Grunderwerbsteuer in Deutschland

Die Grunderwerbsteuer ist Teil eines jedem Immobilienkaufs. Sie beeinflusst die Gesamtkosten eines Kaufvorhabens. In Deutschland fällt diese beim Erwerb von Immobilien jeder Art an, also beim Erwerb von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen. Zudem variiert die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland. Die genaue Berechnung und die gesetzlichen Grundlagen lassen Käufer und Investoren oft unsicher werden, insbesondere bei der Planung der finanziellen Gesamtbelastung. Dieser Artikel wird Ihnen die Grunderwerbsteuer genau erklären. Dabei werden wir den Begriff "Grunderwerbsteuer" definieren; die Merkmale dieser Steuer aufzählen; den Zweck der Grunderwerbsteuer erläutern; klar stellen, ob es beim Freibeträge gibt und die Diskussion über die Freibeträge darlegen. Zudem werden wir erklären wer die Grunderwerbsteuer zahlen muss, wie sie berechnet wird und über das Aufkommen der Grunderwerbsteuer berichten. Außerdem werden wir eine Liste für Sie erstellen, wie hoch die Grunderwerbsteuer in den jeweiligen Bundesländer Deutschlands ist.

Definition-Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, welche in Deutschland beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig wird. Sie wird auf Grundlage des Kaufpreises berechnet, welcher im notariell beglaubigten Kaufvertrag festgelegt ist und gehört zu den Kaufnebenkosten, also zu den Kosten die beim Kauf eines Objekts anfallen. Die Höhe der Steuer variiert je nach Bundesland und liegt derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

Die Grunderwerbsteuer wird bei unbebauten und bei bebauten Grundstücken erhoben. Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung fällt diese an.

Zudem bildet die gesetzliche Grundlage für die Erhebung der Grunderwerbsteuer das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Ausnahmen und Befreiungen, etwa bei Übertragungen innerhalb der Familie oder bei bestimmten Unternehmensumstrukturierungen, sind ebenfalls im Gesetz geregelt.

Liste der Höhe der Grunderwerbsteuer in den jeweiligen Bundesländern Deutschlands

Wir haben für Sie eine Liste über die Höhe der Grunderwerbsteuer in den jeweiligen Bundesländern Deutschlands erstellt.

Baden-Württemberg: 5,0%

Bayern: 3,5%

Berlin: 6,0%

Brandenburg: 6,5%

Bremen: 5,0%

Hamburg: 5,5%

Hessen: 6,0%

Mecklenburg-Vorpommern: 6,0%

Niedersachsen: 5,0%

Nordrhein-Westfalen: 6,5%

Rheinland-Pfalz: 5,0%

Saarland: 6,5%

Sachsen: 5,5%

Sachsen-Anhalt: 5,0%

Schleswig-Holstein: 6,5%

Thüringen: 5,0%

Merkmale der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer weißt folgende zentrale Merkmale auf:

Rechtsgrundlage

geregelt im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
ist verbindlich für den Erwerb von Grundstücken und Immobilien in Deutschland

Steuerpflichtiger Tatbestand

Wird fällig beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie
Der Tatbestand wird durch den notariellen Kaufvertrag ausgelöst

Bemessungsgrundlage

Die Basis ist der Kaufpreis, der im Vertrag angegeben ist, einschließlich aller damit verbundenen Leistungen (z.B. Übernahme von Hypotheken oder Zubehör)

Steuersätze

Ist je nach Bundesland unterschiedlich und liegt aktuell zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises

Zahlungspflicht

Normalerweise vom Käufer zu entrichten
Die Zahlung erfolgt nach der Aufforderung durch das Finanzamt, meist nach der Beurkundung des Kaufvertrags

Ausnahmen und Befreiungen

Übertragung innerhalb der Familie (z. B. zwischen Ehepartnern, Eltern und Kindern)
Erwerb eines Grundstücks im Wert von weniger als 2.500€
Bestimmte Unternehmensumstrukturierungen (z.B. Verschmelzungen)

Erhebungen und Fälligkeit

Zuständig ist das Finanzamt das die Steuerbescheide ausstellt
Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist die Zahlung der Grunderwerbsteuer

Gibt es Besonderheiten für die Grunderwerbssteuer beim Erbbaurecht?

