Die Teilungserklärung – Grundstein für das Miteigentum an Immobilien
Die Teilungserklärung ist ein zentrales Dokument im Wohnungseigentumsrecht und spielt eine entscheidende Rolle bei der Bildung von Wohneigentum. Sie legt fest, wie eine Immobilie rechtlich und tatsächlich in mehrere Einheiten aufgeteilt wird, sei es in Wohnungen, Gewerbeeinheiten oder Garagen. Gleichzeitig regelt sie die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft untereinander und schafft eine klare Grundlage für das Zusammenleben und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.
In diesem Artikel beleuchten wir, was eine Teilungserklärung ist, welche Bestandteile sie umfasst und warum sie nicht nur bei der Gründung einer Eigentümergemeinschaft, sondern auch beim Immobilienkauf von entscheidender Bedeutung ist. Ob als Käufer, Verwalter oder Eigentümer – ein fundiertes Verständnis der Teilungserklärung schützt vor rechtlichen und finanziellen Überraschungen.
Definition - was ist eine Teilungserklärung?
In der Teilungserklärung wird genau geregelt, welche Rechte und Pflichten die Eigentümer haben, wie das Eigentum genutzt werden darf und welche Teile der Immobilie von wem verwaltet oder genutzt werden können. Sie enthält auch oft eine Gemeinschaftsordnung, die das Zusammenleben der Eigentümer organisiert. Zusätzlich wird die Aufteilung in einem Aufteilungsplan visuell dargestellt. Die Teilungserklärung wird notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Sie ist notwendig, um eine Immobilie in rechtlich getrennte Eigentumseinheiten aufzuteilen - also einzelne Grundbuchblätter zu bilden - und diese einzeln zu verkaufen zu können.
Arten der Eigentumsanteile für die Aufteilung einer Immobilie
In einer Immobilie, die nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) aufgeteilt wurde, unterscheidet man zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und eventuell Sondernutzungsrechten. Diese Aufteilung definiert genau, welche Teile einer Immobilie einem bestimmten Eigentümer gehören und welche gemeinschaftlich verwaltet werden.
Unter einen Sondereigentum bezeichnet man die Teile einer Immobilie, die einem Eigentümer allein gehören und die er individuell nutzen und gestalten darf. Es handelt sich dabei um abgetrennte beziehungsweise abgeschlossenen Bereiche eines Gebäudes, die nicht für die gemeinsame Nutzung bestimmt sind. Zudem trägt der Eigentümer die Verantwortung für die Instandhaltung und Reparatur der zu seinem Sondereigentum gehörenden Teile. Aber es dürfen keine baulichen Änderungen vorgenommen werden, die die Sicherheit oder das Erscheinungsbild des Gebäudes beeinträchtigen z. B. die Außenfassaden verändern oder eine tragende Wand entfernen.
Beispiele für Sondereigentum:
- Eine Wohnung in einem aufgeteilten Mehrfamilienhaus
- ein Abgeschlossener Hobbyraum, Kellerraum
- eine Gewerbeeinheit / Ladeneinheit im Erdgeschoss oder Büro im Wohn- und Geschäftshaus
- Ein zugewiesener Stellplatz in einer Tiefgarage (Einzel oder Duplex) sofern sie nicht als Gemeinschaftseigentum gelten
Das Wohnungseigentum und das Teileigentum sind zwei weiter Begriffe im deutschen Wohnungseigentumsrecht. Beide beziehen sich auf das Sondereigentum an Teilen eines Gebäudes, aber unterscheiden sich jedoch in ihrer Nutzung und Funktion. Gleichzeitig ergänzen sie sich, insbesondere in gemischt genutzten Gebäuden.
Wohnungseigentum beschreibt das Sondereigentum an einer abgeschlossenen Wohnung, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Es handelt sich um eigenständige Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus, die mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden sind.
Teileigentum hingegen ist das Sondereigentum an abgeschlossenen Einheiten eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind. Es wird in der Regel für gewerbliche oder sonstige nicht wohnliche Zwecke genutzt. Beispiele sind Büros, Praxen, Ladengeschäfte oder Werkstätten. Auch Teileigentum ist mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden.
Das Gemeinschaftseigentum hingegen umfasst die Teile einer Immobilie, die allen Eigentümern eines Gebäudes gemeinsam gehören und die nicht als Sondereigentum oder Zubehör zugeordnet sind. Sie werden von allen Eigentümern gemeinsam verwaltet und genutzt.
