Kaufvertrag unter Vorbehalt - Was ist eine aufschiebende Bedingung beim Verkauf?

Im Immobilien- und Grundstücksbereich gibt es zahlreiche Vertragsbedingungen, die sowohl der Käufer als auch der Verkäufer vor Abschluss eines Geschäftes genau kennen sollten. Eine dieser Besonderheiten ist die aufschiebende Bedingung im  notariellen Kaufvertrag. Was genau versteht man unter einer aufschiebendem Bedingung und welche Auswirkungen hat diese für beide bzw. alle  Vertragsparteien?  Wie wird sie rechtlich sicher vereinbart und im Vertrag festgehalten? In diesem Artikel erklären wir die Bedeutung und Funktion dieser besonderen Vertragsklausel.

Was ist eine aufschiebende Bedingung?

Eine aufschiebende Bedingung (Suspensivbedingung) im Vertrag bedeutet, dass die Wirksamkeit des gesamten Vertrags oder bestimmter Vertragsbestandteile erst dann eintritt, wenn eine bestimmte Voraussetzung erreicht ist bzw. erfüllt wird. Bis zur Erfüllung der Bedingung bleibt der Vertrag „schwebend unwirksam“, das heißt, keine der Parteien ist verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen.

Im Gegensatz zur aufschiebenden Bedingung gibt es noch die auflösende Bedingung (Resolutivbedingung). Die auflösende Bedingung wird dann verwendet, um einen Vertrag rückgängig zu machen bzw. aufzulösen, wenn bestimmte, vertraglich vereinbarte Voraussetzungen nicht erfüllt werden. Zum Beispiel: ein Wohnraum-Mietvertrag, der automatisch endet, wenn der Mieter stirbt oder bei Kaufverträgen, wenn der Käufer nicht innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsunterzeichnung eine endgültige Finanzierung von seiner Bank erhält.

Aufschiebende Bedingung - Grundstücksverkauf mit noch nicht genehmigter, aber beantragter Baugenehmigung

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen wollen, aber die Bauaufsichtsbehörde (Gemeinde, Kommune oder Landratsamt) das mögliche Baurecht noch nicht gesichert genehmigt hat, bietet sich an, diese Bedingung im notariellen Kaufvertrag zu vereinbaren. Meist ist dies bei Grundstücken mit einem Baurecht nach §34 des BauGB der Fall - nähere Erläuterungen und Begriffe zu Grundstücken finden Sie hier.

So stellen Sie und der Käufer sicher, dass der Vertrag erst dann vollständig wirksam wird, wenn die notwendige Baugenehmigung bzw. ein genehmigter Bauvorbescheid für das geplante Bauvorhaben vorliegt. Gerade für Bauträger und Projektentwickler ist dies von entscheidender Bedeutung, da es ihnen ermöglicht, Risiken zu minimieren und sicherzustellen, dass ein Kaufvertrag nur rechtssicher gültig wird, wenn alle baurechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Solange die Bedingung nicht eintritt, bleibt der Vertrag in einem „schwebend unwirksamen“ Zustand, was bedeutet, dass keine der Parteien zur Vertragserfüllung verpflichtet ist. Dies bietet beiden Seiten eine Sicherheit, sollte die erforderliche Genehmigung nicht erteilt werden.

Um die aufschiebende Bedingung im Kontext eines Grundstückkaufs zu verdeutlichen, nehmen wir ein konkretes Beispiel:

Der Bauentwickler, Herr IchkaufnixohneSicherheit, plant den Kauf eines Grundstücks, auf dem er ein Wohngebäude errichten möchte. Das Grundstück liegt in Vaterstetten bei München, es gibt keinen gültigen Bebauungsplan nach §30 Baugesetzbuch und das Bauamt der Gemeinde möchte (sowie dies im Landkreis Ebersberg nahe München absolut üblich ist) eine konkrete Aussage zum  detaillierten Baurecht erst nach Vorliegen eines Bauantrages entscheiden. Daneben sind für die vorhandenen Bäume auch Baumschutzvorschriften einzuhalten.  Herr IchkaufnixohneSicherheit möchte das Grundstück jedoch nur erwerben, wenn er sicher sein kann, dass eine Baugenehmigung für ein Wohnhaus mit x-qm Wohnfläche oder ein Doppelhaus sicher erteilt wird.