Obwohl beim Kauf einer Immobilie auf einem Erbbaurecht das Grundstück nicht erworben wird, fällt dennoch die Grunderwerbsteuer an. Diese berechnet sich nach dem vereinbarten Erbbauzins und dem Berechnungsfaktor / Vervielfältiger. Diesen finden Sie im Bewertungsgesetz: Bewertungsgesetz Anlage 9a (zu §13)

Musterbeerechnung beim Kauf einer Immobilie im Erbbaurecht

Monatlicher Erbbauzins x 12 Monate = Jahreswert

Jahreswert x Vervielfältiger = Gegenleistung / Wertansatz für die Besteuerung

Gegenleistung x Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes = Höhe der Grunderwerbsteuer

Zweck der Grunderwerbsteuer

Der Hauptzweck der Grunderwerbsteuer ist die Funktion als wichtige Einnahmequelle der Bundesländer. Insbesondere zur Finanzierung öffentlicher Aufgaben, wie Infrastruktur, Bildung, Sicherheit und weiteren kommunalen sowie landesweiten Leistungen, trägt diese Steuer bei.

Die grundsätzlichen Hauptziele der Grunderwerbsteuer sind:

Finanzierung öffentlicher Haushalte

Die Einnahmen der Grunderwerbsteuer sind ein fester Bestandteil der Haushaltsplanung eines Bundeslandes. Sie fließen vollständig den Bundesländern zu.
Sie deckt notwendige staatliche und kommunale Ausgaben.

Regulierungsfunktion

Die Steuer erhöht die Kosten für Immobilienkäufe und begrenzt so die Transaktionen, wodurch sie einen indirekten Einfluss auf den Immobilienmarkt hat.
Dies kann dazu beitragen, spekulative Käufe und übermäßige Preissteigerungen einzudämmen.

Steuerliche Gerechtigkeit

Die Steuer richtet sich an diejenigen, die den Immobilienbesitz erwerben und somit wirtschaftliche Werte schaffen oder sichern, da die Grunderwerbsteuer nur bei Erwerbsvorgängen anfällt.

Stabilität der Einnahmen

Selbst in wirtschaftlich schwierigen Zeiten sind Immobilienkäufe relativ stabile Transaktionen. Deshalb bietet die Grunderwerbsteuer den Ländern eine konstante Einnahmequelle.

Freibeträge der Grunderwerbsteuer

In Deutschland gibt es KEINE Freibeträge für die Grunderwerbsteuer. Allerdings gibt es bestimmte Ausnahmen und Befreiungen, die wie Freibeträge wirken können, da in diesen Fällen keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. Diese sind im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt:

1. Bagatellgrenze

Wenn ein Grundstück einen Wer von weniger als 2.500€ hat, wird keine Grunderwerbsteuer erhoben.
Diese Regelung gilt unabhängig von der Art des Erwerbers.

2. Erwerb innerhalb der Familie

Steuerbefreiung greifen bei einer Übertragung zwischen nahen Verwandten, wie Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern (auch bei Scheidung oder Aufhebung), Eltern und Kindern.
Die Regelung gilt allerdings nicht bei dem Erwerb zwischen Geschwistern oder anderen Verwandten (z.B. Onkel oder Tante)

3. Erwerb von Miteigentumsanteilen

Steuerfrei ist der Erwerb eines zusätzlichen Anteils, wenn der Erwerber bereits zu mindestens 95 % an dem Grundstück beteiligt ist.

4. Unternehmensumstrukturierungen

Die Grunderwerbsteuer fällt nicht bei bestimmten Umstrukturierungen im Rahmen des Umwandlungsgesetzes (z.B. bei Verschmelzungen, Spaltungen oder Einbringungen) an.

5. Erbschaft oder Schenkung

Der Erwerb von Immobilien im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung ist von der Grunderwerbsteuer befreit, da hierfür bereits die Erbschaft- und Schenkungsteuer greift.

Zudem gab es eine Diskussion über Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer, welche ein wiederkehrendes Thema in der deutschen Finanz- und Wohnungspolitik ist. Bisher existieren keine allgemeinen Freibeträge für private Käufer, allerdings gibt es immer wieder Vorschläge und Debatten über die Einführung von Freibeträgen. Diese sollten insbesondere zur Förderung von Wohneigentum und zur Entlastung bestimmter Gruppen, wie Familien oder Erstkäufer, dienen.

