Wohnfläche - Berechnung, gesetzliche Verordnungen, wie erfolgt die Wohnflächenberechnung?

Die Wohnfläche spielt eine wichtige Rolle bei der Bewertung von Immobilien und hat großen Einfluss auf Kaufverträge, Mietverträge und die Finanzierung von Wohnungen und Häusern.  In Deutschland regelt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) als eine von vier möglichen gesetzlichen Varianten, wie die Wohnfläche zu berechnen ist.  Die Sie legt fest, welche Flächenarten (Zimmer; Hobbyraum usw.) anrechenbar sind und welche nicht. Käufer, Verkäufer, Mieter und Vermieter brauchen Klarheit über die "echte" Wohnfläche und wie sich diese aus dem Grundriss der Immobilie ermittelt.  Falsche Angaben zur Wohnfläche können in manchen Fällen zu rechtlichen Problemen und Gerichtsprozessen führen, da der Kaufpreis als auch der Mietpreis von der Wohnfläche abhängig ist. Auch die Banken wollen gerne für die Immobilienbewertung und Beleihungswertermittlung die richtige Wohnfläche wissen.  Deshalb ist es ratsam, die Fläche von Fachleuten wie Architekten, Bauingenieure, Immobilienmakler oder Sachverständiger berechnen zu lassen. 

In diesem Artikel werden wir uns mit den wichtigsten Aspekten der Wohnflächenberechnung beschäftigen und die rechtlichen Grundlagen näher betrachten.

Sicherlich haben Sie folgende Fragen:

- Wie lässt sich die richtige Wohnfläche ermitteln?

- Welche Methoden gibt es?

- Welche Fläche / Zimmer / Räume sind wie anzurechnen?

- Wie berechnen sich Dachschrägen und Dachgeschosse?

- Wie erfolgt die "Wohnflächenberechnung" analog bei Büros und Gewerbeflächen?

 

Am Ende dieses Beitrags finden Sie Tipps zur richtigen Berechnung und die Grenze, ab wann falsche Wohnflächenangaben nicht mehr legal sind und Sie Geld kosten kann

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Definition Wohnfläche - Was gehört zur Wohnfläche?

Wohnflächen sind die Flächen eines Wohnraums, die tatsächlich für die Nutzung der Bewohner zur Verfügung stehen. In Deutschland werden diese Flächen gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet, aber es gibt Flächen/Zimmer, die nicht anrechenbar sind und Flächen die nur zum Teil mit zur Wohnfläche gezählt werden.

Gemäß der WoFlV umfasst die Wohnfläche vollständig anrechenbare Flächen wie alle Wohnräume, die zu Wohnzwecken genutzt werden, darunter Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bürozimmer, Home offiche und Esszimmer. Auch Küchen, unabhängig von ihrer Größe oder Form, sowie Badezimmer und WC-Räume werden in vollem Umfang angerechnet. Darüber hinaus zählen Flur, Diele und Abstellräume innerhalb der Wohnung ebenfalls zur Wohnfläche.

4 Methoden und Gesetze zur Wohnflächenberechnung 

1. Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft und wird häufig zur Berechnung der Wohnfläche herangezogen. Diese Methode gilt als besonders mieterfreundlich, da sie spezifische Regelungen für die Anrechnung der Außenfläche wie Balkon, Loggia, Terrasse und Dachterrasse beinhaltet. Im Rahmen des Anrechnungsprinzips werden Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel nur zu 25 % ihrer (Grund-) Fläche in die Wohnfläche einberechnet. In besonderen Fällen, wie z.B. bei hochwertiger Bauweise oder außergewöhnlicher Lage, kann diese Anrechnung auf bis zu 50 % erhöht werden.

Die Anrechnung variiert somit je nach Qualität und Nutzbarkeit des Balkons, was dazu führt, dass die tatsächlich zur Wohnfläche zählende Fläche geringer oder größer ausfällt. Diese Regelungen sind entscheidend für die Berechnung der allgemeinen Wohnfläche, da sie Einfluss auf die Höhe der Miete (und auch Mieterhöhung) und die Gesamtbewertung der Immobilie haben. Die WoFlV sorgt für eine transparente und einheitliche Berechnung, die sowohl für Vermieter als auch für Mieter oftmals zugrunde gelegt wird.

Bei heutigen Baugenehmigungen, Bauantragen und Wohnflächenberechnungen für Verkauf von Haus oder Wohnung erfolgt die Berechnung meist nach der Wohnflächenverordnung.

2. was beinhaltet die DIN 277?

