Gewerbliche Untervermietung, Rent2Rent oder Arbitrage-Modelle: 

Was bedeutet das für den Wohnungsmarkt in Unterhaching Lkr. München?

Die allermeisten Vermieter sagen mir im Erstkontakt bei einem Vermietungsgespräch: ich will einen normalen Mieter für mein Haus oder meine Wohnung, der pünktlich zahlt und keine Probleme macht.

Der aus dem englischen Markt kommende Begriff "Rent2Rent" bedeutet, dass ein gewerblicher Mieter (Eigenbezeichnung oftmals Investor) eine Immobilie von einem Eigentümer anmietet und selbst nicht einzieht. Die Immoblie wird dann möbliert oder unmöbliert im Rahmen eines speziellen Vermietungsmodells, wie z.B. Kurzzeitvermietung auf booking.com oder Airbnb, als Monteurunterkunft bzw. als Ferienwohnung untervermietet. Der Zwischenmieter profitiert von der Differenz zwischen den Mieteinnahmen und der Miete, die er an den Eigentümer der Immobilie bezahlt.

Dieses Modell erfordert im Regelfall keinen wesentlichen Kapitaleinsatz – Meist werden weniger als EUR 10.000,-- je Wohnung investiert. 

Welche Vorteile ergeben sich für den Zwischenmieter/Investor im Rent2Rent Modell ?

• Kein hoher Kapitaleinsatz im Vergleich zum direkten Kauf einer Immobilie nötig.
• Eigenkapitaleinsatz meinst unter ca. 10.000.- € für die Möblierung oder Schönheitsreparatur der Wohnung oder das Haus, da der gewerblicher Mieter die Immobilie nur mietet.
• Flexibilität: Da der Gewerbliche Nutzer nicht Eigentümer der Immobilie wird, ist er nicht für Reparaturen, Instandhaltung (oder Sonderumlagen für energetische Sanierungen) oder andere kostenintensive Aspekte verantwortlich. Dies ermöglicht eine höhere Flexibilität und ein geringeres Risiko.
• Skalierbarkeit: Mit dem Rent2Rent-Modell können die Nachfrager ihr Portfolio schnell und effizient skalieren, da sie nicht auf den Kauf neuer Immobilien angewiesen sind.

Welche Nachteile bringen die Rent2Rent-Modelle für den Zwischenmieter mit sich?

• Abhängigkeit vom Vermieter: Da der Betreiber die Immobilie lediglich anmietet, ist er in gewisser Weise abhängig vom Vermieter der Wohnung oder des Hauses. Änderungen in den Mietbedingungen oder unerwartete Probleme mit dem Vermieter könnten sich negativ auf die Rentabilität des Investments auswirken.
• Begrenztes Eigentum: Bei Rent2Rent-Modellen ist der Investor nicht Eigentümer der Immobilie, d.h. er baut keine langfristigen Vermögenswerte auf. Im Gegensatz zum direkten Immobilienerwerb kann der Investor nicht von langfristigen Wertsteigerungen profitieren.
• Risiko der Untervermietung: Die Untervermietung von Immobilien birgt gewisse Risiken, (z.B. Leerstandsrisiko, die Kommune/Stadt verbietet gewerbliche Untervermietungen grundsätzlich, evtl. rechtliche Probleme oder Konflikte mit Mietern).
• der Zwischenmieter hat sicher zu stellen, dass alle geltenden Gesetze und Vorschriften eingehalten werden. Hierzu gehört das in einigen Städten gültige Zweckentfremdungsgesetz und vor allem die Nutzungsänderung wenn eine Wohnung für das Modell angemietet wird. Auch ist die Stellplatzfrage zu klären und ebenfalls die Genehmigung gemäß der Teilungserklärung bei WEG-Anlagen.
• Begrenzte Kontrolle über die Immobilie: Mieter in Rent2Rent-Modellen haben oft weniger Kontrolle über die Immobilie als Eigentümer. Dies kann dazu führen, dass sie sich in Bezug auf Änderungen oder Verbesserungen an der Immobilie eingeschränkt fühlen.

