GFZ, GRZ und GFZ-Umrechnungsfaktor / GFZ-Umrechnungskoeffizient - Definition, Tipps und Wissen

Um den Wert eines Grundstücks aus der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses richtig zu berechnen, sind neben der Region in der jeweiligen Stadt, auch die Grundstücksnutzungsart und die GFZ (Geschossflächenzahl) enthalten. Rein die Multiplikation von Grundstücksgröße mit dem Bodenrichtwert alleine ergibt noch nicht das "richtige" Ergebnis. Bei einem Bauland für ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte mit einer "normalen" Grundstücksgröße ist der übliche Kaufpreis meist gut getroffen. Ist jedoch das Grundstück z.B. an einer Ortsrandlage zur teilweise bebaubar oder das mögliche Baurecht schon fast ausgeschöpft, bestehen schon deutliche Unterschiede. Auch bei einer Baulandentwicklung oder Projektierung für ein Mehrfamilienhaus, ein Wohn- und Geschäftshaus oder eine Gewerbefläche differiert es teilweise erheblich.  

 

GFZ

Was ist die GFZ - auch Geschossflächenzahl - genannt?

Die GFZ bestimmt das Verhältnis zwischen der Gesamtgeschossfläche eines Gebäudes einschließlich der anrechenbaren Nebengebäude und der Größe des Baugrundstücks. Sie gibt an wie viel Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist.

Die Geschossflächenzahl wird in den Bauvorschriften oder in den Bebauungsplänen einer Stadt oder Gemeinde festgelegt und variiert nach Art und Nutzung des Gebiets ( Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft) und den baulichen Zielen der jeweiligen Stadt. Eine niedrige GFZ entspricht also einer offenen Bebauung (Gartenstadtcharakter), während ein hoher GFZ-Wert zu einer dichteren Bebauung (Hochhäuser und Mehrfamilienhäuser innerstädtisch) führt.

Durch sie wird die bauliche Dichte und/oder Höhe in einem bestimmten Gebiet sichergestellt, damit die Bebauung dem Städteplanungswunsch entsprechend angemessen ist. Praktische Auswirkungen sind die Vermeidung von Schattenwurf oder zu geringem Bau-Abstand zwischen den Gebäuden.

Die Geschossflächenzahl wird als Dezimalzahl dargestellt, wie zum Beispiel GFZ=0,15 (geringe Bebauung wie z.B. in Grünwald, 1,5 (z.B. Mehrfamilienhaus in Ottobrunn)  oder 5 (München-Stadtmitte). Das bedeutet, dass auf jedem Quadratmeter der Grundstücksfläche bis zu 0,15, 1,5 oder 5 Quadratmeter Geschossfläche errichtet werden dürfen. 

 

Wobei spielt der GFZ eine Rolle?

1. Stadtplanung und Immobilienentwicklung: Bei der Stadtplanung bestimmt die Bauplanung die bauliche Dichte und steuert damit die Nutzungsmöglichkeit eines Gebiets (Wohnen / Gewerbe / Mischnutzung / Industrie). Bei der konkreten Immobilienentwicklung hilft die Geschossflächenzahl das gewünschte Erscheinungsbild und die Charakteristik eines Stadtteils/Stadtzone zu planen. Dabei trägt sie zu einer lebenswerten und funktionalen Stadtstruktur bei. Einer niedrigen GFZ bedeutet beispielsweise eine offene und begrünte Umgebung (Gartenstadt-Siedlung wie z.B. Menterschwaige in Harlaching) ), während eine hohe GFZ eine kompakte Bebauung und eine intensivere Nutzung ermöglicht (Logistikhallen, Hochhäuser usw).
2. Beurteilung des wirtschaftlichen Potenziales eines Grundstücks: Selbst wenn der Bodenrichtwert niedrig ist, kann eine hohe Geschossflächenzahl dies kompensieren und das Potenzial des Baugrundes erhöhen. Oft ist die GFZ höher als die Grundstücksfläche. Besonders in Stadtgebieten bedeutet dies eine Wertsteigerung des Grundes, da dort der Platz begrenzt ist. Meist sind die Gebäude auf solchen Grundstücken hoch oder sehr dicht aneinander gebau. Besonders bei der Wertermittlung von Gewerbeobjekten und Gewerbegrundstücken spielt die GFZ eine große Rolle. Bei der Werteinschätzung von wohnwirtschaftlichen Grundstücken (wie freistehende Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, etc.) hingegen, ist auch die Bauform (z.B. alpenländischer Baustil in Oberhaching oder architekturfreundliche Bauweise wie in der Waldparkstraßen-Siedlung in Riemerling /Hohenbrunn) preisbildend.
3. Infrastrukturplanung- und entwicklung: In Gebieten mit hoher GFZ wird eine bessere Infrastruktur versichert, da dort mehr Schulen, Krankenhäuser, Supermärkte, Kaufhäuser und andere Dienstleistungsbetriebe erbaut werden können. Ferner ist gleichzeitig ein breit ausgebautes Straßennetz und diverse öffentliche Verkehrsmittel vorhanden. Dies bedeutet aber auch zugleich eine höhere Bevölkerungsdichte. 
4. Berücksichtigung von Umweltaspekten und Nachhaltigkeit in der Stadtentwicklung: Um die Natur beizubehalten und Grünflächen zu schützen gibt es in manchen Gebieten niedrige GFZ, die den Flächenverbrauch begrenzen. Darüber hinaus reduziert er die Versiegelung von Böden, schützt die ökologische Vielfalt, verbessert die Durchlässigkeit von Regenwasser und unterstützt die Förderung von energieeffizienten Gebäuden und nachhaltigen Mobilitätskonzepten.