Die DIN 277 ist eine Norm zur Berechnung der Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken und wird häufig in der Architektur und im Bauwesen eingesetzt. Sie unterscheidet sich von wohnraumorientierten Berechnungen, da Balkone, Dachterrassen und ähnliche Außenflächen zu 100 % als Nutzfläche angerechnet werden. Dadurch führt diese Methode zu einer größeren Gesamtnutzfläche im Vergleich zu anderen Normen, die Außenflächen nur teilweise berücksichtigen. Die DIN 277 konzentriert sich auf die Nutzfläche eines Gebäudes insgesamt, wodurch nicht nur Wohnräume, sondern auch technische Räume, Keller und Verkehrsflächen erfasst werden. Diese Berechnungsmethode ist besonders vorteilhaft für Vermieter, da sie zu einer Maximierung der Flächenangaben führt, jedoch spiegelt sie nicht die "Wohnfläche" im engeren Sinne wider, die für Mietverträge oder Wohnraumgesetzgebung relevant ist.

3. Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)

Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) war bis Ende 2003 das maßgebliche Regelwerk zur Berechnung der Wohnfläche in Deutschland und wird heute noch für ältere Mietverträge verwendet bzw. war damals als Rechtsgrundlage vereinbart. Wohnungsmietverträge laufen oftmals über Jahrzehnte und überdauern mehrere Gesetzesänderungen. Ein zentrales Merkmal der II. BV ist das Anrechnungsprinzip für Außenflächen wie Balkone und Terrassen, die pauschal zu 50 % ihrer Grundfläche in die Wohnfläche eingerechnet werden. Diese Methode, die einfacher und weniger differenziert ist als die Wohnflächenverordnung (WoFlV), wurde für Mietverträge genutzt, die vor 2004 abgeschlossen wurden. Solange der Mietvertrag nicht geändert wurde, behält die II. BV ihre Gültigkeit. Bei der Berechnung der allgemeinen Wohnfläche nach dieser Verordnung spielen Dachschrägen, Raumhöhen und die genaue Nutzbarkeit von Flächen eine weniger differenzierte Rolle im Vergleich zu späteren Regelungen wie der WoFlV.

4. DIN 283 

Die DIN 283 ist eine veraltete Norm zur Berechnung der Wohnfläche, die bis 1983 gültig war. Obwohl sie offiziell nicht mehr verwendet wird, kann sie in seltenen Fällen noch in speziellen Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter herangezogen werden. Bei Baugenehmigungen und Bauplänen von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften wurden damals meist der Hobbyraum, Balkon und Terrassen nicht in die Wohnfläche einberechnet. Oftmals wurden sogar spätere Dachgeschossausbauten nicht in die Wohnfläche einberechnet.

Ein wesentliches Merkmal der DIN 283 ist das Anrechnungsprinzip für Balkone und Terrassen, die entweder vollständig aus der Wohnflächenberechnung ausgeschlossen wurden oder nur teilweise berücksichtigt wurden. Diese Norm war weniger präzise und umfassend als spätere Regelungen wie die WoFlV. Daher spielt sie heute nur noch eine geringe Rolle bei der Berechnung der allgemeinen Wohnfläche und findet fast ausschließlich in Altverträgen Anwendung, wenn dies explizit vereinbart wurde.

Besondere Flächen - Welche Räume werden als Wohnfläche berechnet ?

Bei der Wohnflächenberechnung gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV) gibt es mehrere besondere Flächen, die spezifische Regelungen und Anrechnungsprinzipien aufweisen.

1. Balkone, Loggien, Terrassen und Veranden werden in der Regel zu 25 % angerechnet. In besonderen Fällen, wie bei hochwertiger Bauweise oder außergewöhnlicher Lage, kann diese Anrechnung auf bis zu 50 % erhöht werden. Die tatsächliche Anrechnung variiert je nach der Qualität und Nutzbarkeit der Fläche. So kann ein gut nutzbarer Balkon beispielsweise höher angerechnet werden als ein kleiner oder schwer zugänglicher.

2. Bei Dachschrägen ist die Raumhöhe entscheidend. Flächen ab einer Höhe von mindestens 2 Metern werden vollständig angerechnet, während Flächen mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern nur zu 50 % zählen. Bereiche mit einer Höhe unter 1 Meter bleiben unberücksichtigt. Dachschrägen können einen großen Teil des Wohnraums in Dachgeschossen ausmachen und sind somit wichtig für die Gesamtwohnfläche.

3. Ein Hobbyraum ist ein Raum für Freizeitaktivitäten und kann zu 50 % die Wohnfläche einfließen, wenn er als Wohnraum ausgebaut ist. Die Raumhöhe muss mindestens 2 Meter betragen, das Zimmer beheizbar sein und über Fenster verfügen. Ferner muss der Hobbyraum ausschließlich zur Wohnung bzw. zum Haus gehören, gut zugänglich, ausreichend belüftet und beleuchtet sein.