Beispiele für Gemeinschaftseigentum:
- Das Dach
- Die Fassade oder auch tragende Außenwände
- Das Treppenhaus , die Flure und der Eingangsbereich
- Technische Anlagen wie Heizungsanlagen, Aufzüge oder Versorgungsleitungen
- gemeinsame Fahrradkeller, Waschkeller, Trockenräume, Hausmeisterraum
- Gartenanlagen, sofern sie nicht als Sondernutzungsrecht einem Eigentümer zugeordnet sind.
Über die Nutzung des Gemeinschaftseigentums wird in der Gemeinschaftsordnung oder in den Beschlüssen der jährlichen Eigentümergemeinschaft entschieden. Die Kosten für die Instandhaltung und Reparatur werden auf alle Eigentümer und in der Regel nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt.
Miteigentumsanteile bilden die Basis für die Zusammenarbeit und das Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft. Eine klare und faire Festlegung der Miteigentumsanteile in der Teilungserklärung ist entscheidend für ein harmonisches Miteinander und die effiziente Verwaltung der Immobilie. Eigentümer sollten sich bewusst sein, wie ihre Miteigentumsanteile ihre Rechte und Pflichten innerhalb der Gemeinschaft beeinflussen.
Der Miteigentumsanteil beschreibt somit den Bruchteil des Gemeinschaftseigentums, der einem einzelnen Eigentümer gehört. Dieser Anteil wird in der Regel in Form von Brüchen oder Prozentsätzen angegeben z. B. 25/1000 oder 4 %.
Wenn ein Gebäude eine Gesamtwohnfläche von 1.000 m² hat und ein Eigentümer besitzt darin eine Wohnung mit 100m² Wohnfläche, so gehört ihm ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum von 100/1000 bzw. 10 %. Somit muss er, wenn zum Beispiel Instandhaltungsmaßnahmen oder Instandsetzungsmaßnahmen am Dach in Höhe von 10.000€ sich mit 1.000€ an der Reparatur beteiligen. (sofern diese über eine Sonderumlage und nicht aus der Instandhaltungsrücklage gezahlt wird). Oft wird der Miteigentumsanteil auch als Stimmprinzip in der Eigentümerversammlung genutzt. Das Bedeutet, dass das Stimmrecht so viel Gewicht hat wie das Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Ein Sonderrnutzungsrecht erlaubt einem Eigentümer die exklusive Nutzung eines bestimmten Bereichs des Gemeinschaftseigentums, obwohl dieser rechtlich weiterhin allen gehört. Typische Beispiele sind hier Stellplätze oder Garagenstellplätze und Gärten oder Terrassen, die nur von einem bestimmten Eigentümer genutzt werden dürfen. So kann z. B. ein Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht für einen Gartenanteil haben und diesen allein nutzen, umzäunen und pflegen. Er darf aber das Gemeinschaftseigentum nicht komplett verändern, das bedeutet er darf zum Beispiel ohne die Erlaubniss der anderen Eigentümer durch einen Beschluss kein Gartenhäuschen erstellen. Kleine Gartenhäuser von max. 2 Meter Länge, Breite und Höhe sind stets genehmigungsfrei und erlaubt.
Das Nutzungsprivileg kann von Anfang an in der Teilungserklärung definiert sein oder nachträglich durch einen Beschluss der Eigentümer eingetragen werden in der Teilungserklärung. Es wird zudem bei Verkauf der Wohnung in der Regel mitveräußert.
Welche weiteren wichtigen Inhalt hat eine Teilungserklärung?
Neben den Miteigentumsanteilen regelt die Teilungserklärung noch weitere wesentliche Inhalte, die für ein friedliches Zusammen leben in einem Mehrfamilienhaus wichtig sind:
1. Aufteilungsplan
Ein Aufteilungsplan ist ein wesentlicher Bestandteil der Teilungserklärung und stellt die räumliche und rechtliche Aufteilung eines Gebäudes dar. Er zeigt, welche Teile des Gebäudes als Sondereigentum und welche als Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind. Der Plan enthält präzise Angaben zu den Grenzen des Sondereigentums und wird meist vom Architekten oder Vermesser erstellt. Der Aufteilungsplan ist rechtlich verbindlich und dient als Grundlage für die Eintragung des Sondereigentums ins Grundbuch. Hierfür ist auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung AB erforderlich. Zudem regelt er die Verteilung von Miteigentumsanteilen, die für Kosten und Stimmrechte der Eigentümergemeinschaft wichtig sind.