Die aktuellen und vergangenen Diskussionen handelten sich um:

1. Freibeträge für Ersterwerber

Vorschlag:

Einführung eines steuerfreien Betrags für den erstmaligen Kauf einer Immobilie
Insbesondere für junge Familien oder Einzelpersonen, die Wohneigentum erwerben möchten

Ziel:

Förderung der Wohneigentumsquote, die in Deutschland im internationalen Vergleich niedrig ist.

Herausforderung:

Die Umsetzung müsste bundesweit einheitlich geregelt werden, da die Grunderwerbsteuer Ländersache ist.

2. Familienförderung

Viele Parteien und Interessenverbände fordern Freibeträge speziell für Familien, welche ein Eigentum erwerben, um ihnen den Zugang zum Immobilienmarkt zu erleichtern.

Argument:

Die meisten Familien fühlen sich oft höheren Belastungen durch steigende Immobilienpreise und Nebenkosten ausgesetzt.

3. Deckelung oder Staffelung der Steuer

Es wird auch diskutiert, ob die Grunderwerbsteuer bei kleineren Kaufpreisen reduziert werden soll oder Freibeträge für Grundstücke unter einem bestimmten Wert eingeführt werden sollen.

Ziel:

Entlastung von Käufern in weniger vermögenden Schichten oder Regionen.

Dabei gab es bestimmte Kritiken an den Vorschlägen:

Gegenargumente

Einnahmeverluste für die Bundesländer, die auf die Grunderwerbsteuer angewiesen sind.

Komplizierte Abgrenzung:

Wer soll von Freibeträgen profitieren und wie wird Missbrauch vermieden?

Ein weiterer Punkt:

Ein weiterer Punkt: Einige befürchten, dass steuerliche Entlastungen für Käufer zu höheren Immobilienpreisen führen könnten, da Verkäufer diese Ersparnis in den Kaufpreis einkalkulieren könnten.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird in Deutschland vom Käufer gezahlt, also von demjenigen der ein Grundstück oder eine Immobilie erwirbt/kauft. Das ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt.

Hier ein paar weitere Details zur Zahlungspflicht:

Vertragliche Regelung

Üblicherweise wird im Kaufvertrag geregelt, dass die Grunderwerbsteuer von Käufer gezahlt wird.
Eine andere Vereinbarung (z. B. die Übernahme durch den Verkäufer) kommt selten vor, wäre aber theoretisch möglich.

Verantwortlichkeit

Käufer und Verkäufer haften gemeinschaftlich für die Bezahlung der Steuer, auch wenn der Käufer diese in der Praxis zahlen muss.
Sollte der Käufer die Steuer nicht zahlen, könnte das Finanzamt auch den Verkäufer zur Zahlung heranziehen.

Fälligkeit und Abwicklung

Das zuständige Finanzamt wird nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags über den Erwerb informiert.
Das Finanzamt stellt daraufhin einen Grunderwerbsteuerbescheid aus, den der Käufer erhält.
Die Steuer muss in der im Bescheid genannten Zeit bezahlt werden. Das ist meist 1 Monat.

Zahlung als Voraussetzung für den Grundbucheintrag

Die Grunderwerbsteuer ist eine Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
Erst nach der Zahlung dieser Steuer stellt das Finanzamt die sogenannte "Unbedenklichkeitsbescheinigung" aus, welche dem Grundbuchamt vorgelegt werden muss.

Sonderfälle

Bei bestimmten Übertragungen, wie Erbschaften oder Schenkungen, wird keine Grunderwerbsteuer fällig, da andere Steuerregelungen (z. B. die Erbschaftsteuer) greifen.

Berechnung und Festlegung der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird auf Grundlage des Kaufpreises einer Immobilie oder eines Grundstücks berechnet. Die Berechnung und Festlegung folgen klar definierten gesetzlichen Vorgaben, die im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt sind.