Für eine konkrete Vertragssicherheit, vereinbart Herr IchkaufnixohneSicherheit mit der Grundstückseigentümerin einen notariellen Kaufvertrag mit aufschiebender Bedingung. Diese Bedingung lautet: "Dieser notarielle Kaufvertrag wird erst dann wirksam, wenn die Baugenehmigung für das geplante Wohngebäude gemäß den diesem Vertrag beigefügten Anlagen durch die zuständige Behörde erteilt wird."

Bis zur Erteilung eines Bauvorbescheides oder der Baugenehmigung bleibt der Vertrag „schwebend unwirksam“. Das bedeutet, dass keiner der Vertragspartner zur Erfüllung des Vertrags verpflichtet ist. Herr IchkaufnixohneSicherheit ist  somit nicht verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen und die Eigentümerin muss das Grundstück nicht räumen oder übereignen.

Beide Parteien haben also Sicherheit, dass sie keine weiteren Verpflichtungen eingehen, solange die Genehmigung aussteht.

Folgende mögliche Entscheidungen kann das Bauamt treffen: 

1. Baugenehmigung wird erteilt: Die zuständige Behörde (Landratsamt bzw. Bauamt) erteilt die Baugenehmigung für das Wohngebäude. In diesem Fall tritt die aufschiebende Bedingung ein und der Kaufvertrag wird damit automatisch wirksam. Herr IchkaufnixohneSicherheit ist nun verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen und die Eigentümerin übergibt das Grundstück nach Eingang des Kaufpreises.
2. Baugenehmigung wird nicht erteilt: Sollte die Behörde die Baugenehmigung ablehnen, tritt die aufschiebende Bedingung nicht ein. Der Vertrag bleibt unwirksam, und keine der Vertragsparteien hat eine Verpflichtung. Der Käufer muss das Grundstück nicht erwerben und kann ohne größere Verluste von seinem Plänen absehen. Lediglich die Notarkosten für den Kaufvertrag fallen an. Die Grunderwerbssteuer an das Finanzamt ist auch noch nicht fällig geworden. Im Regelfall ist auch noch keine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen bzw. wird diese automatisch durch das Notariat wieder gelöscht - Details zur Auflassungsvormerkung AV finden Sie hier
3. Verzögerungen bei der Entscheidung: Wenn die Entscheidung der Behörde über die Baugenehmigung sich verzögert, bleibt der Vertrag in einem schwebenden Zustand. In der Regel wird im Vertrag eine Frist vereinbart, innerhalb derer die Bedingung eintreten muss. Sollte diese Frist verstreichen, ohne dass die Bedingung erfüllt wird, kann der Vertrag hinfällig werden (Ablaufen), und beide Parteien sind frei von Verpflichtungen. Auch eine Fristverlängerung beider Parteien beim Notar ist möglich; ebenso eine Kaufpreisreduzierung für ein geringeres Baurecht.

Aufschiebende Bedingung - Finanzierungsnachweis des Käufers

Die aufschiebende Bedingung bei einer Finanzierungszusage bedeutet, dass die Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag, insbesondere die Zahlung des Kaufpreises, erst wirksam werden, wenn der Käufer eine verbindliche Finanzierungszusage von seiner Bank erhält. Der Vertrag bleibt bis zur Erfüllung dieser Bedingung „schwebend unwirksam“. Falls der Käufer die benötigte Finanzierung nicht bekommt, tritt die Bedingung nicht ein und der Vertrag verfällt unwirksam. Der Käufer ist daher nicht verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen und der Verkäufer ist nicht verpflichtet, das Eigentum zu übertragen. Diese Regelung schützt beide Parteien vor den finanziellen Risiken einer nicht erfolgreichen Finanzierungsgenehmigung.