Wo ist der Aufteilungsplan erhältlich? Er kann beim Notar angefordert werden, der die Teilungserklärung beurkundet hat, oder beim Grundbuchamt, wenn der Plan bereits eingetragen wurde. Zudem kann er vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft oder direkt beim Architekten angefordert werden, der den Plan ursprünglich erstellt hat.
2. Gemeinschaftsordnung
Sie regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer in Bezug auf das gemeinschaftlich genutzte Eigentum. Ein wesentlicher Bestandteil ist die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, einschließlich der Bestellung eines Verwalters und der Festlegung der Aufgaben und Befugnisse dieses Verwalters. Weiterhin legt die Gemeinschaftsordnung fest, wie die Kostenaufteilung für die Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erfolgt. Sie definiert zudem auch die Nutzungsrechte und -beschränkungen für gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie Gärten, Flure und Stellplätze. Darüber hinaus regelt sie das Abstimmungsverfahren bei Eigentümerversammlungen, wobei sie häufig Mehrheitsverhältnisse festlegt, wie einfache oder qualifizierte Mehrheiten. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Hausordnung, die das Zusammenleben der Eigentümer betreffen kann, etwa hinsichtlich Ruhezeiten, Haustierhaltung oder Reinigungspflichten. Insgesamt sorgt die Gemeinschaftsordnung für klare Regeln und Verhaltensweisen innerhalb der Eigentümergemeinschaft und stellt sicher, dass das gemeinschaftliche Leben harmonisch und effizient abläuft.
3. Rechte und Pflichten der Eigentümer
In der Teilungserklärung werden die Rechte und Pflichten der Eigentümer bezüglich ihres Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums detailliert festgelegt.
Die Rechte der Eigentümer umfassen vor allem das Nutzungsrecht an ihrem Sondereigentum, also ihrer Wohnung oder ihrem Kellerabteil, das sie nach Belieben gestalten dürfen, solange sie keine baulichen Veränderungen vornehmen, die gegen die Gemeinschaftsordnung oder gesetzliche Bestimmungen verstoßen. Zudem haben sie ein Abstimmungsrecht in der Eigentümerversammlung. Eigentümer können auch Sondernutzungsrechte an bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums erhalten, wie etwa an einem Stellplatz oder einem Gartenanteil, den sie exklusiv nutzen dürfen.
Auf der anderen Seite stehen die Pflichten der Eigentümer. Sie müssen ihr Sondereigentum in einem ordnungsgemäßen Zustand halten und sind für die Instandhaltung und Reparatur ihres Eigentums verantwortlich. Ebenso sind sie verpflichtet, sich an den Kosten für die Pflege, Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Zudem dürfen Sie keine baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen, ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer zu erhalten. Sie müssen außerdem an die in der Teilungserklärung festgelegte Gemeinschaftsordnung halten.
Wie entsteht eine Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung entsteht durch den formellen Prozess der Aufteilung eines Grundstücks oder Gebäudes in einzelne Eigentumseinheiten, die als Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bezeichnet werden. Dieser Prozess ist gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt und erfolgt in mehreren Schritten: Vorbereitung und Planung:
1. Schritt: Zunächst wird das Grundstück oder Gebäude von einem Architekten oder Fachmann in einzelne Einheiten beplant und unterteilt. Dabei wird entschieden, welche Bereiche als Sondereigentum (z. B. Wohnungen, Garten, Tiefgaragen, Kellerabteile) und welche als Gemeinschaftseigentum (z. B. Flure, Treppenhaus, Dach) gelten.
2. Schritt: Der Eigentümer oder Projektentwickler bzw. Bauträger / Aufteiler des Gebäudes bespricht den Entwurf der Teilungserklärung mit dem Notar, in der die rechtliche Aufteilung des Eigentums festgehalten wird. Diese Erklärung enthält eine genaue Beschreibung der einzelnen Eigentumseinheiten sowie der zugehörigen Aufteilungspläne.
3. Schritt: Die Teilungserklärung wird durch einen Notar beurkundet. Dieser prüft, ob die rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und dass alle relevanten Dokumente, wie der Aufteilungsplan, vorliegen.
