beim Weiterverkauf von Grundstücken, Wohnungen oder Häuser im Erbbaurecht.

 

Im Vergleich dazu erwirbt der Käufer einer Immobilien im Realeigentum sowohl das Grundstück als auch alle darauf stehenden Gebäude bzw. die Wohnung. Er ist somit der uneingeschränkte Eigentümer und hat volle Entscheidungsfreiheit über die Nutzung, Belastungen, Verkauf oder Bebauung. Im kompletten Eigentum fallen im Gegensatz zum Erbbaurecht keine laufenden Zins/Pachtgebühren an, dafür sind die Kaufpreise für die Immobilie beim Kauf deutlich höher, da sowohl Grundstück als auch Immobilie bezahlt werden müssen.

 

Gerne listen wir Ihnen die Vorteile und Nachteile von Erbbaurecht /Erbpacht und Real-Eigentum auf: 

 

 

 

 

 

Trotz einiger Vorteile des Real-Eigentums entscheiden sich manche Käufer / Investoren dennoch für das Erbbaurecht. Es gibt verschiedene Gründe, warum ein immobilienkauf mit Erbbaurecht für bestimmte Interessenten attraktiv sein kann:

• Lage: Oftmals befinden sich Erbpachtgrundstücke in begehrten Lagen, wo der Kaufpreis für vollständiges Eigentum aktuell nicht leistbar ist. Erbbaurecht ermöglicht es, in solchen attraktiven Gegenden zu leben oder zu arbeiten, ohne die hohen Kosten eines Grundstückserwerbs tragen zu müssen.
• Verfügbarkeit: In einigen Regionen sind fast alle verfügbaren Grundstücke in Erbpacht, sodass Interessenten oft keine andere Wahl haben. In solchen Fällen ist Erbpacht die einzige Möglichkeit, Zugang zu Grundstücken zu erhalten. Gerade Kirchen vergeben oftmals Grundstücke nur im Erbbaurecht
• Kurzfristige Perspektive: Für Menschen, die nicht beabsichtigen, dauerhaft an einem Ort zu bleiben, bietet Erbbaurecht eine kosteneffiziente Lösung. Sie ermöglicht die Nutzung eines Grundstücks für einen begrenzten Zeitraum, ohne sich langfristig an hohe Investitionen zu binden.
• Lebensplanung: Menschen ohne Kinder bzw. ohne Erben können kostengünstig Eigentum erwerben und beim eigenen Ableben "ist der Wert des Erbes bzw. des Erbbaurechts nachrangig wichtig".

Zusätzliche Überlegungen, ob Sie ein Haus / eine Wohnung im Real-Eigentum oder im Erbbaurecht kaufen

Unabhängig von der Entscheidung für Erbpacht oder vollständiges Eigentum ist es wichtig, alle relevanten Aspekte sorgfältig zu prüfen:

• Rechtliche Aspekte: Beide Optionen beinhalten rechtliche Überlegungen, die berücksichtigt werden müssen. Ein versierter Immobilienmakler kann Ihnen wertvolle Einblicke und Beratung beim Kauf oder Verkauf bieten, insbesondere in Bezug auf die Vertragsbedingungen und möglichen Eigenschaften des Erbbauvertrages
• Finanzielle Planung: Die langfristige finanzielle Planung spielt eine entscheidende Rolle. Passen die regelmäßigen Erbpachtzinsen in Ihr Budget? Und wie wirken sich die potenziellen steuerlichen Vorteile des vollen Eigentums auf Ihre langfristigen Kosten aus?
• Zukunftsplanung: Überlegen Sie, was in der Zukunft passieren könnte. Was passiert, wenn der Erbbauvertrag ausläuft? Wie geht es weiter, wenn sich Ihre Lebensumstände ändern und Sie sich entscheiden, umzuziehen oder das Haus oder die Wohnung zu verkaufen?
• für Eigentümer von Grundstücken im Erbbaurecht - wie lassen sich diese mit der Belastung des Erbbaurechts verkaufen ? wie wird der Verkehrswert und der Marktpreis berechnet?