4. Wintergärten zählen in der Regel nur dann und zu 50 % zur Wohnfläche, wenn sie beheizt sind und den Anforderungen der WoFlV entsprechen. Unbeheizte Wintergärten sind keine Wohnfläche und bleiben somit unberücksichtigt. Die Nutzbarkeit spielt hier eine entscheidende Rolle.

5. Technische Räume wie Heizungsräume, Waschkeller, Trockenraum, Kellerflure, Fahrradkeller, Garagen, Tiefgaragen, Stellplätze und Lagerräume zählen nicht zur Wohnfläche. Diese Bereiche sind oft notwendig für die Funktion des Gebäudes, werden jedoch nicht in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen. Ebenso verhält es sich bei Treppen, Treppenhäusern, Treppenabsätze, Türnischen, Schornsteine, Vormauerungen und die Fläche oberhalb von Fensterbänken.

6. Fläche unter Treppen zählen in der Regel nicht zur Wohnfläche, es sei denn, die Fläche gilt als sinnvoll nutzbar. Aufgrund der Höhe wird dies selten der Fall sein.

7. Gartenhäuser und Gartenlauben zählen in der Regel nicht zur Wohnfläche. Wenn sie jedoch als dauerhafter Wohnraum ausgebaut und baugenehmigt sind sowie die Anforderungen der WoFlV erfüllen (Raumhöhe mindestens 2 Meter und ganzjährige Nutzung möglich ist), können sie unter bestimmten Bedingungen angerechnet werden. In diesem Fall würde die Anrechnung jedoch von den lokalen Bauvorschriften abhängen. Dies gilt ebenso für eine Sauna / Blocksauna - meist ist diese keine Wohnfläche.

8. Swimming-Pools zählen in der Regel nicht zur Wohnfläche, da sie keine geschlossenen und beheizten Wohnräume darstellen. Sie werden als Freiflächen betrachtet und haben keinen Einfluss auf die Berechnung der Wohnfläche. Wenn jedoch ein Pool mit einem angrenzenden Wohnraum oder einer Terrasse verbunden ist, kann der Bereich um den Pool unter bestimmten Bedingungen zur Wohnfläche zählen, nicht jedoch der Pool selbst.

9. Schwimmbadhallen und Schwimmbäder im Keller zählen gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV) in der Regel nicht zur Wohnfläche, da sie als besondere Nutzflächen betrachtet werden. Wenn ein Schwimmbad jedoch eine Raumhöhe von mindestens 2 Metern hat und als Teil eines Wohnraums konzipiert ist, könnte es unter bestimmten Bedingungen zu 50% angerechnet werden. Grundsätzlich sind sie jedoch nicht für die dauerhafte Wohnnutzung vorgesehen. Ein Architekt oder der Blick in die Baugenehmigung hilft hier weiter.

10. Flächen im Souterrain können eventuell auch zu 100 % Wohnfläche sein, wenn ausreichend Raumhöhe, Beleuchtung, Beheizung und Belichtung durch einen Lichthof vorhanden ist - Details dazu erhalten Sie aus der Wohnflächenberechnung vom bauausführenden Architekten bzw. in der Baugenehmigung. 

Gewerbliche Flächen - Nutzflächenermittlung

Die Berechnung gewerblicher Flächen erfolgt häufig nach der DIN 277, die verschiedene Flächenarten definiert:

• Die Brutto-Geschoßfläche (BGF) umfasst die gesamte Fläche eines Gebäudes, einschließlich aller Wände, Treppenhäuser und Technikräume, und wird in Quadratmetern (m²) angegeben. Die Außenmaße des Baukörpers ist also die vermietbare oder verkaufbare Fläche bei Gewerbeimmobilien. Rein informativ - die Wohnfläche von Wohngebäuden ist ca. 80 bis 82 % der Geschossfläche eines Baukörpers.
• Die Nettogeschoßfläche (NGF) hingegen beschreibt die Fläche, die für die tatsächliche Nutzung zur Verfügung steht, abzüglich gemeinschaftlich genutzter Flächen und Wände. Sie umfasst in der Regel etwa 75-85 % der BGF.
• Die Nutzfläche (NF) ist die Fläche, die direkt für den gewerblichen Zweck verwendet werden kann, wie zum Beispiel für Verkaufsflächen, Büroflächen und Lagerräume.