Welche Vorteile ergeben sich für den Eigentümer / Vermieter im Rent2Rent-Modell ?

• Stabile Einnahmen: Vermieter können von stabilen Einnahmen profitieren, da Rent2Rent-Modelle oft kalkulierbare und langfristige Mietverträge beinhalten. Dies bietet Vermietern eine gewisse Sicherheit und Planbarkeit in Bezug auf ihre Einnahmen, sofern die Miete dauerhaft pünktlich eingeht.
• Geringeres Risiko: Durch die Vermietung der Immobilie an einen Zwischenmieter,  können Vermieter das Risiko von Leerständen oder Zahlungsausfällen verringern. Dies kann dazu beitragen, die finanzielle Stabilität des Vermieters zu erhöhen.
• Potenzielle Wertsteigerung der Immobilie: Durch die Vermietung an einen Mieter, der möglicherweise die Immobilie später kauft, besteht die Möglichkeit, den Wert der Immobilie zu steigern. Dies kann für Vermieter attraktiv sein, die langfristig an Wertsteigerungen interessiert sind.

Welche Nachteile bringen die Rent2Rent-Modelle für den Eigentümer / Vermieter mit ?

• Weniger Kontrolle über die Immobilie: Vermieter, die an Rent2Rent-Modellen teilnehmen, haben oft weniger Kontrolle über ihre Immobilie als bei herkömmlichen Mietverhältnissen. Der Vermieter hat keinen Kontakt zu den tatsächlichen Bewohnern und kennt diese im Regelfall nicht. Dies kann zu Bedenken hinsichtlich der Instandhaltung und Pflege der Immobilie führen. (wer kümmert sich z.B. bei Wasserschäden, Problemen mit der Heizung usw. in den Räumen der Immobilie)
• Risiko des Missbrauchs: Es besteht das Risiko, dass Mieter das Rent2Rent-Modell missbrauchen und die Immobilie für nicht genehmigte Zwecke nutzen. Dies kann zu rechtlichen Problemen und finanziellen Verlusten für den Vermieter mit der Hausgemeinschaft führen.
• Potenzielle rechtliche Komplikationen: Rent2Rent-Modelle können rechtliche Komplikationen mit sich bringen, insbesondere in Bezug auf Miet- und Untervermietungsvereinbarungen. Vermieter sollten sicherstellen, dass sie alle geltenden Gesetze und Vorschriften einhalten, um rechtliche Probleme zu vermeiden.
• Thema Nutzungsänderung bei Mietwohnungen, Stellplatzablöse usw. sind zu beachten.
• Auf alle Fälle sollten Vermieter die steuerliche Seite von einem Steuerberater prüfen lassen. Wenn Wohnungen in die gewerbliche Nutzung „überführt“ werden. Wie sieht es dann mit dem steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren aus? Ist dieser dann noch gegeben usw.

Jeder Vermieter sollte Vor- und Nachteile kennen, um für sich selbst eine Meinung zu bilden. Zusammengefasst gilt:

Rent2Rent-Modelle mit Immobilien erleben derzeit einen Boom. 

Gemeinde, Städte und Mieterverbände sehen es negativ, wenn reguläre Mietwohnungen durch diese Modelle dem allgemeinen Mietmarkt entzogen werden.

Gewerbliche Zwischenvermietungen bzw. Rent2Rent-Modelle mit Immobilien bieten für den Mieter/Investor als auch für Eigentümer / Vermieter Chancen und Risiken, die es abzuwägen gilt.

 

In  meiner Alltagserfahrung sind aktuell nur wenige Eigentümer von diesem Modell zu begeistern. Wenn Sie als Vermieter/Eigentümer mit der möblierten oder unmöblierten Untervermietung einverstanden sind, freue ich mich auf Ihren Anruf unter der 089 6494870. Gerne packen wir dies gemeinsam an.

