Darf ein Vermieter zu Preismaximierung kündigen? 

Was ist eine Verwertungskündigung?

In diesem Artikel unserer Serie: Der Mietvertrag – Licht ins Dunkel geben wir Tipps und Informationen ob ein Vermieter zu Preismaximierung eine Miet-Kündigung aussprechen darf und was eine Verwertungskündigung ist.

Der § 573 BGB erlaubt dem Vermieter, ein Mietverhältnis zu kündigen, wenn er ohne die Kündigung, also bei bestehenbleibendem Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wäre. Eine Verwertung liegt u.a. vor bei einem Verkauf, Abriss, Umbau, Sanierung oder Modernisierung eines Gebäudes.

Folgende Fälle sind hiervon allerdings ausgeschlossen:

• Kündigung, um die Wohnung / das Haus anschließend sofort und ohne Renovierung teurer zu vermieten
• Umwandlung der bereits vermieteten Wohnung in eine Eigentumswohnung und anschließende Veräußerung
• Abriss ohne Erstellung von Neubauwohnraum
• Erzielung eines höheren Verkaufserlöses

Erlaubte Ausnahme bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Vermieters:

Es gibt Gerichtsurteile zugunsten Vermietern, die besagen, dass der Verkauf einer Wohnung oder eines großen Grundstücks mit kleinem Bestandsgebäude zu einem möglichst hohen Preis stellt eine angemessene Form der Verwertung dar, wenn der Vermieter in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten ist und den Verkaufserlös benötigt, um Verbindlichkeiten zu tilgen. Auch hier kann ein Makler sich bevorzugt um den Verkaufsprozess kümmern und für einen hohen Verkaufserlös sorgen. Alle mietrechtliche Fragen kann hier nur ein guter Mietrechtsanwalt beraten.

Unwahre Angaben in der Selbstauskunft – wann darf ein Vermieter kündigen?

Bei einer Neuvermietung legen kluge Vermieter ihren Mietinteressenten in der Regel eine Selbstauskunft vor, um sich von der wirtschaftlichen Situation des potenziellen Mieters ein Bild zu machen.
Mieter sind nicht verpflichtet, eine Selbstauskunft abzugeben. Wenn sie dies allerdings freiwillig tun (ansonsten kommen sie im Regelfall ja nicht in die engere Auswahl), müssen die Angaben stimmen. Dabei werden Fragen nach den Einkommensverhältnissen, nach der Bonität, nach dem Beruf oder nach dem Familienstand als zulässig angesehen. Zulässig ist auch die Frage nach etwaigen Mietschulden aus früheren Mietverträgen. Der Wohnungsbewerber hat diese Fragen wahrheitsgemäß beantworten. Anderenfalls darf ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen oder wegen arglistiger Täuschung anfechten, sobald er die Wahrheit erfährt.

Kündigung bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache ( Wohnung / Haus)

Darunter versteht man die im § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelte nicht vertragsgemäße Nutzung der Wohnung. Der Mieter gefährdet die Mietsache durch Vernachlässigung seiner ihm obliegenden Sorgfaltspflichten erheblich. Oder er überschreitet den bestimmungsgemäßen Gebrauch.

Aus dem Juristendeutsch übersetzt ist dies z.B.:

• Unerlaubte Untervermietung an Dritte (z.B. als Ferienwohnung, AriBNB, Monteurunterkunft, als WG für Bautrupps oder Bettenweise usw.)
• Der Mieter gefährdet durch Vernachlässigung seiner Pflichten den Wohnraum
• Unerlaubte Veränderung der Mietsache durch Umbauten, die in die Substanz eingreifen wie Wände versetzen, Fenster einbauen usw.
• Zweckentfremdung des Wohnraums für Gewerbe (home office ist erlaubt)

Die Anforderungen an die Kündigung sind hoch, d.h. der vertragswidrige Gebrauch muss erheblich sein und es muss zu einer gravierenden Beeinträchtigung oder Störung der Vermieterrechte führen. Üblicherweise ist analog den Anforderungen bei Störung des Hausfriedens eine Abmahnung erforderlich. Allerdings haben Vermieter nur eine „ angemessener Frist“ zur Kündigung; wird diese verspätet ausgeübt, kann das Kündigungsrecht verwirkt sein.

Glücklicherweise kommen diese Probleme bei Vermietung von Wohnungen in München und dem Umland selten vor. Wenn Sie allerdings betroffen sind, gehen die Kosten für den Vermieter schnell mal über EUR 10.000,–.