Baugrundgutachten bzw. Bodengutachten für Grundstücke bei Neubauten

Beim Bau eines Hauses oder einer Gewerbeimmobilie bildet der Untergrund die  entscheidende Grundlage für die Stabilität und Langlebigkeit eines Bauwerks. Die unverzichtbaren Informationen der Tragfähigkeit und der Beschaffenheit des Bodens können durch ein Baugrundgutachten (auch Bodengutachten) analysiert werden. Zudem dient es als Sicherheitsmaßnahme für den Bauherren, damit mögliche späteren Risiken, wie Risse, Setzungen oder sogar Einstürze vermieden werden können. Details zu einem Baugrundgutachten beschreiben wir Ihnen gerne in diesem Artikel 

Was ist ein Baugrundgutachten?

Das Baugrundgutachten ist ein technischer Bericht, welcher die Beschaffenheit und Tragfähigkeit des Bodens an einem geplanten Bauort auf einem Grundstück untersucht und bewertet. Es ist die Grundlage von der Bauplanung und Gründung eines Gebäudes und wird von Geotechnikern oder spezialisierten Ingenieuren erstellt. Um ein Bauwerk sicher und nachhaltig zu erstellen, ist das Bodengutachten hilfreich, da es frühzeitig mögliche Probleme im Baugrund aufzeigt und Empfehlungen für die Bauweise und die Gründung gibt.

Ein Baugrundgutachten hat zudem noch viele verschiedene Bestandteile. Hier die wichtigsten:

• Voruntersuchungen und Geländeinspektion: Erst wird das Gelände besichtigt und untersucht, damit die oberflächlichen Bedingungen (z.B. Hanglage, Vegetation oder Wasserläufe) erfasst werden können.
• Bodenproben und Sondierungen: Anhand von Bohrungen, Sondierungen und Schürfungen (kleinere Gruben) werden Bodenproben entnommen, damit die Bodenschicht und deren Eigenschaften (z.B. Dichte, Feuchtigkeit und Körnungsstruktur) analysiert werden können. Diese Daten sind wichtig, um die Tragfähigkeit des Bodens und seine Eignung als Baugrund zu bestimmen.
• Laboruntersuchungen: Die Bodenproben werden im Labor auf bestimmte Parameter getestet. Dazu zählen unter anderem die Korngrößenverteilung, Konsistenz und Durchlässigkeit. Auch der Wassergehalt und die Fähigkeit des Bodens zur Lastaufnahme werden analysiert.
• Grundwasseranalyse: Das Grundwasser (falls vorhanden) wird auf Tiefe, Fließrichtung und Schwankungen untersucht. Ein hoher und auch ein schwankender Grundwasserspiegel kann negative Auswirkungen auf das Bauvorhaben haben und zusätzliche Maßnahmen erfordern (z.B. Abdichtungen im Keller, WU weiße Wanne oder Drainagesysteme).
• Empfehlung zur Gründung: Das Gutachten gibt, basierend auf den Untersuchungsergebnissen, konkrete Hinweise, welche Art der Gründung geeignet ist. Für tragfähige Böden kann eine einfache Flachgründung ausreichen, während bei weichen oder weniger tragfähigen Böden eine Tiefgründung (z.B. mit Pfählen) nötig sein kann.
• Risiken und Zusatzmaßnahmen: Das Gutachten schlägt Lösungen für identifizierte Risiken (z.B. Bodenveränderungen durch Setzungen, Erdrutsche, Hochwasser oder Frost) vor, damit diese Einflüsse minimiert werden.

Welche Eigenschaften hat ein Bodengutachten?

Ein Bodengutachten hat mehrere Eigenschaften, wodurch es ein wertvolles Hilfsmittel für die Planung und Umsetzung eines Bauprojektes sein kann.  