Die Entscheidung zwischen Erbbau und Eigentum erfordert eine gründliche Abwägung dieser Faktoren, um sicherzustellen, dass die Wahl den eigenen Zielen und Bedürfnissen entspricht.

FAQ - Häufig gestellte Fragen:

 

Was verstehe ich unter Erbbaurecht?

Erbpacht ist ein langfristiges Nutzungsrecht an Grundstücken, bei dem der Erbbaurechtsnehmer das Grundstück für eine festgelegte Zeit (meist 75 bis 99 Jahre) gegen eine monatliche oder jährliche Erbbauzinszahlung nutzen kann.

Was ist der Unterschied zwischen Erbpacht und Pacht?

Bei der Erbpacht handelt es sich um die Nutzung eines Grundstücks, oft mit der Möglichkeit, darauf zu bauen, während die Pacht im Allgemeinen auch landwirtschaftliche Flächen oder Gebäude umfasst und kürzere Laufzeiten hat.

Ist ein Haus auf Erbbau / Erbpacht weniger wert?

Ja, Häuser und Wohnungen mit Erbbaurecht sind in der Regel weniger wert, da der Käufer nur das Gebäude "die Steine" und nicht auch das Grundstücks als Eigentümer kauft. Ferner sind Erbbauzinsen zu zahlen sowie das Ablaufdatum des Erbpachtvertrags und die Heimfallklausel ( Nullabfindung 50 % oder 66 % Regel) zu beachten.

Was ist der Vorteil von Erbbaurecht?

Der Vorteil von Wohnung oder Häusern mit Erbbaurecht / Erbpacht liegt darin, dass Käufer ein Grundstück nutzen können, ohne es teuer zu kaufen. Immobilien mit Erbbaurecht sind günstiger als "normale Immobilien",.

Wer ist Eigentümer des Hauses beim Erbbaurecht?

Der Erbbaurechtsnehmer ist Eigentümer des Hauses oder Gebäudes und dies wird auch im Grundbuch in Abt. I neben dem Erbbauzins, der in Abt. II im Grundbuch eingetragen wird. Ferner steht im Grundbuch im Bestandsverzeichnis, welche Liegenschaft das dienende Grundstück ist. Der Eigentümer des Erbbaurechtsgrundstücks steht nur in in seinem direkten Grundbuchauszug.

 Was passiert mit Erbbaurecht bei Tod des Erbbaurechtsnehmers bzw. Erbbaurechtsgebers?

Im Falle des Todes bleibt das Erbbaurecht unverändert bestehen und geht auf die jeweiligen Erben über, sofern im Erbbauvertrag nichts anderes geregelt ist.

Wer zahlt die jährliche Grundsteuer bei Erbpacht?

Die Grundsteuer wird in der Regel vom Erbbaurechtsnehmer gezahlt, es sei denn, im Erbbaurechts-Vertrag ist etwas anderes vereinbart.

Ist Erbbaurecht ein Eigentum?

Ja, an dem Gebäude besteht für die Dauer des Erbbaurechts Eigentum im Grundbuch. Der Eigentümer des Grundstücks ist der Erbbaurechtsgeber. 

Was ist der Unterschied zwischen Erbpacht und Erbbaurecht?

Erbpacht ist ein älterer Begriff, wird oft synonym verwendet und bezeichnet das Recht, ein Grundstück langfristig zu pachten, während Erbbaurecht meist das Recht bezeichnet, auf einem Grundstück zu bauen und es zu nutzen.

Was bedeutet Eigentümer einer Immobilie?

Der Eigentümer einer Immobilie ist die Person, die das vollständige rechtliche Eigentum an einem Grundstück oder Gebäude besitzt. Das Eigentum in einer Immobilie ist im Grundbuch in Abt. I vermerkt.

Wann ist man rechtlich Eigentümer einer Immobilie?

Man ist rechtlich Eigentümer einer Immobilie, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen wurde.

Welche drei Arten von Eigentum gibt es?

Es gibt drei Arten von Eigentum: Alleineigentum, Miteigentum und Gesamthandseigentum.

Was ist der Unterschied zwischen Besitzer und Eigentümer einer Immobilie?