Aufschiebende Bedingung - Auszug des Mieters / Bewohners / Nutzungsberechtigten 

In einem Kaufvertrag kann eine aufschiebende Bedingung die Vereinbarung des Auszugs eines aktuellen Mieters betreffen. Diese Bedingung besagt, dass die Wirksamkeit des Kaufvertrags oder bestimmter Vertragsbestandteile erst eintritt, wenn der bestehende Mieter oder Bewohner (z.B. ein Familienmitglied des Eigentümers) die Immobilie geräumt hat. Bis zur Erfüllung dieser Bedingung bleibt der Vertrag „schwebend unwirksam“, was bedeutet, dass keine der Parteien zur Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen verpflichtet ist.

Beispiel:

Frau König ist eine Kaufinteressentin für eine Doppelhaushälfte in Oberhaching, die derzeit an die Familie Müller vermietet ist. Der Verkäufer und Frau König haben im Kaufvertrag eine aufschiebende Bedingung vereinbart: „Der Kaufvertrag wird nur dann wirksam, wenn der Hauptmieter das Mietverhältnis der Doppelhaushälfte bis spätestens 30. September beendet und das Haus vollständig geräumt hat. Der Verkäufer verpflichtet sich, alle notwendigen Schritte einzuleiten, dass das Mietverhältnisses zum vereinbarten Termin beendet und das Haus leer ist.“ Im Regelfall ist hier zwischen dem Vermieter und dem Mieter bereits vor Abschluss des Kaufvertrages eine Vereinbarung über eine Auszugsprämie erfolgt oder die Kündigung des Mietverhältnisses seitens der Mieter liegt vor.

In der Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter steht fest, dass der Mieter bis zum 30. September auszieht. Diese Frist ist entscheidend für die Wirksamkeit des Kaufvertrags. Der Verkäufer ist verpflichtet, die Immobilie leer zu übergeben.  Bis zum Ablauf der Bedingung / Frist bleibt der notarielle Kaufvertrag über die Doppelhaushälfte „schwebend unwirksam“. Das bedeutet, dass weder Frau König verpflichtet ist, den Kaufpreis zu zahlen, noch der Verkäufer verpflichtet ist, das Eigentum an sie zu übertragen (falls der Bewohner / Mieter wider Erwarten nicht auszieht).

Wenn die Familie Müller die Doppelhaushälfte bis zum 30. September geräumt hat, tritt die aufschiebende Bedingung ein. Der Kaufvertrag wird nun wirksam und Frau König ist verpflichtet den Kaufpreis zu bezahlen und der Verkäufer ist verpflichtet die Immobilie zu übergeben. Meist wird vereinbart, dass nach dem Auszug ein weiterer Besichtigungstermin stattfindet, in dem sich die Käufer selbst vom Unbewohntsein der Immobilie überzeugen können.

Sollte der Mieter nicht bis zur Frist ausgezogen sein, so ist der Kaufvertrag unwirksam. In diesem Fall ist Frau König nicht verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen und der Verkäufer ist nicht verpflichtet, die Immobilie zu übertragen.

Daraus lernen wir, aufschiebende Bedingungen helfen, Risiken zu minimieren und bieten einen klaren Rahmen für den Abschluss von Kaufverträgen, die an spezifische und vertraglich vereinbarte Ereignisse geknüpft sind. Es ist entscheidend, dass aufschiebende Bedingungen klar und präzise im Vertrag formuliert werden, um Missverständnisse und rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden. Eine sorgfältige vertragliche Ausgestaltung sorgt dafür, dass alle Beteiligten ihre Rechte und Pflichten genau kennen und sich auf den reibungslosen Ablauf der Vertragsbedingungen verlassen können.

Abschließend lässt sich sagen, dass aufschiebende Bedingungen nicht nur Schutz bieten, sondern auch den Weg für eine strukturierte und transparente Durchführung von Verträgen geben. Sie sind ein unerlässliches Instrument für Vertragsparteien, um die Erfüllung kritischer Voraussetzungen sicherzustellen und den Erfolg ihrer Vereinbarungen zu garantieren.

Gerne können wir Sie hier beim Verkauf ihrer Immobilie unterstützen.