Diese Eigenschaften soll ein Bodengutachten eines Sachverständigen bieten:

• Objektivität und Genauigkeit: Das Gutachten wird von unabhängigen und spezialisierten Geotechnikern genau und objektiv erstellt. Diese Arbeit basiert auf wissenschaftlichen Methoden und technischen Standards, um exakte und zuverlässige Aussagen über den Baugrund zu treffen.
• Detaillierte Bodenschichtbeschreibung: Die einzelnen Bodenschichten, also ihre Zusammensetzung (z.B. Sand, Kies, Lehm) und ihre Tiefe, werden in einem Baugrundgutachten beschrieben. Dabei werden Schichtwechsel festgestellt und dokumentiert. Es gibt an welche Schichten tragfähig sind und welche unter bestimmten Lasten nachgeben würden.
• Tragfähigkeitsanalyse: Eine wichtige Eigenschaft ist die Bewertung der Tragfähigkeit des Bodens. Diese Auswertung zeigt, wie viel Gewicht der Boden tragen kann ohne sich zu stark zu setzen zu verformen. Die Tragfähigkeit ist ein entscheidender Faktor für die Auswahl der Gründung des Bauwerks.
• Setzungsprognose: Das Gutachten enthält Prognosen zu Setzung, also zur möglichen Absenkung des Bauwerks nach seiner Errichtung. Dies ist besonders wichtig, um spätere Risse oder Schäden im Gebäude zu verhindern. Die Setzungsprognose gibt an, wie viel der Boden nachgibt, wenn er mit der geplanten Last belastet wird.
• Wassereinfluss und Grundwasseranalyse: Bodengutachten beinhalten häufig auch eine Untersuchung des Grundwasserspiegels und seiner Schwankungen. Dies ist entscheidend für die Bauplanung, da ein hoher Grundwasserspiegel oder Bodenfeuchte zusätzliche Maßnahmen wie Drainagen oder Abdichtungen erforderlich machen können.
• Bodenphysikalische und -mechanische Eigenschaften: Im Gutachten werden die physikalischen und mechanischen Eigenschaften (z.B. Dichte, Scherfestigkeit, Konsistenz und Durchlässigkeit) aufgeführt. Diese Werte helfen bei der Bestimmung der Reaktion des Bodens auf Belastungen und Umwelteinflüsse (z. B. Regenwasser).
• Risikobewertung: Mögliche Risiken, wie Bodeninstabilitäten, Hangrutschungen oder Setzungsfahren, werden in diesem Gutachten festgestellt. Zudem schlägt es Maßnahmen zur Risikominimierung vor. Bei potenziellen Risiken, wie Überschwemmungen oder Erdbeben, können spezielle Sicherungsmaßnahmen oder Anpassungen in der Planung empfohlen werden. Auch ein Nagelflug, wie er häufig im Münchner Süden (Oberhaching, Taufkirchen oder Sauerlach) vorkommen kann, ist eventuell zu finden. Es handelt sich dabei um Flusskiesel, die zu einem größeren Gestein / Konglomerat zusammengewachsen sind und den Aushub einer Baugrube verteuern.
• Empfehlung zur Baugrundverbesserung: Das Bodengutachten empfiehlt Maßnahmen zur Bodenverbesserungen (z.B. Verdichtung, Bodenaustausch oder das Einbringen von Pfählen), wenn der Baugrund nicht die richtige Stabilität bietet. Durch diese Empfehlung kann das Bauwerk auch auf "schwierigen" Böden gebaut werden.
• Planungsgrundlage und Bauempfehlungen: Das Baugrundgutachten tätigt konkrete Empfehlungen zur Erbauung des Bauwerks und anderen bautechnischen Maßnahmen. Dies kann die Wahl der Gründungsart (z.B. Flach- oder Tiefgründung) betreffen oder den Einsatz spezieller Techniken zum Schutz vor Wasser oder Bodenbewegungen.
• Rechtsverbindlichkeit und Dokumentation: Die rechtlichen Anforderungen an die Bauplanung werden in einem Bodengutachten erfüllt. Das Dokument kann als Vorlage bei Behörden oder Versicherungen dienen. Es schützt den Bauherrn vor späteren Haftungsansprüchen und dient als Nachweis für die fachgerechte Untersuchung des Baugrunds.

Was sind die Ziele / der Zweck eines Baugrundgutachtens?

Die Ziele eines Baugrundgutachtens sind darauf ausgerichtet, eine zuverlässige Grundlage für die Planung und Durchführung eines Bauvorhabens zu schaffen. Grundsätzlich geht es um die Gewährleistung der Sicherheit, Stabilität und Wirtschaftlichkeit des Bauprojekts. Dies wird durch die gründliche Analysierung des Baugrunds und dessen Eigenschaften erreicht. 