 

Für wen ist der GFZ wichtig?

1. Stadtplaner und Regulierungsbehörden: Von Stadtplanern und Regulierungsbehörden wird die GFZ verwendet, um die städtebauliche Entwicklung zu lenken, das Stadtbild nach ihren Vorstellungen zu gestalten und die Nutzungsmischung zu regulieren.
2. Immobilienentwickler, Bauträger und Investoren: Immobilienentwickler, Bauträger und Investoren nutzen diese bei der Planung der wirtschaftlichen Nutzung von Immobilien und bei der Suche nach geeigneten Grundstücken für ihre Bauprojekte.
3. Architekten und Bauplaner: Von solchen Interessentengruppen wird eine GFZ eingesetzt, um die Größe und das Aussehen der Gebäude zu bestimmen, die auf einem Grundstück gebaut werden können oder um sicherzustellen, dass ihre Entwürfe den lokalen Baubestimmungen entsprechen.
4. Bewohner und Gemeinschaftsgruppen: Bewohner und Gemeinschaftsgruppen achten auf die GFZ, da sie durch diese herausfinden können, ob die Infrastruktur der jeweiligen Umgebung zu ihren Vorstellungen passt. Beispielsweise ob in einem Ort genügend Verkehrsanbindungen bestehen oder ob Supermärkte in der Nähe sind.
5. Umwelt- und Nachhaltigkeitsorganisationen: Diese Organisationen interessieren sich für die GFZ, da sie die direkten Auswirkungen auf die Umwelt und den Flächenverbrauch angibt. So finden sie heraus, ob die Erdweiche passend oder das Regenwasser durchlässig ist, um beispielsweise Bäume, Wiesen, Blumen, Büsche oder weitere Pflanzen in dieser Umgebung anzubauen.

 

Berechnung des GFZ:

Die GFZ können Sie ganz einfach durch Division der Gesamtgeschossfläche aller Gebäude auf einem Grundstück durch die Gesamtgrundstücksfläche errechnen.

Beispiel einer Berechnung: Sie besitzen ein Grundstück mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 5.000 qm und einer Gesamtgeschossfläche 15.000 qm.

15.000 qm / 5.000 qm = 3

Das bedeutet die GFZ liegt bei 3.

 

 

GRZ

Was ist der GRZ - auch Grundflächenzahl genannt?

Die GRZ bestimmt das Verhältnis zwischen der bebaubaren Grundstücksfläche und der Gesamtfläche des Grundstücks. Sie gibt also an, wie viel Prozent der Gesamtfläche eines Grundstücks überbaut werden darf. Die örtliche Baubehörde legt diese fest und kann je nach den spezifischen Gegebenheiten eines Gebiets und den gewünschten Entwicklungszielen variieren. Dabei werden Faktoren wie die vorhandene Infrastruktur, die Umgebung, die Verkehrsanbindung, die Versorgung mit öffentlichen Einrichtungen und Grünflächen sowie Umweltaspekte berücksichtigt.

Sie wird verwendet, um sicherzustellen, dass die Bebauung angemessen ist und dass ausreichend Freiflächen und Grünflächen erhalten bleiben, um eine hohe Lebensqualität zu gewährleisten.