 

FAQ - Häufig gestellte Fragen:

 

Was ist eine gewerbliche Untervermietung?

Bei der gewerblichen Untervermietung vermietet ein Hauptmieter die gemietete Immobilie oder ein Teile davon an Dritte weiter, häufig zu gewerblichen Zwecken wie Büro-, Praxis- oder Ferienwohnungsnutzung, Wohngemeinschaften, Monteure oder Zimmerweise-Vermietung.

Ist gewerbliche Untervermietung umsatzsteuerpflichtig?

Ja, wenn die Untervermietung gewerblich erfolgt, kann sie umsatzsteuerpflichtig sein. Insbesondere bei der Vermietung an Unternehmer oder die Nutzung als Ferienwohnung muss der Hauptmieter in der Regel Umsatzsteuer ausweisen.

Wie funktioniert Rent to Rent?

Beim Rent-to-Rent-Modell mietet eine Person oder Firma eine Immobilie langfristig an und vermietet sie zu einem höheren Preis, oft möbliert oder als Kurzzeitvermietung, weiter. Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz der gezahlten zur erzielten Miete.

Was ist der Nachteil bei Mietkauf?

Ein Nachteil des Mietkaufs ist, dass der Käufer während der Mietphase oft höhere monatliche Raten zahlt, die bei Nichterwerb verloren gehen. Zudem ist der Kaufpreis häufig höher als bei einem klassischen Immobilienkauf.

Ist Rent to Rent in Deutschland erlaubt?

Ja, Rent-to-Rent ist in Deutschland erlaubt, solange der Hauptmieter die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung erhält. Ohne diese Zustimmung kann die Untervermietung rechtswidrig sein und zur Kündigung des Mietvertrags führen. Ob die Stadt bzw. Gemeinde die gewerbliche Untervermietung erlaubt, ist jeweils separat zu prüfen. Fast alle Großst#dte erlauben z.B. Airbnb nur, wenn eine Nutzungsänderung in gewerbliches Wohnen erteilt wurde. Falls diese fehlt, kann im Wege der Zweckentfremdungsverordnung ein Bußgeld oder eine Nutzungsuntersagung per Bescheid ergehen. Die Wohnung ist dann dem "normalen Mietmarkt" zu den ortsüblichen Mietpreis bzw. einer qm-Miete in Höhe des verbindlichen Mietspiegel zuzuführen.

Was ist das Arbitrage-Modell?

Das Arbitrage-Modell beschreibt die Ausnutzung von Preisunterschieden zwischen Märkten oder Marktsegmenten. Im Immobilienbereich bedeutet das, eine Immobilie günstig zu mieten oder kaufen und zu einem höheren Preis weiterzuvermieten.

Was ist eine Arbitragewohnung?

Eine Arbitragewohnung ist eine Wohnung, die von einem Hauptmieter im Rahmen der Arbitrage-Vermietung genutzt wird. Sie wird von diesem günstig gemietet und teurer weitervermietet, z. B. als Ferienwohnung oder Airbnb.

Was ist ein Arbitragegewinn?

Der Arbitragegewinn ist die Differenz zwischen dem niedrigen Kauf- oder Mietpreis und dem höheren Verkauf- oder Untervermietungspreis. Im Immobiliensektor ist das die Differenz zwischen der Miete, die der Hauptmieter zahlt, und der Miete, die er von Untermietern erhält.

Wie wird Arbitrage versteuert?

Arbitragegewinne aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer. Zudem sind die Einnahmen umsatzsteuerpflichtig, wenn der Untervermieter gewerblich handelt und die Kleinunternehmerregelung nicht greift. Die genaue steuerliche Behandlung hängt vom Umfang und der Art der Tätigkeit ab.