Die wichtigsten Ziele sind: 

• Sicherstellung der Tragfähigkeit des Bodens: Eins der wichtigen Ziele des Baugrundgutachtens ist die Ermittlung der Tragfähigkeit des Baugrunds, um festzustellen, ob der Boden die geplante Last des Bauwerks tragen kann. Dabei soll der Boden sich nicht zu stark setzen oder verformen. Dies ist entscheidend, um spätere Schäden am Gebäude zu vermeiden.
• Vermeidung von späteren Setzungen und Bauwerksschäden: Das Gutachten sagt unter Umständen mögliche Setzungen des Bodens unter der Last des Bauwerks voraus. Dabei ist das Ziel Setzungen, die mögliche Risse und Schäden verursachen, durch bauliche Maßnahmen zu minimieren oder ganz zu verhindern.
• Ermittlung der optimalen Gründungsart: Das Ziel der Empfehlung zur geeigneten Gründungsart (z. B. Flachgründung, Tiefgründung oder Pfahlgründung) des Gutachtens ist eine sichere, stabile und kostengünstige Gründung des Bauwerks zu ermöglichen.
• Identifizierung von Bodengefahren und Risikofaktoren: Durch die Bewertung von möglichen Gefahren und Risiken im Baugrund, wie instabile Schichten, Hangrutschungen, Erdbebengefährdung oder Hochwassergefahr, können diese frühzeitig erkannt und vermieden werden.
• Grundwasseranalyse und Wassermanagement: Die Untersuchung des Grundwasserspiegels und dessen Schwankungen hat den Zweck, dass bei einem hohen oder schwankenden Grundwasserspiegel frühzeitig zusätzlich Maßnahmen ergriffen werden können (z.B. Abdichtung oder Drainage).
• Wirtschaftlichkeit und Kostensicherheit: Wegen der vorzeitigen und exakten Bestimmung der Bodenbedingungen können unvorhersehbare Baukosten durch Schäden vermieden werden. Die Wirtschaftlichkeit des Projekts wird gesteigert, da die Wahl einer geeigneten Gründungsart und gegebenenfalls notwendige Maßnahmen zur Bodenverbesserung frühzeitig in die Bauplanung einbezogen und kalkuliert wird.
• Erfüllung gesetzlicher Anforderungen und Nachweisepflicht: Das Bodengutachten kann als Nachweis gegenüber Behörden, Versicherungen und weiteren beteiligten Parteien dienen, da es sicher stellt, dass alle gesetzlichen Anforderungen und Normen für Bauprojekte erfüllt werden. Dazu besagt es, dass die Bodenverhältnisse professionell und umfassend geprüft sind.
• Empfehlungen zur Bodenverbesserung: Das Ziel der Empfehlungen zur Bodenverbesserung ist es die Tragfähigkeit des Bodens gezielt zu verbessern, um das Bauprojekt sicher und stabil durchführen zu können. (sofern der Boden instabil ist, dies ist selten der Fall, außer Sie bauen auf einer Kiesgrube oder Sand)
• Planungssicherheit und Risikominimierung: Das Baugrundgutachten schafft Planungssicherheit für den Architekten, den Bauingenieure und den Bauherren, weil es klare und zuverlässige Informationen über den Grund liefert. Es minimiert das Risiko von unerwarteten Bauproblemen und sorgt für eine reibungslose und risikofreie Bauausführung.

Wer braucht ein Bodengutachten?

Das Bodengutachten wird von vielen verschiedenen Beteiligten bei der Planung, Finanzierung und Durchführung eines Bauprojektes benötigt. Es ist ein unverzichtbares Dokument für alle, die eine sichere und langfristige Bauweise sicherstellen wollen.