4. Schritt: Nach der Beurkundung wird die Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht. Der Bauträger / Projektentwickler wird als Eigentümer der einzelnen Einheiten ins Grundbuch eingetragen, und das Sondereigentum offiziell anerkannt. Im Verkauf jeder einzelnen Wohnung bzw. Gewerbeeinheit wird die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung vom Käufer anerkannt und er/sie tritt in alle Rechte und Pflichten ein.
5. Schritt: In der Teilungserklärung ist auch die Verteilung der Miteigentumsanteile an das Gemeinschaftseigentum festgelegt, die in der Regel nach der Größe der jeweiligen Sondereigentumseinheit berechnet wird. Zusätzlich kann die Teilungserklärung auch eine Gemeinschaftsordnung und die Regelungen zu Sondernutzungsrechten enthalten, die festlegen, wie die Nutzung des Gemeinschaftseigentums erfolgt und wer exklusive Rechte an bestimmten Teilen des Grundstücks oder Gebäudes hat.
Die Teilungserklärung bildet somit die rechtliche Grundlage für das Wohnungseigentum und ist ein bindendes Dokument für alle Eigentümer der jeweiligen Eigentümergemeinschaft. Sie ist somit die Voraussetzung zur Begründung von Sondereigentum. Sowohl beim Neubau von Wohnungen sowie bei der Aufteilung / Umwandlung von Mietshäuser bei Wohnungsprivatisierungen in einzelnes Wohneigentum ist dies relevant.
Zusätzliche Information:
Was ist eine Umwandlung / Aufteilung eines Hauses bei Wohnungsprivatisierungen?
Eine Umwandlung bezieht sich auf die rechtliche Veränderung der Nutzung oder Struktur eines Gebäudes oder Grundstücks, häufig im Zusammenhang mit der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Bei einer solchen Umwandlung wird das Gebäude in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt, die dann sowohl an die bisherigen Mieter, an Kapitalanleger und auch Eigennutzer verkauft werden können.
Zur Veranschaulichung:
Frau Umwandlung erbt von ihrer Tante ein großes, zweigeschossiges Mehrfamilienhaus. Das Haus wurde bisher als Mietshaus genutzt, dass bedeutet die Wohnung sind alle an verschiedene Mieter vermietet. Nach dem Erbfall muß sie für die Bezahlung der Erbschaftssteuer das Haus teilweise veräußern. Sie engagiert einen Makler. Dieser erklärt Ihr, dass Sie mehr Gewinn erzielt, wenn Sie das Haus in einzelne Wohnungen aufteilt bzw. umwandelt, weil der Verkauf von Eigentumswohnungen in der Regel höhere Erlöse bringt als der Verkauf eines ganzen Mietshauses. An die Steuerlichen Auswirkungen ist dabei zu denken.
Wie erfolgt eine Änderungen der Teilungserklärung?
Grundsätzlich kann eine Teilungserklärung geändert werden, jedoch nur unter strengen Voraussetzungen. Änderungen erfordern in der Regel die schriftliche Zustimmung aller Eigentümer beim Notar, da sie meist die rechtliche und wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft oder einzelner Eigentümer beeinflussen.
Beispiele für mögliche Änderungen
- Die Umwidmung von Gemeinschaftsflächen zum Beispiel ein gemeinschaftlich genutzter Garten, der einem bestimmten Eigentümer als Sondernutzungsrecht zugewiesen werden soll.
- Die Änderung der Kostenverteilung, wenn etwa eine neue Abrechnungsmethode für Instandhaltungsarbeiten oder andere gemeinschaftliche Ausgaben eingeführt wird.
- Ausbau des bisherigen Kaltspeichers und Schaffung von neuen Wohnungen im Dachgeschoss
Vorgehen bei einer Änderung:
Die Änderung der Teilungserklärung beginnt häufig mit einem Antrag eines Eigentümers oder einer Gruppe von Eigentümern. In der Eigentümerversammlung wird dann darüber diskutiert und entschieden. Es ist für eine Änderung die Einstimmigkeit aller Eigentümer erforderlich. Ausnahmen gelten nur, wenn in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung andere Regelungen vorgesehen sind. Beispielsweise hat sich der Bauträger vorbehalten, die einzelnen Wohneinheiten später zusammenlegen zu dürfen oder zu teilen. Jede Änderung der Teilungserklärung muss zudem von einen Notar beurkundet werden. Nach der Beurkundung wird die Änderung beim Grundbuchamt eingetragen, damit sie rechtswirksam wird.