1. Berechnungsgrundlage

Die grundsätzliche Bemessungsgrundlage ist der im Kaufvertrag geregelte Kaufpreis.
Zusätzliche Kosten, die eng mit dem Kauf verbunden sind, können ebenfalls berücksichtigt werden (z. B. Übernahme von Hypotheken oder anderen Verbindlichkeiten, Mitverkauftes Zubehör, also Einbauküche oder Gartengeräte, sofern nicht separat ausgewiesen)

2. Steuersatz

Der Steuersatz variiert je nach Bundesland. Aktuell beträgt er zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Eine Auflistung über die Steuersätze von jedem Bundesland Deutschlands finden Sie weiter oben in diesem Artikel.

3. Beispiel zur Berechnung

Herr Linden kauft in Bayern ein Reihenmittelhaus für 800.000€.

Also rechnen wir mit dem Steuersatz von Bayern (3,5%):

800.000€ x 3,5% = 28.000€

Also liegt der Betrag der Grunderwerbsteuer bei 28.000€.

4. Festlegung durch das Finanzamt

Das Finanzamt wird nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags über den Erwerb informiert.
Es prüft die Angaben und stellt einen Grunderwerbsteuerbescheid aus.

Inhalt des Bescheids:

Den steuerpflichtigen Kaufpreis
Den angewandten Steuersatz
Den Gesamtbetrag der Grunderwerbsteuer
Die Zahlungsfrist (in der Regel ein Monat)

5. Ausnahmen bei der Berechnung

Miteigentum:

Wenn nur ein Anteil an einem Grundstück erworben wird, wird die Steuer anteilig berechnet.

Bauverträge:

Der Grundstückspreis und Baukosten werden getrennt betrachtet, wenn der Bauvertrag unabhängig vom Grundstückskauf abgeschlossen wurde.

6.Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird erst nach Zahlung der Steuer vom Finanzamt ausgestellt.
Diese ist die Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

Aufkommen der Grunderwerbsteuer

Das Aufkommen der Grunderwerbsteuer ist eine bedeutende Einnahmequelle für die Bundesländer in Deutschland. Es spiegelt die Aktivität auf dem Immobilienmarkt wider und schwankt entsprechend mit der Anzahl und dem Wert der Transaktionen.

Gesamtaufkommen in Deutschland

Die Grunderwerbsteuer ist in den letzten Jahren sehr bedeutend geworden, da die Bundesländer diese mehrfach erhöht haben.
Im Jahr 2022 betrug das Steueraufkommen bundesweit etwa 18 Milliarden Euro und machte damit einen großen Teil der Einnahmen der Länder aus.

Ursachen für die Entwicklung

Steigende Immobilienpreise:

Der Anstieg der Kaufpreise in den vergangenen Jahren hat direkt zu höheren Grunderwerbsteuer-Einnahmen geführt.

Erhöhung der Steuersätze:

Die meisten Bundesländer haben die Steuersätze seit der Föderalismusreform 2006 erhöht. Teilweise sogar auf das Maximum, also auf 6,5%.

Hohe Transaktionszahlen:

Insbesondere in wirtschaftlich starken Regionen und Ballungsräumen sorgt eine hohe Nachfrage nach Immobilien für mehr Steueraufkommen.

Regionale Unterschiede

Die Höhe des Steueraufkommens variiert stark zwischen den Bundesländern:

Bundesländer mit hohen Steuersätzen und teuren Immobilienmärkten, wie Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg, erzielen besonders hohe Einnahmen.
In Ländern mit niedrigeren Steuersätzen und geringeren Immobilienpreisen (z. B. Sachsen, Bayern) fällt das Aufkommen entsprechend geringer aus.

Verwendung der Einnahmen

Das Aufkommen aus der Grunderwerbsteuer steht den Bundesländern vollständig zur Verfügung.

Verwendung der Mittel:

Ausbau und Erhalt von Infrastruktur
Finanzierung von Bildungs- und Sozialprojekten
Ausgleich von Haushaltsdefiziten

Kritik und Herausforderungen

Belastung für Käufer:

Besonders jungen Familien und Erstkäufern wird der Zugang zu einem Wohneigentum durch hohe Steuersätze erschwert.

Abhängigkeit der Länder:

Einige Bundesländer sind stark von dieser Einnahmequelle abhängig, wodurch ihre Haushaltspolitik anfällig für Schwankungen im Immobilienmarkt ist.