Die Einhaltung der GRZ wird in der Bauleitplanung und bei Baugenehmigungsverfahren überprüft, um sicherzustellen, dass neue Bauprojekte den festgelegten Rahmenbedingungen entsprechen.

Die Grundflächenzahl wird in der Regel als Dezimalzahl oder Prozentzahl angegeben. Ein GRZ von 0,4 bedeute beispielsweise, dass 40% der Fläche überbaut werden darf und 60% als Freifläche verbleiben muss.

 

Wobei spielt der GRZ eine Rolle?

1.  städtebauliche Entwicklung: Die Grundflächenzahl beeinflusst die Gestaltung und Entwicklung eines Gebiets. Dabei sorgt sie für ein angemessenes Gleichgewicht zwischen bebauten und unbebauten Flächen der Grundstücken in einer Gegend. Bei der städtebaulichen Entwicklung trägt sie auch zur Struktur und Ordnung in einem Bezirk bei.
2. Bebauungsdichte: Bei der Bebauungsdichte bestimmt die GRZ, wie dicht ein Gebiet bebaut sein darf. Bei einer niedrigen GRZ ist die Gegend mit vielen Freiflächen und vielen Grünfläche ausgestattet, wohingegen bei einer hohen Grundflächenzahl der Bezirk sehr dicht bebaut ist und dies eine intensive Nutzung des Landes ermöglicht. Außerdem hilft eine angemessene Bebauungsdichte dabei Umweltprobleme, wie Überhitzung (Wärmeinseln), Niederschlagswasserversickerung und Verlust von natürlichen Lebensräumen, zu minimieren.
3. Freiflächen und Grünflächen: Eine angemessene GRZ trägt zu ausreichend Grünflächen und Freiflächen bei. Dies ist wichtig, um die Lebensqualität der Bewohner (schöne begrünte Umgebung, Obst und Gemüse) zu bewahren, die Umweltqualität (frische Luft durch Bäume) zu schützen und das Ökosystem zu erhalten.
4. Bebauungsplanung: In der Bebauungsplanung ist die GRZ wichtig, um konkrete Vorgaben für die Bebauung von Grundstücken zu machen. Dadurch wird sichergestellt, dass neue Bauprojekte im Einklang mit den städtebaulichen Zielen und Anforderungen stehen.
5. Infrastrukturplanung: Die Grundflächenzahl beeinflusst auch die Planung und Bereitstellung der Infrastruktur, wie das Straßennetz, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen, öffentliche Verkehrsmittel, Versorgungsleitungen, etc. Eine hohe GRZ kann eine höhere Belastung der Infrastruktur bedeuten und erfordert möglicherweise entsprechende Anpassungen und Investitionen.
6. Wirtschafts- und Standortentwicklung: Die Festlegung der GRZ hat mitunter Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung einer Stadt, wie zum Beispiel auf die Attraktivität für Unternehmen und Investitionen. Eine angemessene Grundflächenzahl, die eine ausgewogene Mischung aus Wohn- und Gewerbeflächen ermöglicht, kann die wirtschaftliche Entwicklung eines Gebiets fördern.

 

Für wen ist der GRZ wichtig?

1. Stadtplaner und Behörden: Die Stadtplaner und die Behörden nutzen die GRZ, um die Entwicklung von Stadtgebieten zu steuern und um sicherzustellen, dass neue Bauprojekte im Einklang mit den städtebaulichen Vorgaben stehen. Diese überwachen auch die Einhaltung der Grundflächenzahl.
2. Architekten und Bauherren: Architekten und Bauherren müssen die GRZ beachten, wenn sie ein neues Bauprojekt planen und umsetzen. Dies ist wichtig, da die Grundflächenzahl die Größe und Form eines Gebäudes beeinflusst.
3. Anwohner und Bürger: Für diese ist die GRZ wichtig, da sie wissen möchten wie das Stadtbild des Gebietes in dem sie wohnen sich entwickelt. Auch bei einem Umzug beispielsweise können sie sich durch die Grundflächenzahl darüber informieren, ob die jeweilige Umgebung eine begrünte und viel bepflanzte Umgebung ist oder ob dieses Gebiet eine dicht bebaute Stadt ist. Außerdem können Bürger sich im Rahmen von Bauleitplanungsverfahren zu geplanten Änderungen der GRZ äußern und so Einfluss auf die Entwicklung ihres Wohn- oder Lebensumfelds nehmen.
4. Umwelt- und Naturschutzorganisationen: Diese Organisationen können die Grundflächenzahl nutzen, um auf eine nachhaltige Stadtentwicklung hinzuwirken. Eine angemessene GRZ trägt dazu bei, die Auswirkungen von Bauprojekten auf die Umwelt zu minimieren und den Erhalt von Grünflächen und natürlichen Lebensräumen zu unterstützen.
5. Investoren und Immobilienentwickler: Für diese ist die GRZ wichtig, da sie die maximale Bebauungsdichte eines Grundstücks festlegt und somit das Potenzial für die Rentabilität eines Bauprojekts bestimmt. Die Grundflächenzahl kann auch Auswirkungen auf die Kosten den Wert der Immobilie haben.
6. Verkehrsexperten und Infrastrukturplaner: Die Verkehrsexperten und Infrastrukturplaner nutzen die Grundflächenzahl zur Bestimmung der Verkehrssituation und zur Sicherstellung der Anforderungen an die Infrastruktur in einem jeweiligen Gebiet. Eine höhere Bebauungsdichte aufgrund einer höheren GRZ kann beispielsweise eine verstärkte Belastung des Verkehrsnetzes bedeuten, was entsprechende Planungen für den Straßen- und öffentlichen Verkehr erforderlich macht.