Ausnahmen und Sonderregelungen
In einigen Fällen können bestimmte Änderungen auch mit einer Mehrheitsentscheidung innerhalb der Eigentümergemeinschaft vorgenommen werden, sofern dies ausdrücklich in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung geregelt ist. Solche Vereinfachungen gelten beispielsweise bei Regelungen zur Nutzung von Gemeinschaftseigentum, die keine dauerhafte Rechtsänderung bewirken.
Unterschied Teilungsvertrag und Teilungserklärung
Der Teilungsvertrag ist eine Vereinbarung, die die Aufteilung von gemeinschaftlichem Eigentum regelt, beispielsweise bei einer Erbengemeinschaft oder nach einer Scheidung. Hier wird festgelegt, wie Vermögenswerte unter den Beteiligten aufgeteilt werden.
Die Teilungserklärung ist ein Dokument, das vor allem im Wohnungseigentumsrecht verwendet wird. Sie beschreibt, wie ein Gebäude in einzelne Wohnungen oder Eigentumseinheiten aufgeteilt wird, um Wohnungseigentum zu begründen. Dabei werden auch die Rechte und Pflichten der Eigentümer festgelegt.
Kurz gesagt: Der Teilungsvertrag betrifft die Aufteilung von bereits bestehendem gemeinschaftlichem Eigentum, während die Teilungserklärung die rechtliche Grundlage für die Bildung von Wohnungseigentum schafft.
FAQ - Häufig gestellte Fragen:
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist ein rechtlich bindendes Dokument, das eine Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum im Grundbuch aufteilt. Sie wird vom ursprünglichen Eigentümer, Aufteiler oder Bauträger erstellt, notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen.
Warum ist eine Teilungserklärung notwendig?
Eine Teilungserklärung ist notwendig, um Sondereigentum an einzelnen Einheiten einer Immobilie zu begründen und diese separat verkaufen oder belasten zu können. Sie regelt zudem die Nutzung, Verwaltung und Rechte der Eigentümergemeinschaft.
Kann die Teilungserklärung geändert werden?
Ja, eine Änderung ist möglich, erfordert jedoch die Zustimmung aller Eigentümer oder in bestimmten Fällen eine qualifizierte Mehrheit, je nach Inhalt der Änderung. Änderungen müssen notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
Was sind Sondernutzungsrechte?
Sondernutzungsrechte erlauben einem Eigentümer die exklusive Nutzung eines bestimmten Bereichs des Gemeinschaftseigentums, z. B. eines Gartens oder Parkplatzes. Diese Rechte werden in der Teilungserklärung festgelegt oder später ergänzt.
Wer erstellt die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung wird in der Regel vom ursprünglichen Eigentümer oder Bauträger der Immobilie vorbereitet / erstellt und von einem Notar beurkundet.
Was ist eine Gemeinschaftsordnung, und wie unterscheidet sie sich von der Teilungserklärung?
Die Gemeinschaftsordnung ist ein Teil der Teilungserklärung. Sie regelt Details wie Hausordnung, Kostenverteilung für Wohngeld,, Abstimmungsverfahren und Rechte sowie Pflichten der Eigentümer im Alltag.
Wie beeinflusst die Teilungserklärung den Verkauf einer Wohnung?
Beim Verkauf einer Wohnung wird die Teilungserklärung automatisch mit übertragen. Der Käufer übernimmt die festgelegten Rechte, Pflichten und Anteile. Es ist daher ratsam, die Teilungserklärung vor dem Kauf genau zu prüfen.
Was ist ein Aufteilungsplan, und warum ist er wichtig?
Der Aufteilungsplan ist ein Teil der Teilungserklärung. Er zeigt grafisch, welche Bereiche Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Dieser Plan ist wichtig für die Eintragung ins Grundbuch und die rechtliche Zuordnung der Räume.
Ist die Teilungserklärung zeitlich begrenzt gültig?
Die Teilungserklärung ist unbefristet gültig, solange sie nicht durch einstimmigen Beschluss und notarieller Unterschrift aller Eigentümer geändert wird.
Wann wird ein Teilungsvertrag benötigt?
Ein Teilungsvertrag wird benötigt, wenn mehrere Personen gemeinschaftlich Eigentum besitzen und dieses aufgeteilt werden soll, z. B. nach einem Erbfall oder einer Scheidung. Der Standard ist der Neubau von Wohnungen und Gewerbeeinheiten sowie dessen Verkauf durch einen Bauträger.