Zukunft des Steueraufkommens

Mit der anhaltenden Urbanisierung und den weiterhin hohen Immobilienpreisen wird erwartet, dass das Grunderwerbsteueraufkommen auch in den kommenden Jahren stabil bleibt oder weiter wächst.
Politische Forderungen nach Entlastungen (z. B. durch Freibeträge) könnten das Aufkommen jedoch künftig beeinflussen.

FAQ - Häufig gestellte Fragen:

1. Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien in Deutschland fällig wird. Sie wird auf den Kaufpreis des Grundstücks oder der Immobilie berechnet und variiert je nach Bundesland.

2. Wer muss die Grunderwerbsteuer in Deutschland zahlen?

In der Regel muss der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlen. Diese ist im Kaufvertrag festgelegt und wird in den meisten Fällen vom Käufer getragen. Sie kann jedoch auch durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Verkäufer umgelegt werden.

3. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises:

Baden-Württemberg: 5,0%; Bayern: 3,5%; Berlin: 6,0%; Brandenburg: 6,5%; Bremen: 5,0%; Hamburg: 5,5%; Hessen: 6,0%; Mecklenburg-Vorpommern: 6,0%; Niedersachsen: 5,0%; Nordrhein-Westfalen: 6,5%; Rheinland-Pfalz: 5,0%; Saarland: 6,5% ; Sachsen: 5,5%; Sachsen-Anhalt: 5,0%; Schleswig-Holstein: 6,5%; Thüringen: 5,0%

4. Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis des Grundstücks oder der Immobilie angewendet, einschließlich etwaiger zusätzlicher Kosten wie der Übernahme von Hypotheken oder Zubehör (z. B. Möbel oder Einbauküchen).

5. Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Die Grunderwerbsteuer muss in der im Steuerbescheid angegeben Frist (meist 1 Monat) gezahlt werden. Erst nach Zahlung der Steuer wird eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, die für den Grundbucheintrag erforderlich ist.

6. Kann die Grunderwerbsteuer aufgeteilt werden?

Normalerweise ist die Grunderwerbsteuer vom Käufer zu zahlen. In einigen Fällen könnte der Käufer jedoch mit dem Verkäufer eine andere Vereinbarung treffen. Die Steuerlast kann auch in Raten beglichen werden, wenn dies mit dem Finanzamt abgesprochen wird.

7. Gibt es Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer?

Es gibt keine allgemeinen Freibeträge, jedoch eine Ausnahme / Befreiung beim Erwerb in der Familie (Ehepartner, Kind); beim Erwerb von Miteigentumsanteilen (bei bereits hoher Beteiligung, also ab 95 %) und bei Erbschaft oder Schenkung (dort fällt schon die Erbschafts- oder Schenkungssteuer an).

8. Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Die Grunderwerbsteuer wird nicht fällig, wenn der Kaufpreis unter 2.500€ liegt, es sich um eine Schenkung oder eine Erbschaft handelt oder eine bestimmte Unternehmensumstrukturierung (z. B. Fusionen oder Umwandlungen) stattfindet.

9. Warum variiert die Grunderwerbsteuer zwischen den Bundesländern?

Da die Grunderwerbsteuer eine "Landessteuer" ist, legen die einzelnen Bundesländer ihren Steuersatz selbst fest. Dies führt zu Unterschieden, die sowohl durch wirtschaftliche Gegebenheiten als auch durch politische Entscheidungen beeinflusst werden.

10. Wie lange dauert es, bis die Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss?

In den meisten Fällen muss die Grunderwerbsteuer innerhalb eines Monats nach Erhalt des Steuerbescheids bezahlt werden. Der Kauf des Grundstücks selbst oder die notarielle Beurkundung des Vertrages löst noch nicht die Zahlung aus.

11. Kann die Grunderwerbsteuer erstattet werden?

Die Erstattung der Grunderwerbsteuer ist nur in speziellen Fällen möglich, wie bei einem Rücktritt vom Kaufvertrag oder bei einer Änderung des Kaufpreises.

12. Was passiert, wenn die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt wird?

Wenn die Grunderwerbsteuer nicht rechtzeitig gezahlt wird, kann das Finanzamt Säumniszuschläge erheben und die Zahlung im Extremfall auch mit Zwangsvollstreckungsmaßnahmen durchsetzen. Ohne Zahlung erfolgt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, wodurch der Grundbucheintrag und somit der Eigentumserwerb verhindert wird.