Bei der Mietflächenberechnung wird oft das „Berlin Model“ verwendet, welches die Fläche zu 100 % anrechnet, oder das „Münchner Model“, das zwischen verschiedenen Flächenarten differenziert und unterschiedliche Anrechnungsfaktoren verwendet, z.B. 50 % für Gemeinschaftsflächen. Beim Immobilienverkauf werden meist 100 % der Bruttogeschossfläche angesetzt. Im Expose zur Gewerbeimmobilien findet sich die entsprechende Angabe der Nutzfläche.

Zusätzlich können bauordnungsrechtliche Vorschriften und regionale Bestimmungen die zulässige Fläche für gewerbliche Nutzung beeinflussen, indem sie beispielsweise Mindestabstände oder Flächenverhältnisse festlegen. In der Praxis ist es deshalb wichtig, alle relevanten Normen und Vorschriften zu berücksichtigen, um eine korrekte Berechnung der gewerblichen Flächen zu gewährleisten.

 

Was passiert bei einer falschen Wohnflächenangabe? 

Eine falsche Angaben zur Wohnfläche bei der Vermietung oder dem Verkauf von Wohnung oder Haus kann zu rechtlichen Streitigkeiten führen. 

Im Falle von fehlerhaften Angaben der Wohnfläche im Mietvertrag haben Mieter das Recht eine Mietminderung zu verlangen, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % von der angegebenen Wohnfläche abweicht. Je nach prozentualer Höhe der Abweichung kann die Miete anteilig gekürzt oder überzahlte Miete rückwirkend zurückgefordert werden. Zudem können Mieter Schadensersatz fordern, wenn sie durch die falschen Angaben einen wirtschaftliche Nachteile erleiden. Liegt eine absichtliche Täuschung durch den Vermieter vor, kann dieser wegen arglistiger Täuschung oder Betrug belangt werden, was unter Umständen auch zur Anfechtung des Mietvertrags führt.

Wenn beim Verkauf einer Immobilie die tatsächliche Wohnfläche deutlich von der im Vertrag angegebenen abweicht, kann der Käufer den Kaufpreis mindern, Schadenersatz verlangen oder in schwerwiegenden Fällen den gesamten Vertrag anfechten. Üblicherweise wird eine Flächenabweichung von mehr als 10 % als erheblich angesehen, was dem Käufer das Recht gibt, den Preis entsprechend anzupassen oder für entstandene finanzielle Nachteile entschädigt zu werden. Sollte der Verkäufer bewusst falsche Angaben gemacht haben, kann der Käufer den Vertrag wegen arglistiger Täuschung aufheben und den Kauf rückgängig machen. Gerade bei fallenden Immobilienpreisen ist dies ein echtes Risiko, weil der Preis aus dem notariellen Kaufvertrag zählt. 

 

5 Tipps für die Berechnung zur richtigen Wohnfläche:

1. Professionelle Wohnflächenberechnung

Lassen Sie die Wohnfläche von einem qualifizierten Sachverständigen, Architekten oder Bauingenieur berechnen, um Genauigkeit sicherzustellen. Oder ziehen die die Baugenehmigung, Aufteilungspläne bei Wohnungen vom Grundbuchamt, der Bauakte bei Gemeinden zur Rate.

2. Transparente Verträge

Stellen Sie sicher, dass der Mietvertrag die Flächenangaben klar definiert und die Berechnungsgrundlage (z.B. WoFlV oder DIN 277) explizit benennt. Fügen Sie dem Mietvertrag detaillierte Pläne oder Berechnungsunterlagen bei, um Transparenz über die genaue Flächenaufteilung zu schaffen. Im Regelfall werden bei Wohnungsvermietungen keine qm-Angaben im Mietvertrag zugesichert bzw. vereinbart.

3. Aktuelle Berechnungsstandards nutzen

Verwenden Sie aktuelle Normen wie die DIN 277 oder die WoFlV, um Missverständnisse zu vermeiden, und achten Sie auf eventuelle regionale Vorschriften. Weisen Sie im Expose darauf hin, welche Flächen konkret in die Wohnfläche aufgenommen wurden (z.B. Hobbyraum, Balkon, Terrasse, Wintergarten zu 50 %)

4. Experten um Rat fragen 

Wenn Sie sich unsicher sind oder eine verbindliche Berechnung benötigst, ziehen Sie Fachleute wie Architekten, Bauingenieure oder Gutachter hinzu. Sie können eine genaue und rechtssichere Berechnung der Wohnfläche durchführen, was besonders bei Vermietung oder Verkauf wichtig ist.

4. Regelmäßige Überprüfungen

Bei Umbauten oder Nutzungsänderungen sollte die Fläche überprüft und gegebenenfalls neu berechnet werden.