Die meisten "Nutzer" dieses Gutachten sind:

1. Bauherren und Immobilienentwickler: Bauherren benötigen bei der Bauprojektplanung ein Bodengutachten, egal ob es sich um den Bau von einem Einfamilienhaus, einem Mehrfamilienhaus, einer Gewerbeimmobilie oder ein größeres Infrastrukturprojekt handelt. Dieser ist dabei wichtig, da die Bauherren den Baugrund überprüfen und sicherstellen müssen, dass dieser für das geplante Gebäude geeignet ist. Durch das Gutachten werden Risiken minimiert und "Überraschungen" vermieden. Dazu können die Baukosten besser und einfacher kalkuliert werden.
2. Architekten und Bauingenieure: Diese Personengruppe nutzt das Baugrundgutachten als Grundlage für die Planung und Konstruktion eines Gebäudes, da es genaue Informationen über die Tragfähigkeit und Eigenschaften des Bodens und gibt Empfehlungen für die Gründungsart. Ohne ein Bodengutachten könnten Planer keine zuverlässige Entscheidungen zur Gebäudestatik und Bauweise treffen.
3. Baufirmen und Bauleiter: Für Bauunternehmen ist das Bodengutachten eine wichtige Informationsquelle für die Umsetzung des Bauprojekts. Es hilft den Bauleitern, die notwendigen Baugrundmaßnahmen und Gründungsarbeiten korrekt und sicher auszuführen (z.B. wenn spezielle Bodenverbesserungsmaßnahmen erforderlich sind).
4. Behörden und Bauämter: Insbesondere bei größeren oder öffentlichen Bauvorhaben fordern Bauämter und Behörden ein Bodengutachten als Teil der Baugenehmigung. Dabei wird sichergestellt, ob alle Anforderungen an die Tragfähigkeit und Sicherheit des Baugrunds erfüllt sind. Dieses Dokument ist also wichtig dafür, dass die Genehmigung angenommen wird. In manchen Fällen kann diese nämlich ohne ein Baugrundgutachten abgelehnt werden.
5. Finanzierer und Versicherungen: Banken und Versicherungen verlangen bei größeren Bauvorhaben oft ein Bodengutachten, bevor sie eine Bauträger- oder Projektfinanzierung oder Bauversicherung gewähren. Ein Bodengutachten bietet den Finanzieren und Versicherungen Sicherheit, dass das Projekt auf einer soliden Grundlage errichtet wird und potenzielle Risiken minimiert sind.
6. Private Grundstückskäufer: Wenn private Grundstückskäufer auf einem Grundstück bauen möchten, sollten sie sich ein Bodengutachten erstellen lassen, falls Zweifel an der Stabilität bzw. Traglast des Bodens besteht.. Ein Bodengutachten hilft ihnen, den Wert und die Eignung des Grundstücks zu bewerten und informiert sie über mögliche Zusatzkosten, falls der Boden besondere Maßnahmen benötigt.
7. Investoren: Investoren, die in Bau- und Immobilienprojekte investieren, nutzen Bodengutachten, um sich über mögliche Risiken und die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens zu informieren. Ein Bodengutachten zeigt auf, ob zusätzliche Maßnahmen erforderlich sind, die die Baukosten erhöhen könnten und schützt Investoren vor finanziellen Risiken.
8. Fertighausfirmen: Manche Fertighausfirma benötigt ein Baugrundgutachten, um die Sicherheit und Stabilität des Hauses zu gewährleisten. Die Firmen bauen diese Häuser meist auf anderen Grundstücken oder an anderen Orten, weshalb sie die eventuelle Probleme eines Baugrundstückes ohne Bodengutachten möglicherweise erst zu spät erkennen. Das Gutachten prüft die Tragfähigkeit des Bodens und empfiehlt die passende Gründungsart. Es hilft, Setzungsschäden und Feuchtigkeitsprobleme zu vermeiden und stellt sicher, dass alle Bauvorschriften eingehalten werden. Zusätzlich schützt es die Firma vor möglichen Haftungsrisiken durch spätere Baumängel.

Wozu braucht man ein Baugrundgutachten?

Das Baugrundgutachten ist eine Methode, um die Machbarkeit, Stabilität und Sicherheit eines Bauprojekts zu gewährleisten. Das Gutachten liefert wichtige Informationen über die Tragfähigkeit und Beschaffenheit des Bodens und gibt Empfehlungen für die Bauplanung und Ausführung. 