 

Berechnung des GRZ:

Die Grundflächenzahl wird durch die Division der überbauten Fläche eines Grundstücks durch die Gesamtfläche des Grundstücks berechnet. Die überbaute Fläche beschreibt die Grundfläche des Gebäudes einschließlich Außentreppen, Dachüberstände, Balkone, Vordächer, Garagen, Carports u.ä. 

Formel: GRZ = überbaute Fläche / Gesamtfläche des Grundstücks

Berechnungsbeispiel der GRZ: Sie besitzen ein Grundstück mit einer Gesamtfläche von 600 qm. Auf diesem Grundstück befindet sich ein Haus mit einer überbauten Fläche von 150 qm.

150 qm / 600 qm = 0,25

Somit beträgt die in Anspruch genommene GRZ 0,25 oder auch 25%, d.h. 25% Grundstückes sind überbaut.  Beträgt die zulässige GRZ z.B. 0,4, so ist eine Nachverdichtung mit einem Erweiterungsbau oder bei einem Neubau ein größerer Baukörper möglich.

 

 

GFZ-Umrechnungsfaktor/GFZ-Umrechnungskoeffizient

Was ist der GFZ-Umrechnungsfaktor - auch Umrechnungskoeffizient genannt?

Die offizielle Definition und Beschreibung lautet etwa steif:  Der GFZ-Umrechnungsfaktor beschreibt den Wertunterschied gleichartiger Grundstücke, die durch bestimmte Zustandsmerkmale von einander abweichen. Dieser nützt  bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens für die Berücksichtigung von Abweichungen (nach §14 des WertV).

Er wird genutzt, um den Bodenrichtwert eines Grundstücks in den tatsächlichen Marktwert eines Grundstücks umzuwandeln, der auf den aktuellen Marktbedingungen und anderen Faktoren (wie Zustand, Baujahr, Bebauungsmöglichkeiten, etc.) basiert. Diese Umrechnung kann wichtig sein, da der Bodenrichtwert auf vergangene Verkäufe und Daten basiert und nicht unbedingt den aktuellen Marktwert widergibt. 

Es gibt 3 verschiedene Arten von Gebieten, die bei der GFZ-Umrechnung eine Rolle spielen. Das Geschossbaugebiet - M - umfasst Wohn-, Misch- und Kerngebiete und die Gewerbegebiete - G, hG, G-hG, S und MK - umfassen klassische, höherwertige, gemischt genutzte Gewerbegebiete und Sonderbauflächen. Zudem gibt es Gebiete mit individueller Wohnbebauung - W.

 

Wer berechnet den GFZ-Umrechnungskoeffizient?

Nach §8 der WertV ist die Berechnung des GFZ-Umrechnungsfaktors die Pflichtaufgabe des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Der Gutachterausschuss ermittelt für eine Vielzahl von Grundstücksmerkmale, die den Wert beeinflussen, und Grundstücksarten den Umrechnungsfaktoren.

 

Für wen ist der GFZ-Umrechnungskoeffizient wichtig?

