Warum zahlreiche Zeitmietverträge wohl ungültig sind

Zeitmietvertrag…
– schon ein kleiner Fehler reicht und der Mieter bleibt so lange er will!

Auch nach mehr als 12 Jahren wissen nur die wenigsten Vermieter und Mieter, dass nur unter bestimmten Voraussetzungen ein zeitlich befristeter Mietvertrag rechtlich möglich ist. ( sog. qualifizierter Zeitmietvertrag). Im September 2001 haben sich die gesetzlichen Voraussetzungen durch den § 575 Absatz 1 BGB geändert.

So vermeiden Vermieter die Laufzeitfalle:

Im befristeten Mietvertrag ist der konkrete Befristungsgrund schriftlich zu vereinbaren

Es gelten nur

• Eigenbedarf für einen Familienangehörigen oder sich selbst
• wesentliche Instandsetzung der Mietsache (dafür ist mehr als eine einfache Schönheitsreparatur oder Pinselsanierung nötig) oder ein Hausabriss mit Neubau
• Wohnung für einen Bediensteten (z.B. Hausmeister oder Werkswohnung)

Falls einer dieser drei konkreten und gesetzlich erlaubten Befristungsgrund fehlt oder falsch aufgeführt ist, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Dabei darf der Vermieter den Gesetzestext nicht einfach in den Mietvertragstext kopieren oder allgemein (unverbindlich) gehalten in den Mietvertrag übernehmen.

Vermieter müssen (!) den Befristungsgrund tatsächlich und exakt aufzuführen.
Beispielsweise reicht nicht der Vermerk „wegen Eigenbedarf“, sondern die begünstigte Person ist mit Namen aufzuführen: „Der Mietvertrag ist bis zum … befristet, weil dann unsere Tochter xy ihr Studium in … (Ort) aufnehmen und die Wohnung einziehen wird“. Ihr erfahrener Makler wird Sie hierzu beraten und hat rechtsichere Mietverträge zur Hand.

Läuft der Mietvertrag automatisch ab ?

Ein qualifizierter, zulässiger Zeitmietvertrag endet automatisch nach Ablauf der zeitlichen Befristung, ohne dass es einer separaten Kündigung oder Erinnerung bedarf. Es gibt keine zeitliche Obergrenze, so dass z.B. die Mietvertragsdauer ohne weiteres auch über 5 oder 10 Jahre abgeschlossen werden kann.

Können Vermieter zwischen den erlaubten Befristungsgründen wechseln ?

Nein, ohne weiteres darf ein Befristungsgrund nicht gegen einen anderen ausgetauscht werden. Falls eine „umfassende Sanierung des Hauses oder ein Abriss“ vereinbart war, kann nicht ohne weiteres plötzlich der Grund „Eigenbedarf für Familienangehörige“ gelten. Mieter sind hier vor einem spontanen Austausch des Befristungsgrundes geschützt.

Welche Rechte hat der Mieter ?

Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Das bedeutet, dass der Mieter tätig werden muss, wenn er Interesse daran hat, dass dieses Mietverhältnis über das vereinbarte Mietende weiterhin bestehen bleibt.

Vermieter brauchen also nicht eine separate Kündigung versenden oder an die Befristung rechtzeitig vor Ablauf erinnern. Allerdings schadet wohl meist der schriftliche Hinweis an den Mieter nicht.

Was geschieht, wenn der Befristungsgrund „sich in Luft auflöst“?

Dann hat der Mieter die bessere Karte. Ist nämlich der ursprüngliche Grund für die Befristung entfallen, kann der Mieter wählen, ob er die Wohnung zum Ablauftermin  aufgibt oder vom Vermieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangt. Vermieter können dann nicht ohne Weiteres eine Neuvermietung vornehmen.

Was geschieht, wenn der Mieter beim befristeten Mietvertrag nicht auszieht ?

Dann „darf“ der Vermieter ein deutsches Gericht bemühen, welches die Zulässigkeit der Befristung prüft und dann ein Urteil über Auszugspflicht des Mieters oder den erlaubten Verbleib in der Wohnung trifft.

Was geschieht bei Zahlungsverzug der Miete oder der Nebenkosten ?

Eine außerordentliche Kündigung des Vermieters ist bei Mietverzug, Nichtzahlung der Nebenkosten oder bei Störung des Hausfriedens möglich. Es handelt sich dabei jedoch um eine außerordentliche Kündigung.

Muss ein Mieter sich an die Laufzeit halten ?

Nach dem Gesetz hat ein Mieter grundsätzlich stets eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten und dann aus der Vertrag ausgelaufen. Beim Zeitmietvertrag und ober bei einem beiderseitig vereinbarten Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist der Mieter an den vereinbarten Zeitraum gebunden. Vorab ist zwischen einem Zeitmietvertrag und dem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts zu unterscheiden.

Grundsätzlich gilt beim Zeitmietvertrag: Weder Vermieter noch Mieter können das Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit ordentlich (normal) kündigen. Möglich ist lediglich die außerordentliche Kündigung (sog. fristlose Kündigung), die aber eines besonderen Grundes bedarf (z.B. Vermieter hat einen Drittschlüssel und betritt ohne Erlaubnis und Kenntnis des Mieters die Wohnung).

Es soll schon mal vorgekommen sein, dass Mieter durch eine vorgetäuschte  Untervermietung eine Kündigung durch den Vermieter provoziert haben. Auch ist die Stellung eines Nachmieters manchmal eine realistische Möglichkeit, aus dem Vertrag zu kommen, sofern der Vermieter einverstanden ist. Eine einvernehmliche Auflösung des Mietvertrages mit Einverständnis beider Seiten ist selbstverständlich stets erlaubt.

Was ist ein Ausschluss des Kündigungsrechtes / Verzicht des ordentlichen Kündigungsrechts für x Monate/Jahre ?

Es handelt sich hierbei um einen „normalen und unbefristeten Mietvertrag“, in dem beide Parteien für die ersten x Monate das ordentliche Kündigungsrecht ausschließen. Solche Vereinbarungen, wonach das Recht zur Kündigung vorübergehend ausgeschlossen wird, sind grundsätzlich wirksam, wenn dieses Recht für Mieter und Vermieter gleichermaßen gilt.

Gerichtlich ist dies bereits auch geklärt. Der BGH hat lässt in seinem Urteil VIII ZR 27/04 selbst bei einem Staffelmietvertrag eine Mindestmietdauer von 48 Monaten zu. Sinnvoll ist diese Variante, wenn Mieter und Vermieter sicherstellen wollen, sowohl eine Mindest- und gleichzeitig eine Maximalmietdauer zu vereinbaren. Hilfreich ist, diese gewollte Regelung auch in den Mietvertrag zu protokollieren, damit auch für später klar der beiderseitige Wunsch belegt werden kann.

Gibt es eine Altfallregelung ?

Ja, nach dem alten Recht und vor dem 01.09.2001 konnten noch so genannte „einfache“ Zeitmietverträge abgeschlossen werden. Bei allen am 1. September 2001 bereits bestandenen befristeten Mietverträgen konnte der Mieter zwei Monate vor Ablauf der Mietdauer schriftlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses beanspruchen. Allerdings werden wohl viele der damals wirksam befristeten Verträge ausgelaufen oder in unbefristet laufende abgeändert worden sein.