Das Bodengutachten wird also aus folgenden Gründen benötigt:

• Sicherstellung der Tragfähigkeit des Baugrunds: Spätere Probleme (z.B. Risse, Setzungen oder gar Instabilitäten) können durch ein Baugrundgutachten vermieden werden, da dieses prüft, ob der Boden am Bauort das geplante Gebäude tragen kann ohne sich zu setzen oder zu verformen.
• Vermeidung von Setzungsrisiken und Gebäudeschäden: Die unterschiedlichen Bodenschichten haben verschiedene Tragfähigkeiten. Ein Bodengutachten hilft dabei, die Setzungsrisiken einzuschätzen und Lösungen dafür zu entwickeln. Zudem sagt es voraus, wie viel der Boden nachgibt, wenn er belastet wird. Dabei werden Maßnahmen vorgeschlagen, um Gebäudeschäden durch ungleichmäßige Setzungen zu verhindern.
• Grundlage für die Wahl der richtigen Gründungsart: Dieses Gutachten benötigt man, damit die passende Gründungsart gewählt werden kann (z.B. eine Flachgründung bei tragfähigem Baugrund oder eine Tiefgründung bei weniger tragfähigen Böden). Dies ist essenziell, um die Sicherheit des Bauwerks zu gewährleisten und die Baukosten im Rahmen zu halten.
• Erkennung von Bodengefahren und besonderen Risiken: Ein Baugrundgutachten hilft die potenziellen Gefahren, die den Bau beeinflussen könnten, festzustellen. Dazu gehören instabile Schichten, Grundwasser, Hochwassergefahr, Erdrutsche oder Erdbebenrisiken. Das Gutachten gibt Empfehlungen, um solche Risiken zu minimieren.
• Grundwasseranalyse und Schutz vor Feuchtigkeit: Für die Bauplanung ist auch die Untersuchung des Grundwasserspiegels und dessen mögliche Schwankungen entscheidend. Bei einem hohen Grundwasserspiegel sind Maßnahmen wie Drainagen oder Abdichtungen notwendig, um das Gebäude vor Feuchtigkeit zu schützen.
• Vermeidung von unvorhergesehenen Kosten: Durch das Gutachten lassen sich potenzielle Probleme und notwendige Maßnahmen im Vorfeld erkennen und kalkulieren. Das reduziert das Risiko von unerwarteter Zusatzkosten, welche auftreten, wenn beim Bauvorhaben Probleme mit dem Baugrund entdeckt werden. 
• Erfüllung gesetzlicher Anforderungen: Insbesondere bei größeren oder sicherheitsrelevanten Vorhaben ist ein Bodengutachten gesetzlich vorgeschrieben. Es dient als Nachweis gegenüber Bauämtern und Behörden, dass der Baugrund fachgerecht geprüft wurde und das Projekt die gesetzlichen Standards und Bauvorschriften einhält.
• Sicherstellung der langfristigen Stabilität des Bauwerks: Das Gutachten trägt grundsätzlich auch zur Langlebigkeit und zur Stabilität des Bauwerks bei. Es schützt das Gebäude vor späteren Schäden und sichert dessen Wert und Nutzbarkeit, indem es geeignete Gründungsmaßnahmen und Schutzvorkehrungen empfiehlt. 

Wie wird ein Bodengutachten erstellt?

Die Erstellung eines Bodengutachtens ist ein mehrstufiges Vorgehen, das von geotechnischen Fachleuten durchgeführt wird und eine Kombination aus Voruntersuchungen, Feldarbeiten und Laboranalysen umfasst. Das Ziel ist es, die Bodenbeschaffenheit und Tragfähigkeit des Baugrunds zu bewerten und Empfehlungen für die Bauplanung zu geben.

Die wichtigsten Schritte sind:

1. Vorgespräch und Zieldefinition:

• Im ersten Schritt bespricht der Gutachter mit dem Bauherren oder Architekten die Anforderung des Bauprojekts, also die Art des Gebäudes, die Größe und die geplante Nutzung. Dabei werden auch die Standorteigenschaften und der geplante Bauablauf berücksichtigt. Durch diese Informationen wird entschieden, welche Untersuchungsmethode angewendet wird.

2. Datenrecherche und Kartenauswertung:

• Danach analysiert der Gutachter vorhandene Daten, wie geologische Karten, Bodenkarten und eventuell vorhandene frühere Gutachten. Durch diese Informationen können erste Einschätzungen der Bodenbeschaffenheit gemacht werden und die potenziellen Problembereiche können identifiziert werden. Außerdem wird geprüft, ob sich der Bauplatz in einem Risikogebiet (z. B. Überschwemmungs- oder Erdbebengebiet) befindet.