Der Besitzer hat die tatsächliche Kontrolle und Nutzung einer Immobilie, während der Eigentümer die rechtlichen Rechte an der Immobilie besitzt. Der Besitzer ist also meist der Mieter oder Pächter mit der Schlüsselgewalt zur Immobilie.

wo finde ich einen Makler für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie (Grundstück/Wohnung/Gewerbe/Haus) mit Erbpacht / Erbbaurecht ?

Viele Immobilienmakler bieten den Verkauf von Erbbauimmobilien an. Achten Sie darauf, dass der Makler Erfahrung und Wissen hat sowie Sachverständiger beim Verkauf von Erbpacht ist. Dazu gehört Wissen um die Regelungen und Details aus Ihrem Erbbauvertrag, der Heimfall-Klausel sowie dem Erbbauzins und eine Hilfe bei der Finanzierung für die Käufer.

Gibt es Unterschiede bei der Vermietung von Wohnung, Gewerbe oder Haus mit bzw. ohne Erbbaurecht?

im Regelfall nein, allerdings ist bei der Laufzeit des Mietvertrages die Laufzeit und Heimfallklausel des Erbbauvertrages zu beachten. 

Gibt es Makler mit nachweislicher Erfahrung für Immobilienverkauf mit Erbbaurecht in München, Unterhaching, Taufkirchen, Sauerlach, Unterschleißheim, Oberhaching. Ottobrunn und Rosenheim?

Wir von der Happy Immo GmbH haben in diesen Orten schon Wohnungen, Häuser oder Grundstücke mit Erbbaurecht verkauft oder vermietet. Idealerweise wird auch der Kaufvertrag sowie Grundschuldbestellung bei einem Notariat abgewickelt, der sich auskennt. Oft ist es hilfreich, vor der Beurkundung des Kaufvertrages und der Grundschuld diese dem Erbbaugeber vorzulegen und diese abzustimmen, damit die Genehmigung des Vorkaufsberechtigten Erbbaugebers problemlos und zeitnah erfolgen kann.

was ist die Stillhaltevereinbarung bei der Finanzierung von Erbbaurecht / Belastung im Grundbuch?

Zur Finanzierung eines Erbbaurechts mit Grundschulden für die Bank ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers / Erbbaugebers erforderlich. Nach  Beurkundung des Kaufvertrages nebst Bestellung einer Grundschuld sendet der Notar beides an den Grundstückseigentümer mit der Bitte um Erteilung einer Zustimmung in grundbuchtauglicher Form. Ohne diese Zustimmung werden keine Belastungen im Erbbaugrundbuch eingetragen. Im Regelfall ist beim Kauf eines Erbbaurechts (im Erbbaugrundbuch) die Zustimmung zur Kaufpreisfinanzierung Erbbaurecht sowie etwaiger Renovierungen / Sanierungen am Gebäude unproblematisch, sofern diese im Rang nach den eingetragenen Erbbauzins-Reallasten und etwaiger Platzhalter / Vormerkungen für weiteren Erbbauzins bzw. dessen Erhöhungen in der Zukunft eingetragen werden. Des Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer im Erbbaugrundbuch bleibt bestehen. . Im Zuge einer Grundschuldbestellung fordern viele Banken vom Grundstückseigentümer eine sog. Stillhalteerklärung. Üblicherweise erwarten die Banken, für die Grundschuld im Grundbuch an erster Rangstelle eingetragen zu werden. Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, steht der Erbbauzins stets an erster Rangstelle im Erbbaugrundbuch. Auch etwaige Vormerkungen für weiteren Erbbauzins haben neu einzutragenden Grundschulden im Range vorgehen.

Damit Banken jedoch im Falle einer Zwangsversteigerung nicht leer ausgehen, verpflichtet sich der Erbbaugeber / Grundstückseigentümer mit Abgabe einer Stillhalteerklärung dazu, lediglich die Forderungen auf aktuelle und rückständige, jedoch niemals auf künftige Erbbauzinsen geltend zu machen. Eine Kapitalisierung (sog. Abzinsung) der künftigen Erbbauzinsen wird so vermieden.