1. Immobilienmakler und -bewerter:  Grundstücksmakler für den Verkauf von bebauten oder unbebauten nutzen den Umrechnungsfaktor, um den tatsächlichen Wert eines Grundstücks auf Grundlage des Bodenrichtwerts neben zulässiger GFZ zu bestimmen. 
2. Investoren: Für Investoren ist der Koeffizient ein wichtiger Wert vor dem Kauf einer Immobilie für die Bauträger- bzw. Projektentwicklungskalkulation. Er hilft, den maximal möglichen qm-Kaufpreis für ein Grundstück zu ermitteln.
3. Steuerberater und Finanzbehörden:  Nutzen den Faktor für die Ermittlung von Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuern bei Vermögensübertragungen. Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Bestandteil bei der Festlegung von Grundsteuern und anderen kommunalen Abgaben.
4. Gutachter und Sachverständige: Gutachter und Sachverständige nutzen den Koeffizient bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten (Scheidung, Erbschaft, Streit mit dem Finanzamt usw). oder für Gerichtsgutachten bei einer Versteigerung von Immobilien. Sie beachten den Bodenrichtwert und den Umrechnungsfaktor, um den Wert einer Immobilie objektiv zu ermitteln und fundierte Wertschätzungen zum jeweiligen Stichtag abzugeben. 
5. Privateigentümer: Privateigentümer nutzen den Wert eher selten. 

 

Wie berechnet man den GFZ-Umrechnungsfaktor?

 

Da regionale Gutachterausschüsse auch unterschiedliche Definitionen des Koeffizienten bestimmen können - kopieren wir Ihnen die den offiziellen der Stadt München (Quelle Gutachterausschuss der Stadt München):

 

Umrechnungskoeffizienten für Baulandwerte:

Die WGFZ-Umrechnung in Geschossbaugebieten (Wohn-, Misch- und Kerngebieten) - München - ,in Gebieten mit individueller Wohnbebauung - W - und in Gewerbegebieten (klassisches, höherwertiges, gemischt genutztes Gewerbegebiet und Sonderbauflächen) - G, hG, G-hG, S und MK - erfolgt die Umrechnung mit den nachfolgenden Koeffizienten; bei Zwischenwerten ist linear zu interpolieren. (Definition - glätten, schleifen - Anmerkung Happy Immo)

WGFZ-Umrechnungskoeffizienten individuelle Wohnbebauung W 

WGFZ	Umrechnungskoeffizient	WGFZ	Umrechnungskoeffizient
0,35	0,596	0,80	0,876
0,40	0,627	0,85	0,907
0,45	0,658	0,90	0,938
0,50	0,690	0,95	0,969
0,55	0,721	1,00	1,000
0,60	0,752	1,05	1,031
0,65	0,783	1,10	1,062
0,70	0,814	1,15	1,093
0,75	0,845

Formel zur Berechnung der Umrechnungskoeffizienten für individuelle Wohnbebauung: Umrechnungskoeffizient = 0,621  WGFZ + 0,379

Umrechnungsbeispiel individuelle Wohnbebauung W:

Bodenrichtwert	1650/0,4W (1.650 EUR/m² bei WGFZ 0,40)
Bewertungsgrundstück	0,70 WGFZ
Umrechnungskoeffizient	0,627 bei WGFZ 0,40
Umrechnungskoeffizient	0,814 bei WGFZ 0,70
umgerechnet	1.650 EUR/m² x 0,814 : 0,627 = rd. 2.140 EUR/m²

WGFZ-Umrechnungskoeffizienten Gewerbe G, hG, G-hG, S, MK, M

WGFZ	Umrechnungskoeffizient	WGFZ	Umrechnungskoeffizient
0,40	0,727	1,15	1,150
0,45	0,751	1,20	1,200
0,50	0,773	1,25	1,250
0,55	0,793	1,30	1,300
0,60	0,812	1,35	1,350
0,65	0,831	1,40	1,400
0,70	0,850	1,45	1,450
0,75	0,870	1,50	1,500
0,80	0,891	1,60	1,600
0,85	0,914	1,70	1,700
0,90	0,939	1,80	1,800
0,95	0,968	1,90	1,900
1,00	1,000	2,00	2,000
1,05	1,050	3,00	3,000
1,10	1,100

Umrechnungsbeispiel klassisches Gewerbe G:

Bodenrichtwert	450/0,6G (450 EUR/m² bei WGFZ 0,60)
Bewertungsgrundstück	0,45 WGFZ
Umrechnungskoeffizient	0,812 bei WGFZ 0,60
Umrechnungskoeffizient	0,751 bei WGFZ 0,45
umgerechnet	450 EUR/m² x 0,751 : 0,812 = rd. 415 EUR/m²

 

Die 30 Begriffsdefinitionen zu Grundstücken finden Sie hier

 

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