3. Felduntersuchungen:

• Bohrungen und Sondierungen: An verschiedenen Stellen des Baugrundstücks werden Bohrungen durchgeführt, um den Baugrund genauer zu untersuchen. Die Bohrtiefe hängt von der geplanten Gebäudehöhe und den erwarteten Bodenverhältnissen ab. Die Bodenproben liefert wichtige Informationen über die einzelnen Bodenschichten. 
• Rammsondierungen: Um die Festigkeit und Tragfähigkeit zu überprüfen, wird eine Sonde in den Boden "gerammt". Die Anzahl der nötigen Schläge gibt Aufschluss über die Bodenfestigkeit.
• Grundwassermessungen: Auch der Grundwasserspiegel wird gemessen (falls notwendig), um die Höhe des Wasser und die möglichen Schwankungen festzustellen. Dies ist wichtig, um den Einfluss des Grundwassers auf das Bauvorhaben abschätzen zu können.
• Plattendruckversuche: Mit diesem Test wird die Tragfähigkeit und Verformbarkeit des Bodens unter Druckbelastung ermittelt. Dies ist entscheidend für die Planung des Fundaments ist.

4. Laboranalysen:

• Die im Feld entnommenen Bodenproben werden in einem Labor analysiert. Dabei werden verschiedene bodenphysikalische und -mechanische Eigenschaften bestimmt (z. B. Kornverteilung, Plastizität, Wassergehalt und Scherfestigkeit). Die Laborwerte geben detaillierte Informationen über die Reaktionen des Bodens auf Belastungen, Feuchtigkeit und Frost. 

5. Auswertung der Ergebnisse:

• Damit ein umfassendes Bild der Bodenbeschaffenheit erhalten werden kann, werden die Daten aus den Felduntersuchungen und der Laboranalyse ausgewertet. Der Gutachter erstellt ein Profil der Bodenschichten, bewertet die Tragfähigkeit und das Setzungsverhalten und identifiziert potenzielle Risiken (z. B. Hangneigung oder Rutschgefahr).

6. Erstellung des Gutachtens mit Empfehlungen:

Das Gutachten wird auf der Basis der Auswertungen erstellt. Dieses Bodengutachten enthält dann:

• Eine Beschreibung des Baugrunds und der Bodenschichten
• Angaben zur Tragfähigkeit und Setzungsprognose
• Hinweise zum Grundwasserspiegel und dessen Schwankungen
• Empfehlungen zur Gründungsart (z. B. Flachgründung, Tiefgründung, Pfahlgründung)
• Gegebenenfalls Vorschläge für Bodenverbesserungsmaßnahmen (wie Bodenverdichtung oder Bodenaustausch) und Schutzmaßnahmen gegen Grundwasser oder Frost

7. Präsentation und Beratung:

• Der letzte Schritt ist die Präsentation des Gutachtens vor den Planern und Bauherren. Der Geotechniker erläutert die Ergebnisse und beantwortet Fragen, damit alle Beteiligten die Beschaffenheit des Baugrunds und die empfohlenen Maßnahmen verstehen. Oft werden diese Ergebnisse als Grundlage für die weitere Bauplanung verwendet und in Abstimmung mit Architekten und Ingenieuren in die Bauausführung integriert.

Was kostet ein Bodengutachen oder Baugrundgutachten und wer zahlt dieses?

Die Kosten eines Baugrundgutachtens variieren nach Umfang der Untersuchung, Art des Bauprojekts und regionalen Preisunterschieden. 

Kostenfaktoren für das Baugrundgutachten:

• Art des Bauprojekts: Meist reicht für kleinere Bauvorhaben (z.B. Einfamilienhäuser) ein einfaches Gutachten, während für größere Projekte, wie Mehrfamilien- oder Gewerbehäuser, eine umfangreiche und teure Untersuchung notwendig ist.
• Größe und Lage des Grundstücks: Die Grundstücksgröße und der Standort (wie Hanglage, Hochwassergebiet) können die Untersuchungsaufwände und damit auch die Kosten erhöhen. 
• Anzahl der Bohrungen und Sondierungen: Jede Bohrung und Sondierung ist mit Kosten verbunden. Die Tiefe und Anzahl der Bohrungen richtet sich nach dem Bauprojekt und den örtlichen Gegebenheiten.
• Laboranalyse: Es können je nach Bodenbeschaffenheit und Anforderungen des Projekts unterschiedliche Bodenproben und Laboranalyse erforderlich sein. Komplexere Bodenarten oder geologische Besonderheiten können den Bedarf an Laboruntersuchungen und somit die Kosten erhöhen.
• Grundwasseruntersuchungen: Wenn eine Grundwassermessung notwendig ist, erhöht dies den Aufwand und die Kosten, weil dann häufig längerfristige Messungen erforderlich sind.

Typische Preisspannen:

• Für ein Einfamilienhaus: 1.000 bis 3.500€
• Bei größeren Bauvorhaben oder komplexeren Bodenverhältnissen: 5.000 bis 100.000 €- bei Bodenkontamination einer Kaserne, ausgelaufenen Öl, ehemaliger Tankstelle, Verdacht auf Munition oder Kampfmittel  usw. kann es auch mehr sein

Wer trägt die Kosten?:

• Private Bauherren (wie beim Bau eines Einfamilienhauses): Die Kosten für das Baugrundgutachten werden von den Bauherren selbst getragen, da das Gutachten für eine sichere Bauausführung notwendig ist.
• Investoren und Bauträger: Insbesondere bei größeren Bauvorhaben wird das Bodengutachten in die Projektkosten einkalkuliert und vom Investor oder Bauträger getragen. Dieser trägt die Verantwortung für die sichere Planung und den erfolgreichen Abschluss des Bauvorhabens.
• Fertighausfirmen: Manche Fertighausanbieter bieten Baugrundgutachten als zusätzlichen Service an oder unterstützen ihre Kunden bei der Organisation. In den meisten Fällen werden die Kosten jedoch separat von den Bauherren getragen.
• Projektentwickler: hier liegt der Gewinn in der Entwicklung eines Baugebietes bzw. eines Gewerbegrundstücks. Daher tragen meist die Bauträger bzw. Projektentwickler die Kosten Gutachterkosten.

Finanzierungsmöglichkeiten und Unterstützungen:

• In manchen Fällen kann ein Teil der Kosten für ein Baugrundgutachten über Förderprogramme finanziert werden, besonders wenn es sich um komplexere Bauvorhaben handelt oder das Gutachten zur Risikominimierung beiträgt.
• Banken und Finanzierer verlangen oft ein Baugrundgutachten, um die Baufinanzierung zu sichern und unterstützen Bauherren gelegentlich bei der Finanzierung solcher Nebenkosten.

Welche Bodenklassen im Gutachten gibt es?

 

• Bodenklasse 1: Oberboden
• Bodenklasse 2: fließende Bodenarten
• Bodenklasse 3: leicht lösbare Bodenarten
• Bodenklasse 4: mittelschwer lösbare Bodenarten
• Bodenklasse 5: schwer lösbare Bodenarten
• Bodenklasse 6: leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten
• Bodenklasse 7: schwer lösbarer Fels

 

Praxiserfahrungen mit Bodengutachten / Baugrunduntersuchungen im Makleralltag bei der Happy Immo GmbH

Gelegentlich haben wir auch Praxiserfahrungen mit Bodengutachten und Baugrunduntersuchungen. Gerne darf ich Ihnen hiervon berichten: 

1. Wir haben beim Verkauf eines Hauses auf einer ehemaligen Kiesgrube in Pliening ein Baugrundgutachten "mitverkauft". Auf dieser seit geraumer Zeit aufgefüllten Kiesgrube war vor ca. 30 Jahren ein Haus errichtet, das Setzrisse hatte. Beim Verkauf war zur Absicherung der Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag das vorhandene Baugrundgutachten relevant im notariellen Kaufvertrag erwähnt. Es fand auch Einklang in die Preisfindung.
2. Vor vielen Jahren haben wir ein Grundstück in Biberg/Tuntenhausen an einer Hanglage mit Verdacht auf einen instabilen Boden vermittelt. Hier war ein Gutachten sinnvoll. um für die Neubebauung abzuklären, ob evtl. der Keller zusätzlich mit Pfälen stabilisiert werden soll. 
3. In Giesing am Spitzingplatz hatte ich vor einigen Jahren eine Gewerbeeinheit vermakelt. Hier war aus der Bauzeit der Heilig-Kreuz-Kirche die "wilde Kiesgrube" mit Bauschutt, Hausmüll usw. vorhanden. Beim Verkauf der Immobilie wurde auf das schon ältere Bodengutachten Bezug gekommen. Da die Stadt München hier einen öffentlichen Spielplatz betreibt erkennen Sie die nicht mehr vorhandene Gefahr oder Beeinträchtigung.
4. Vor wenigen Jahren haben wir ein Gewerbegrundstück in Unterschleißheim vermakelt. Der Käufer wünschte einen Kauf mit Vorbehalt eines "nicht negativen Bodengutachtens" auf seine Kosten. Im Kaufvertrag mit aufschiebender Bedingung wurde vereinbart, dass erst nach Vorliegen des positiven Gutachtens der Kaufvertrag rechtsgültig wird und der Kaufpreis fällig wurde. Gottseidank war der Boden "Sauber" und alle Parteken waren zufrieden

FAQ - Häufig gestellte Fragen:

Was ist ein Baugrundgutachten?

Das Baugrundgutachten ist eine technische Untersuchungen des Baugrunds, die Auskunft über die Beschaffenheit, Tragfähigkeit und Eigenschaften des Bodens an einem Bauplatz gibt. Das Ziel ist die sichere Planungsgrundlage für die Gründung und Konstruktion eines Gebäudes zu schaffen.

Warum ist ein Bodengutachten wichtig?

Dieses Gutachten kann spätere Schäden am Gebäude (z.B. Setzungen oder Feuchtigkeitsschäden) verhindern, indem es die Eignung des Bodens für das Bauvorhaben prüft und wichtige Empfehlungen zur Gründung gibt.

Wer braucht ein Baugrundgutachten?

Insbesondere bei Neubauten, größeren Umbauten oder Bauvorhaben an unbekannten Standorten oder Verdachtsflächen mit Kontamination, ist ein Baugrundgutachten für private Bauherren, Bauträger, Architekten, Projektentwickler und Bauunternehmen sinnvoll

Welche Informationen liefert ein Bodengutachten?

Es liefert Angaben zur Bodenstruktur, Tragfähigkeit, dem Grundwasserspiegel, Setzungsprognosen und anderen bodenmechanischen Eigenschaften, die für die Bauplanung entscheidend sind.

Wie teuer ist ein Baugrundgutachten?

Für ein Einfamilienhaus liegen die Kosten typischerweise zwischen 1.000 und 3.500 Euro. Größere oder komplexere Bauvorhaben, Wohnanlagen oder Gewerbeimmobilien können höhere Kosten, meist zwischen 5.000€ und 50.000€, verursachen.

Wer trägt die Kosten für das Bodengutachten?

Normalerweise trägt der Bauherr oder Investor - also der Käufer bzw. derjenige, der das Gutachren will - die Kosten. Bei manchen Bauprojekten ist das Gutachten allerdings als Teil der Planungskosten im Bauprojekt enthalten.

Wie wird ein Baugrundgutachten erstellt? 

Der Ablauf umfasst Vorgespräche, Bodenbohrungen, Rammsondierungen und Laboranalyse der Bodenproben. Die Ergebnisse werden ausgewertet, und auf dieser Basis gibt der Geotechniker Empfehlungen zur Gründung und zum Bauablauf.

Wie lange dauert die Erstellung eines Bodengutachtens?

Die Dauer hängt vom Umfang und den gewählten Untersuchungsmethoden ab, liegt aber üblicherweise zwischen 1 und 3 Wochen. Die Gutachter sind meist mit Wartezeiten gut ausgelastet.

Ist ein Baugrundgutachten gesetzlich vorgeschrieben?

Besonders bei größeren Bauprojekten oder in risikoreichen Gebieten, kann ein Baugrundgutachten vorgeschrieben sein. Bei privaten Wohnbaugrundstücken für Einfamilienhaus oder Doppelhaushälften gibt es keine Pficht.

Kann man auf ein Bodengutachten verzichten?

Ja. Falls allerdings ein Verdacht auf Bodeninstabilität, Verunreinigung, Kontamination und Tragfähigkeit besteht, sollten Sie umsichtig handeln. Fehlerhafte oder unzureichende Gründungen können zu Bauschäden führen und Folgekosten verursachen.